ความหาย

กฎมายแะระเบีบที่เกี่ยวข้อง

ประเภการจดทะเบียน

สาระำคัญ

ขั้นตอนกรรังวัดสอบเขต รวมโฉนด  แบ่งแยก

แนวทงการวินิจฉัย

คำพิพากษาฎีกา

ค่าธรรมเียม

การสอบเขต  แบ่งแยกและรวมโฉนด

 

ความหมาย    

.  การสอบเขต  หมายถึง  การรังวัดตรวจสอบแนวเขตโฉนดที่ดินหรือการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพื่อให้ทราบที่ตั้งแนวเขตที่ดินและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินตามที่ได้ครอบครองอยู่จริง

.  การแบ่งแยก  หมายถึง  การรังวัดแบ่งแยกที่ดินและขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเป็นอีกแปลงหนึ่งหรือหลายแปลงต่างหาก

.  การรวมโฉนด หรือการรวมหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หมายถึง การรังวัดรวมที่ดินจำนวนตั้งแต่สองแปลงขึ้นไปโดยให้มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเป็นแปลงเดียวกัน

 

กฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้อง

         -  ประมวลกฎหมายที่ดิน  มาตรา  , ๖๖,  ๖๙, ๖๙ ทวิ, ๗๐ และ ๗๙ 

          -  กฎกระทรวง  ฉบับที่ ๓๑  (..๒๕๒๑)  ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  ..๒๔๙๗  ว่าด้วยการแจ้งผู้มีสิทธิในที่ดินข้างเคียงให้มารับรองเขต

         -  ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการให้ใช้บัญชีรับเรื่องรังวัดและแจ้งผู้ขอมาดำเนินการ  (...๗๑)   .. ๒๕๓๐

          -  ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการต่อเลขหน้าสำรวจ เลขโฉนดที่ดิน การประทับตรา และการเก็บสิ่งสำคัญ พ.. ๒๕๓๔

-  ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการต่อเลขหน้าสำรวจ เลขโฉนดที่ดิน การประทับตรา และการเก็บสิ่งสำคัญ (ฉบับที่ ๒) .. ๒๕๓๕

         -  ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการรังวัดสอบเขต แบ่งแยก และรวมโฉนดที่ดิน พ.. ๒๕๒๗ , (ฉบับที่ ๒) .. ๒๕๓๐ , (ฉบับที่ ๓) .. ๒๕๓๔ , (ฉบับที่ ๔) .. ๒๕๓๔ , (ฉบับที่ ๕) .. ๒๕๔๔

 

ประเภทการจดทะเบียน

-  แบ่งแยกในนามเดิม หมายถึง เจ้าของที่ดินมีความประสงค์ที่จะแบ่งแยกที่ดินของตนและขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเป็นอีกแปลงหนึ่งหรือหลายแปลงในนามเดิมเช่นเดียวกับแปลงที่ขอแบ่งแยก

          -  แบ่งกรรมสิทธิ์รวม  หมายถึง  เจ้าของที่ดินผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมมีความประสงค์แบ่งแยกที่ดินและขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เป็นกรรมสิทธิ์ของแต่ละคน  คนละกี่แปลงก็ได้โดยแต่ละแปลงถือกรรมสิทธิ์คนเดียวหรือหลายคนก็ได้

          -  แบ่งแยกประเภทอื่น ๆ   เช่น   แบ่งขาย , แบ่งให้ ,  แบ่งเวนคืน ,  แบ่งหักที่สาธารณประโยชน์ หมายถึง การแบ่งแยกที่ดินที่ผู้รับสัญญามีความประสงค์ที่จะให้ที่ดินแปลงแยกไปออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินในนามของผู้รับ   เช่น  ในนามของผู้ซื้อ  หรือผู้รับให้ แล้วแต่กรณี

 

สาระสำคัญ

             การสอบเขตที่ดิน

          -  การรังวัดสอบเขตที่ดินซึ่งมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลายคน  ผู้ถือกรรมสิทธิ์คนหนึ่งคนใดนำทำการสอบเขตโฉนดที่ดิน โดยไม่ต้องมีหนังสือมอบฉันทะของคนอื่นไปก่อนได้  แต่ถ้าปรากฏว่าจำนวนเนื้อที่ดินหรือเขตที่ดินที่ทำการสอบเขตใหม่คลาดเคลื่อนไปจากเดิม จึงให้จัดการติดต่อให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมทุกคน ได้มีการยินยอมรับรองไว้เป็นหลักฐานด้วย   (คำสั่งที่ ๑/๒๕๐๔  ลงวันที่    มกราคม  ๒๕๐๔)

