ทางจำเป็น

ทางจำเป็นคืออะไร
            ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา ๑๓๔๙ ว่า ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
            ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้   แต่เมื่อต้องข้ามสระ  บึงหรือทะเล   หรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
            ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่    ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้   ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้
            ผู้มีสิทธิจะผ่าน   ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น    ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้
            จากบทบัญญัติดังกล่าวนี้จะเห็นได้ว่า ทางจำเป็นเป็นการให้สิทธิเจ้าของที่ดิน รวมทั้งคนในครอบครัวหรือบริวารของเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ   สามารถผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้   ในขณะเดียวกันทางจำเป็นก็ถือเป็นกฎหมายที่จำกัดสิทธิของผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ ที่จะต้องยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงในที่ถูกล้อมผ่านที่ดินของตนออกไปสู่ทางสาธารณะ มีข้อสังเกตว่าผู้ที่จะใช้สิทธิในทางจำเป็นได้จะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน   หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอใช้ทางจำเป็น และทางสาธารณะ ที่จะออกไปสู่นั้นจะเป็นถนนหรือแม่น้ำลำคลองได้ การใช้ทางจำเป็นตามที่กฎหมายบัญญัติไว้นี้มีข้อจำกัดไว้ว่าจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น   จะขอผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่นนอกจากทางสาธารณะไม่ได้  ซึ่งต่างจากทางภาระจำยอมที่ทางภาระจำยอมอาจผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้   นอกจากนั้นทางสาธารณะที่จะผ่านไปสู่จะต้องเป็นทางสาธารณะที่มีสภาพการใช้ประโยชน์อย่างทางสาธารณะได้    ถ้าเป็นคลองสาธารณะที่ตื้นเขินแล้วใช้ประโยชน์ในการสัญจรไปมา  ไม่ได้   ก็ไม่ถือว่าเป็นทางสาธารณะในความหมายเรื่องทางจำเป็น

ทางจำเป็นเกิดขึ้นได้อย่างไร
            ทางจำเป็นเกิดจากกรณีที่ที่ดินถูกล้อมจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะ   นอกจากนี้กฎหมายก็ยังให้รวมถึงกรณีที่แม้จะออกไปสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก   เช่น    การที่จะต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือที่ที่มีความลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก   ถ้าเป็นเพียงเนินดิน  ที่ยังสามารถเข้าออกสะดวก ทั้งคนทั้งรถ ก็ไม่สามารถขอเปิดทางจำเป็นได้
            การได้สิทธิใช้ทางจำเป็น  ไม่จำต้องมีนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่   เพราะทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย   และผู้ที่จะขอใช้ทางจำเป็นไม่จำเป็นต้องใช้สิทธิมานาน   ถูกล้อมวันไหน   เวลาใด   แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจำเป็นได้

การพิจารณาทำทางจำเป็น
            การทำทางผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่   ต้องให้พอสมควรแก่ความจำเป็นของผู้ขอผ่าน และให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้   แต่การผ่านที่ดินของผู้อื่นก็ไม่จำกัดว่าจะต้องเดินผ่านเท่านั้น ถ้าจำเป็นก็อาจทำถนนให้ยานพาหนะผ่านได้    แต่ถ้าผู้ขอผ่านไม่มีรถยนต์ใช้จะขอทำถนนสำหรับรถยนต์ไม่ได้ เพราะเกินความจำเป็น   ขอใช้ทางได้แต่เป็นทางเดินเท่านั้น   นอกจากนี้   การใช้ทางจำเป็นก็ไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นทางบก อาจเป็นทางน้ำก็ได้  เช่น  ที่ดินตั้งอยู่ในบริเวณที่มีทางสาธารณะเป็นทางน้ำ  การสัญจรไปมาต้องใช้เรือเป็นพาหนะ  เช่นนี้จะขอขุดคูทำทางน้ำสำหรับใช้เรือผ่านไปมาก็ได้   เว้นแต่จะเกินจำเป็นแก่ผู้ขอผ่านและเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ให้ผ่านมาก   เช่น  ที่ดินของเขามีเนื้อที่น้อย   การขุดคูจะทำให้เขาเสียเนื้อที่มากเขาอาจให้ได้เฉพาะแต่เดินผ่านไปเท่านั้นจะขอขุดคูทำทางน้ำผ่านไม่ได้  ทั้งนี้  โดยพิจารณาว่าจะเกินความจำเป็นและเสียหายแก่เขามากน้อยเพียงใด  แต่ถ้าเขามีคูอยู่แล้ว  ก็ชอบที่จะ ขอพายเรือเข้าออกได้ การที่เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะขอใช้ทางจำเป็นเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ   ต้องพิจารณาด้านที่ใกล้ทางสาธารณะที่สุด และเหมาะสมแก่ความจำเป็นที่สุด  ไม่ได้หมายความว่าจะออกทางใดก็ได้   อย่างไรก็ดี   แม้จะออกได้ก็ต้องให้เขาได้รับความเสียหายน้อยที่สุด จะเลือกตามชอบใจไม่ได้