          -  การรังวัดสอบเขตที่ดินผลปรากฏว่า การครอบครองไม่ตรงกับแผนที่หลังโฉนดที่ดินเดิม คำนวณเนื้อที่ใหม่ได้น้อยกว่าเดิม  ผู้มีสิทธิในที่ดินข้างเคียงรับรองแนวเขตครบ  การสอบสวนไม่ปรากฏว่ามีการสมยอมเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย  เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจที่จะสั่งแก้ไขรูปแผนที่และเนื้อที่ในโฉนดที่ดินให้ตรงกับความเป็นจริงได้ ตามมาตรา ๖๙ ทวิ วรรค ๒ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  ถ้าผู้ขอไม่มีความประสงค์จะดำเนินเรื่องต่อไปก็ย่อมเป็นสิทธิของผู้ขอที่จะขอเลิกเรื่องได้  แต่ขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้เจ้าของที่ดินทราบถึงผลการรังวัดสอบเขตที่ดินดังกล่าวโดยชัดเจนอีกครั้งหนึ่ง  หากยินยอมให้แก้ไขรูปแผนที่และเนื้อที่ได้ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการต่อไป  แต่ถ้าไม่ยินยอมก็ให้บันทึกถ้อยคำไว้เป็นหลักฐานพร้อมกับกลัดคำสั่งให้สอบเขตที่ดิน (..๘๐) ว่า ที่ดินแปลงนี้ได้มีการรังวัดสอบเขตที่ดิน ปรากฏว่าการครอบครองไม่ตรงกับแผนที่หลังโฉนดที่ดินเดิม คำนวณเนื้อที่ใหม่ได้น้อยกว่าเดิม ……….ตารางวา ให้ทำการสอบเขตโฉนดที่ดินเสียก่อน  ถ้าคู่กรณียืนยันให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ก็ให้บันทึกถ้อยคำเป็นหลักฐานไว้แล้วดำเนินการต่อไปได้ ติดไว้ในโฉนดที่ดินเสียก่อน แล้วจึงให้เลิกเรื่องไปได้  ในกรณีที่มีการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับโฉนดที่ดินแปลงนี้ ถ้าคู่กรณียืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่บันทึกถ้อยคำของคู่กรณีทุกฝ่ายเพื่อให้ทราบถึงผลการรังวัดสอบเขตที่ดินครั้งก่อนว่า การครอบครองไม่ตรงกับรูปแผนที่และเนื้อที่ในโฉนดที่ดินเดิม ไว้เป็นหลักฐานด้วยทุกครั้งจนกว่าจะได้มีการสอบเขตแก้ไขรูปแผนที่และเนื้อที่ในโฉนดที่ดินให้ถูกต้อง  (ตอบข้อหารือจังหวัดสมุทรสงคราม ที่ มท ๐๖๐๙/๒๐๕๒๔ ลงวันที่ ๒๙ กันยายน ๒๕๒๓  เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๙/.๒๒๓๖๗  ลงวันที่  ๒๗  ตุลาคม  ๒๕๒๓)

-  การรังวัดสอบเขตหรือแบ่งแยกที่สภาพที่ดินมีทางสาธารณประโยชน์ผ่าน กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๙๗  ลงวันที่    มกราคม  ๒๕๓๔  ดังนี้

             . ให้แนะนำเจ้าของที่ดินผู้ขอรังวัดนำรังวัดแบ่งแยกหรือกันเขตทางสาธารณประโยชน์ออก โดยการแบ่งหักเป็นทางสาธารณประโยชน์

             . หากผู้ขอรังวัดไม่ยอมแบ่งหักเป็นทางสาธารณประโยชน์ โดยอ้างว่าไม่ใช่ทางสาธารณประโยชน์ให้บันทึกถ้อยคำของผู้ขอและให้งดทำการรังวัดไว้ก่อน แล้วทำหนังสือสอบถามไปยังผู้ดูแลรักษาว่าทางในที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นทางสาธารณประโยชน์หรือไม่  ถ้าได้รับการยืนยันว่าเป็นทางสาธารณประโยชน์ ให้แจ้งผู้ขอทราบเพื่อนำทำการรังวัดแบ่งหักเป็นทางสาธารณประโยชน์ แต่ถ้าผู้ขอรังวัดไม่ยอมนำรังวัดแบ่งหักเป็นทางสาธารณประโยชน์ ก็ให้บันทึกถ้อยคำไว้แล้วงดการดำเนินการ

          -  เกี่ยวกับการบังคับให้เจ้าของที่ดินต้องอุทิศที่ดินให้เป็นการขยายทางสาธารณประโยชน์เพิ่มเติม  กระทรวงมหาดไทยได้มีหนังสือสั่งการไว้ตามหนังสือกระทรวงมหาดไทย ที่ ๖๙๐๒/๒๕๐๐  ลงวันที่ ๒๕ เมษายน ๒๕๐๐  และหนังสือกระทรวงมหาดไทย ที่ มท ๐๖๑๘/ว ๑๒๓๘ ลงวันที่ ๒๙ พฤษภาคม ๒๕๓๕ ไว้ดังนี้

    ·  ก่อนที่จะดำเนินการกันเขตที่ดินสาธารณประโยชน์เจ้าหน้าที่จะต้องศึกษาสภาพที่ดินเสียก่อน ถ้าปรากฏว่ามีที่สาธารณประโยชน์อยู่ควรจะต้องมีหลักฐานและเหตุผลโดยถ่องแท้ว่าเป็นที่ดินสาธารณประโยชน์เพราะเหตุใด และถ้าเชื่อได้ก็ควรจะยืนยันไปตามนั้น ไม่ใช่ว่าจะกันออกหรือไม่กันออกก็ได้ ซึ่งเจ้าหน้าที่ผู้รับมอบหมายไประวังแนวเขตเห็นควรกันเขตที่ดินสาธารณะให้กว้างออกไปจากเดิมโดยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของเจ้าของที่ดินหรือเห็นสมควรขอกันที่ดินเป็นทางสาธารณะเพื่อความเจริญของท้องถิ่น ซึ่งแม้จะเป็นเจตนาอันบริสุทธิ์ก็ตามก็ไม่ควรกระทำไปในทำนองให้เจ้าของที่ดินให้ความยินยอมในขณะนั้น เจ้าหน้าที่ควรเสนอเรื่องให้ผู้มีอำนาจในการดูแลรักษาที่ดินสาธารณประโยชน์พิจารณาว่าสมควรจะดำเนินการอย่างใด ถ้าเห็นสมควรขอร้องให้เจ้าของที่ดินอุทิศที่ดินให้เป็นที่ดินสาธารณประโยชน์ก็ชอบที่จะเจรจาขอร้องให้เจ้าของที่ดินอุทิศให้โดยความสมัครใจ ถ้าไม่เป็นที่ตกลงกันก็จะถือเป็นเหตุไม่รับรองเขตที่ดินตามที่เจ้าของที่ดินขอรังวัดออกโฉนดหรือขอรังวัดแบ่งแยกหาได้ไม่

    ·  กรณีที่ดินติดต่อกันเป็นผืนใหญ่มีลักษณะเป็นการปิดล้อมที่สาธารณประโยชน์หรือที่ดินของรัฐ ซึ่งสภาพข้อเท็จจริงทางที่ประชาชนใช้สัญจรเข้า - ออกที่สาธารณประโยชน์ก็จะตกเป็นทางสาธารณะด้วย ด้งนั้น เมื่อมีการออกโฉนดบริเวณนี้เจ้าหน้าที่ควรกันเขตทางสาธารณะก่อน แล้วจึงออกโฉนดที่ดินให้ไป แต่หากเป็นกรณีที่ไม่มีทางเข้า - ออกที่สาธารณประโยชน์ ในปัจจุบันยังไม่มีกฎหมายหรือระเบียบใดให้อำนาจเจ้าหน้าที่หรือบังคับให้เจ้าของที่ดินจะต้องกันที่ดินของตนให้เป็นทางไว้  ผู้ปกครองท้องที่อาจขอร้องให้เจ้าของที่ดินเห็นแก่ประโยชน์ร่วมกันของประชาชน โดยบริจาคที่ดินบางส่วนเป็นทางซึ่งได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา ๑๐๓ ทวิ