การได้มาและการสิ้นสุดของทางจำเป็น
            โดยที่ทางจำเป็นเป็นเรื่องการได้สิทธิโดยกฎหมาย   ดังนั้น  การได้มาซึ่งทางจำเป็นจึงไม่ต้องจดทะเบียนแต่ประการใด   แต่ผู้ขอใช้ทางจำเป็นต้องใช้ค่าทดแทนอันเนื่องมาจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้ทางจำเป็นนั้นให้แก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง   อย่างไรก็ตาม   กฎหมายก็ไม่ได้ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงให้ จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอม   อาจมีการตกลงกันให้จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมก็ได้  ทางจำเป็นนั้นก็กลายเป็นทางภาระจำยอมได้   อย่างไรก็ตาม  ก็เคยปรากฏว่าได้มีคำพิพากษาของศาลให้จดทะเบียนทางจำเป็น ในกรณีนี้   การจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็นก็จะดำเนินการโดยอนุโลมปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนภาระ   จำยอม
            ด้วยเหตุที่ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย    ในเมื่อมีความจำเป็น  ดังนั้น  ถ้าหมดความจำเป็นไม่ถูกล้อมเมื่อใด  เช่น   ซื้อที่ดินติดต่อกับทางสาธารณะออกเองได้ ทางจำเป็นก็จะต้องสิ้นสุดไป   ขอผ่านที่เขาอีกไม่ได้

ค่าทดแทน
            ในเรื่องการขอใช้ทางจำเป็น  กฎหมายบังคับว่า ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ โดยค่าทดแทนอาจมีได้ ๒ ประการ คือ
            ๑. ค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการที่มีทางผ่าน   จะเสียหายมากหรือน้อยก็แล้วแต่ชนิดของทางที่ผ่าน  เช่น  จำต้องตัดต้นไม้บางต้นเพื่อให้ทำทางผ่านไปได้
            ๒. ค่าทดแทนที่เป็นค่าใช้ที่ดินของเขาเป็นทาง   การที่ต้องมีทางผ่านไปย่อมทำให้เจ้าของที่ดิน   ไม่ได้ใช้ที่ดินตรงนั้นทำประโยชน์ได้ตามประสงค์    การใช้ค่าทดแทนในกรณีนี้คล้ายกับเป็นค่าเช่า จะตกลงกันเป็นรายปีหรือเป็นเงินก้อนก็ได้
            นอกจากทางจำเป็นจะมีขึ้นได้ดังได้กล่าวข้างต้นแล้ว  ในมาตรา ๑๓๕๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้บัญญัติว่า  ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่ง  ไม่มีทางออกไปสู่ทาง สาธารณะไซร้   ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน   และไม่ต้องเสียค่าทดแทน   ตัวอย่างเช่น  ที่ดินโฉนดเลขที่ ** มีชื่อนาย ก. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์   ด้านหนึ่งของที่ดินแปลงนี้จะอยู่ติดทางสาธารณประโยชน์   ต่อมา นาย ก. ได้จดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงนี้ออกไปอีกหลายแปลง   และได้แบ่งขายที่ดินแปลงแยกแปลงหนึ่ง  คือ โฉนดเลขที่ *** ให้แก่ นาย ว.   ที่ดินโฉนดเลขที่ *** ที่นาย ว. ซื้อมาเป็นที่ดินที่อยู่ด้านในสุดและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ดังนี้  นาย ว. ย่อมมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ ** ของนาย ก. ได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

ข้อแตกต่างระหว่างทางจำเป็นกับภาระจำยอม
            ทางจำเป็นกับทางภาระจำยอมจะมีลักษณะใกล้เคียงกัน แต่พอจะแยกให้เห็นความแตกต่างได้ ดังนี้
            ๑. ทางจำเป็นจะต้องเป็นการขอผ่านไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น   ส่วนทางภาระจำยอม ไม่จำเป็นต้องเป็นการผ่านไปสู่ทางสาธารณะ จะผ่านไปสู่ที่ใดก็ได้
            ๒. ทางจำเป็นจะเกิดขึ้นได้จะต้องเป็นกรณีที่ที่ดินถูกล้อมอยู่จนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้  ถือเป็นการได้สิทธิโดยกฎหมาย     แต่การขอใช้ทางภาระจำยอมไม่จำเป็นจะต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมจนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้     แม้ที่ดินไม่ถูกล้อมก็สามารถขอใช้ทางภาระจำยอมได้    โดยอาจได้สิทธิภาระจำยอมโดยนิติกรรม  หรือโดยอายุความ
            ๓. ผู้ขอใช้ทางจำเป็นจะต้องเสียค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่   แต่ทางภาระจำยอมโดยนิติกรรม   กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทนจึงแล้วแต่จะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม่
            ๔. ทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย   การได้สิทธิไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่   ส่วนภาระจำยอมที่ได้มาโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรค ๑ มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์

การจดทะเบียน สิทธิทางจำเป็น
            ทางจำเป็นเป็นการได้สิทธิโดยอำนาจของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๔๙   โดยไม่ต้องจดทะเบียน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๗๗๔/๒๕๔๙)   แต่ดังที่กล่าวไว้ข้างต้นว่า เคยปรากฏว่าศาลมีคำพิพากษาให้จดทะเบียนทางจำเป็น   ซึ่งกรมที่ดินได้พิจารณาตอบข้อหารือว่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนในประเภท สิทธิทางจำเป็น ตามคำพิพากษา.. ลงวันที่เดือนพ.ศ โดยอนุโลมปฏิบัติตามแนวทางการจดทะเบียนประเภทภาระจำยอม   สำหรับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็น  กรณีไม่มีค่าตอบแทนจะเสียค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ ๕๐ บาท   ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)  ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗   ไม่เสียภาษีอากร แต่ถ้ามีการจ่ายค่าตอบแทน ให้แก่กันจะเสียค่าจดทะเบียนร้อยละ ๑ จากจำนวนเงินค่าตอบแทนตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)    และเสียค่าอากรแสตมป์ใบรับร้อยละ ๐.๕ (ร้อยละ ๕๐ สตางค์)  จากจำนวนเงินค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่กัน
                                         สรุปโดย กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน
                              ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนฯ   สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
                                                          กรกฎาคม   ๒๕๕๐


กลับหน้าหลัก