              การแบ่งแยก

-  กรณีผู้แทนโดยชอบธรรมของผู้เยาว์หรือคนไร้ความสามารถ ขอทำบันทึกข้อตกลงเรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินซึ่งผู้เยาว์หรือคนไร้ความสามารถถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับบุคคลอื่นอยู่ จะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน เนื่องจากบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวม เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามนัยมาตรา ๘๕๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ตอบข้อหารือจังหวัดนนทบุรี ที่ มท ๐๖๐๘/๙๖๖๑ ลงวันที่ ๒๐ มิถุนายน ๒๕๑๒ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๙๙๑๐ ๒๖ มิถุนายน ๒๕๑๒)

-  กรณีผู้อนุบาลกับพวกขอจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมและแบ่งหักถนนสาธารณประโยชน์ โดยที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามความประสงค์ของคู่กรณีได้ จะต้องไปทำการรังวัดแบ่งแยกในที่ดินเพื่อให้ทราบเขตคันและจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนเสียก่อน  และการจะไปทำการรังวัดแบ่งแยกได้  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ต้องอาศัยบันทึกข้อตกลงของคู่กรณีที่แสดงถึงความประสงค์ว่าจะแบ่งกันอย่างใด เพราะลักษณะของทรัพย์สินมิอาจจะแบ่งกันได้ในทันทีเช่นสังหาริมทรัพย์บางชนิด และบันทึกข้อตกลงเช่นว่านี้เป็นบันทึกการตกลงแบ่งทรัพย์ของเจ้าของร่วมที่มีส่วนในทรัพย์สินพัวพันกันอยู่  โดยตกลงว่าใครจะเป็นเจ้าของส่วนใด  การตกลงกันว่าใครจะเป็นเจ้าของส่วนใดในกรรมสิทธิ์รวม จึงเป็นการระงับข้อพิพาทที่จะมีขึ้นให้เสร็จไป  ข้อตกลงเช่นว่านี้ย่อมเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตาม ป... มาตรา ๘๕๐ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๑๘/๒๔๙๖, ๕๓๐/๒๔๙๖, ๑๓๐๐/๒๕๐๙, ๑๒๓๑๑๒๓๒/๒๕๑๐, ๑๔๒๐/๒๕๑๐) เมื่อเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ ผู้แทนโดยชอบธรรมจะทำสัญญาดังกล่าวจึงต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อนตาม ป... ๑๕๔๖ () หากไม่มีคำอนุญาตจากศาล พนักงานเจ้าหน้าที่หาอาจดำเนินการให้ได้ไม่ (ตอบข้อหารือจังหวัดสงขลา ที่ มท ๐๖๐๘/๑๓๔๑๖ ลงวันที่ ๒๒ พฤษภาคม ๒๕๑๓  เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๑๓๗๑๐ ลงวันที่ ๒๖ พฤษภาคม ๒๕๑๓)

-  กรณีวัดนำที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งวัดขอแบ่งแยกเป็นถนนสาธารณประโยชน์จะต้องดำเนินการตามนัยคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๒๔/๒๕๑๓ ลงวันที่ ๒๘ พฤษภาคม ๒๕๑๓   ดังนั้น จึงต้องดำเนินการออกเป็นพระราชบัญญัติตามนัยมาตรา ๓๔  แห่งพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.. ๒๕๐๕ ก่อน  (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๓๕๗๐๐ ลงวันที่ ๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๓)

-  กรณีผู้เยาว์ขอรับมรดกและขอสรวมสิทธิจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมไปตามที่เจ้ามรดกและผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่น ๆ ตกลงกันไว้แล้ว ไม่มีกรณีประนีประนอมยอมความอันจะต้องให้ผู้ใช้อำนาจปกครองไปขออนุญาตศาลตามมาตรา ๑๕๗๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่ประการใด (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒//๑๙๔๑๐ ลงวันที่ ๗ กันยายน ๒๕๒๒)

-  การจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินแปลงภารยทรัพย์โดยที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงภารจำยอมตามที่ได้จดทะเบียนไว้เดิม ไม่ถือเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก จึงไม่ต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ให้ความยินยอมแต่อย่างใด

     การจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วนไม่เต็มทั้งแปลงโดยระบุแนวเขตทางภารจำยอมไว้แน่นอน ทางภารจำยอมจึงมีอยู่แต่เฉพาะตามแนวเขตที่ระบุไว้เท่านั้น หาใช่จะตกเป็นทางภารจำยอมทั้งแปลงไม่  ดังนั้นในการจดทะเบียนแบ่งแยกซึ่งเจ้าของสามยทรัพย์ไม่ได้ให้ความยินยอม ที่ดินแปลงแยกใดจะมี  ภารจำยอมครอบติดอยู่หรือไม่มีภารจำยอมครอบติดอยู่ จึงต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงประกอบกับหลักฐานที่ได้จดทะเบียนภารจำยอมไว้  สำหรับการหมายเหตุว่าที่ดินแปลงแยกใดมีการครอบภารจำยอมติดอยู่หรือไม่ ให้ถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒//๑๖๓๘๑ ลงวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๒๓ ดังนี้

     . ที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือ หากมีทางภารจำยอมแตะต้องอยู่ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน จะต้องหมายเหตุการครอบภารจำยอมไว้ในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกว่า  ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้และแปลงคงเหลือ ยังมีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วน  ฉบับลงวันที่……..เดือน ………..……..ครอบติดอยู่  แต่ถ้าแปลงคงเหลือไม่มีภารจำยอมครอบติดอยู่ ก็ให้หมายเหตุว่า ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้ยังคงมีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วน ฉบับลงวันที่ .. เดือน ……….. …….ครอบติดอยู่  ส่วนแปลงคงเหลือไม่มีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแตะต้องแต่อย่างใด

      . ที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือ ถ้าสามารถพิสูจน์ได้แน่นอนว่าไม่มีทางภารจำยอมส่วนหนึ่งส่วนใดแตะต้องอยู่ ที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือนั้นย่อมไม่มีภารจำยอมครอบติดอยู่ จึงให้หมายเหตุไว้ในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกว่า ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้และแปลงคงเหลือ ไม่มีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วน ฉบับลงวันที่ เดือน …….... แตะต้องแต่อย่างใด  ส่วนแปลงคงเหลือยังมีภารจำยอมตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวครอบติดอยู่

         -  ในกรณีที่ผู้ขอมีความประสงค์จะขอให้ยกเลิกคำขอแบ่งแยก คำขอจดทะเบียน และคำขอออกใบแทน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่บันทึกถ้อยคำ (.. ๑๖) ไว้เป็นหลักฐานแล้วยกเลิกคำขอเสียได้โดยไม่ต้องให้ผู้ขอยื่นคำขอ (..) ยกเลิกคำขอนั้นอีก  ทั้งนี้เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกแก่ราษฎรและลดขั้นตอนการปฏิบัติงาน (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๑๐๒๗๕  ลงวันที่ ๓ พฤษภาคม  ๒๕๓๘)

         -  กรณีนำโฉนดที่ดินที่จดทะเบียนจำนองและโฉนดที่ดินที่จดทะเบียนจำนองเพิ่มหลักทรัพย์มารวมโฉนด  ซึ่งในการรวมโฉนดได้ยกรายการจดทะเบียนจำนองและจำนองเพิ่มหลักทรัพย์มาจดแจ้งลงในโฉนดที่ดินแปลงรวม และเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแปลงรวมโดยให้โฉนดที่ดินแปลงแยกครอบการจำนอง พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องยกรายการจดทะเบียนจำนองและจำนองเพิ่มหลักทรัพย์มาจดแจ้งไว้ด้วย ต่อมาผู้จำนองและผู้รับจำนองได้ตกลงกันให้โฉนดที่ดินแต่ละแปลงนั้นปลอดจำนองไปทั้งสัญญาจำนองและสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์กรณีหนึ่ง   หรือผู้จำนองได้ทำการไถ่ถอนจากจำนองแล้วอีกกรณีหนึ่ง กรณีดังกล่าวกรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติ  ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๖๐๐๒ ลงวันที่ ๑๘ พฤศจิกายน ๒๕๔๐  ดังนี้

             ) กรณีการจดทะเบียนปลอดจำนองและปลอดจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ พนักงานเจ้าหน้าที่ชอบที่จะดำเนินการจดทะเบียนปลอดจำนองเป็นรายการเดียวได้  โดยให้หมายเหตุด้วยอักษรสีแดงไว้ด้านข้างคำขอจดจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (..)   และสารบัญจดทะเบียนตั้งแต่ช่องเนื้อที่ดินตามสัญญาจนถึงช่องโฉนดที่ดินใหม่ ว่า ปลอดจำนองตามสัญญาจำนอง ลงวันที่ ………………..และสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ ลงวันที่ ……………. และระบุในบันทึกข้อตกลง (..๑๖) ให้ชัดเจนว่าปลอดจำนองตามสัญญาจำนองและสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ฉบับใด

   ) กรณีไถ่ถอนจากจำนอง โดยที่การจำนองเพิ่มหลักทรัพย์เป็นการนำเอาอสังหาริมทรัพย์ไปประกันหนี้ซึ่งได้จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์อื่นเป็นประกันไว้แล้ว  ดังนั้น หากได้มีการชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันแล้ว สัญญาจำนองและสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ย่อมระงับสิ้นไปด้วย การจดทะเบียนไถ่ถอนจึงต้องดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนองและจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ไปพร้อมกันเป็นรายการเดียว โดยให้หมายเหตุด้วยอักษรสีแดงไว้ด้านข้างคำขอจดทะเบียนและนิติกรรมฯ (..)  และสารบัญจดทะเบียนตั้งแต่ช่องเนื้อที่ดินตามสัญญา จนถึงช่องโฉนดที่ดินใหม่ว่า    ไถ่ถอนจากจำนองตามสัญญาจำนอง     ลงวันที่………………และสัญญาจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ ลงวันที่ ………………..

   ) ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตาม    และ ๒  ให้เรียกเก็บในประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ ๔๐ บาท (ปัจจุบันแปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (.. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.. ๒๔๙๗  ข้อ ๒ () () )

         -  การจดทะเบียนแบ่งแยกกรณีโฉนดที่ดินมีการจดทะเบียนบรรยายส่วนไว้ กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติไว้ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๓๗๗๔  ลงวันที่ ๓๐ เมษายน  ๒๕๔๒  ดังนี้

            ) กรณีที่มีการจดทะเบียนบรรยายส่วนที่ดินไว้แล้ว และเจ้าของรวมขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวม    ที่ดินดังกล่าว  ก่อนจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องตรวจสอบพิจารณาให้รอบคอบ โดยเปรียบเทียบจำนวนส่วนที่บรรยายไว้ กับจำนวนเนื้อที่ที่เจ้าของแต่ละคนได้รับจากการแบ่งแยกให้มีสัดส่วนสอดคล้องกัน อย่าให้มีกรณีโอนที่ดินให้แก่กันโดยหลบเลี่ยงการชำระค่าธรรมเนียม หากผลการรังวัดปรากฏว่าเจ้าของที่ดินบางคนได้รับแบ่งที่ดินมากกว่าส่วนที่บรรยายไว้ และบางคนได้รับแบ่งที่ดินน้อยกว่าส่วนที่บรรยายไว้ จะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินกันตามระเบียบและกฎหมายเสียก่อน เสร็จแล้วจึงจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมไปตามผลการรังวัดดังกล่าวได้

            ) กรณีมิได้จดทะเบียนบรรยายส่วนที่ดินไว้ กฎหมายสันนิษฐานว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน หากเจ้าของทุกคนตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดิน แม้ผลการรังวัดจะปรากฎว่าเจ้าของแต่ละคนได้รับแบ่งที่ดินไม่เท่ากัน ก็เป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินผู้ขอแบ่ง สามารถตกลงประนีประนอมยอมความเพื่อแบ่งแยกที่ดินให้ต่างไปจากข้อสันนิษฐานที่กฎหมายกำหนดได้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วไม่ปรากฎหลักฐานว่าผู้ขอแบ่งสมยอมแบ่งปันแนวเขตกัน ก็ชอบที่จะดำเนินการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมต่อไป

         -  การจดทะเบียนแบ่งแยกในนามเดิมที่ดินซึ่งมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเป็น น..๓ และ น... พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องทำการประกาศการขอจดทะเบียนตามนัยข้อ ๕ แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (.. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.. ๒๔๙๗  (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๐๙๙๖๖  ลงวันที่ ๒๓ มีนาคม  ๒๕๔๒)

 
การรวมโฉนด
-  การรวมโฉนด  กรมที่ดินได้วางทางปฏิบัติเกี่ยวกับการรับคำขอรวมโฉนดที่ดินไว้ตามคำสั่ง ที่ ๑๒/๒๕๐๐  ลงวันที่ ๘ พฤศจิกายน ๒๕๐๐  ซึ่งสรุปสาระสำคัญได้ดังนี้

     ()  โฉนดที่ดินที่จะขอรวม    

      -  ต้องเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกันเว้นแต่โฉนดแผนที่กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้

               -  ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดที่ดินต้องเหมือนกันทุกฉบับ  และยังมีชีวิตอยู่ทุกคน

               -  ที่ดินต้องติดต่อเป็นผืนเดียวกัน  ในจังหวัดและสำนักงานที่ดินเดียวกัน  แม้จะต่างตำบลอำเภอก็ทำได้

         ()  การยื่นคำขอ

               -  ให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนยื่นคำขอตามแบบพิมพ์  ..

               -  กรณีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์อยู่ระหว่างขายฝาก  ให้ยื่นคำขอร่วมกัน

         ()  ที่ดินที่ขอรวมโฉนดมีภาระผูกพัน

       -  จะต้องเป็นกรณีที่ภาระผูกพันนั้นๆ ได้จดทะเบียนรวมโฉนดไว้  เช่น  จำนองรวมโฉนดขายฝากรวมโฉนด  เป็นต้น

                -  ต้องได้รับความยินยอมจากคู่กรณีทุกฝ่าย คำยินยอมนี้คู่กรณีจะนำตัวมาบันทึกต่อหน้าเจ้าพนักงานหรือจะให้คำยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรก็ได้

                -  โฉนดที่ดินที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมรวมโฉนดไว้  จะขอรังวัดรวมโฉนดทั้งหมดหรือเพียงบางโฉนดก็ได้

          ()  วิธีดำเนินการ

                -  เมื่อรับคำขอแล้ว  ให้ส่งช่างรังวัดออกโฉนดรวมให้ใหม่ทั้งคู่ฉบับ  ให้หมายเหตุด้วยตัวแดงในโฉนดใหม่ได้รูปแผนที่ว่า โฉนดที่ดินฉบับนี้รวมจากโฉนดเดิม คือ โฉนดที่………..ตำบล……....อำเภอ………จังหวัด……………

………………………………….

เจ้าพนักงานที่ดิน

                   ซึ่งวิธีปฏิบัติดังกล่าวใช้กับโฉนดแบบ น.. ๔ ก.  .. ๔ ข. และ น.. ๔ ค. อันเป็นแบบโฉนดที่จัดทำขึ้นตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕  (.. ๒๔๙๗)  ซึ่งมีรูปแผนที่อยู่ด้านหลังโฉนด  เมื่อได้มีการเปลี่ยนแปลงแบบโฉนดมีรูปแผนที่ด้านหน้าโฉนด ตามแบบ น.. ๔ ง.  จึงให้พิจารณาปฏิบัติตามความ  เหมาะสม ดังนี้   

                 -  กรณีที่มีการรวมโฉนดจากโฉนดจำนวนน้อยแปลง ให้หมายเหตุการรวมโฉนดแทรกลงในช่องว่างใต้หรือข้างรูปแผนที่ด้านหน้าโฉนดนั้น  แต่ไม่ต้องลงนามเจ้าพนักงานที่ดินกำกับไว้

                 -  กรณีที่มีการรวมโฉนดจากโฉนดจำนวนโฉนดมากแปลง ให้หมายเหตุการรวมโฉนดไว้ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด และให้ลงนามเจ้าพนักงานที่ดินกำกับไว้ด้วย  (ตามหนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๖๐๘/๙๗๗๗  ลงวันที่ ๑๒ เมษายน ๒๕๑๖)

                 -  เมื่อออกโฉนดแปลงรวมแล้ว  โฉนดฉบับหลวงของเก่าต้องตัดออกจากเล่ม (การตัดให้มีลิ้นไว้สำหรับปิดโฉนดรายอื่นด้วย) และให้นำโฉนดเก่าฉบับสำนักงานที่ดิน  โฉนดเก่าฉบับเจ้าของที่ดิน  และสิ่งสำคัญในสารบบยกไปเก็บรวมในสารบบหน้าสำรวจแปลงที่ออกโฉนดใหม่  และหมายเหตุในโฉนดที่ดินเก่าทุกแปลง  และสิ่งสำคัญด้วยอักษรสีแดงว่า ที่ดินแปลงนี้ได้มีการรวมโฉนดที่ดิน  และออกโฉนดไปใหม่แล้วแต่  วันที่…………เดือน…………….. .

                 -  ในเล่มของโฉนดเก่าที่ตัดออกให้หมายเหตุไว้ให้ทราบด้วยว่า  ตัดออกเพราะรวมโฉนดเป็นโฉนดใหม่เลขที่เท่าใด เพื่อค้นหาง่าย

                 -  การใช้เลขโฉนดฉบับที่รวมให้ใช้เลขโฉนดเดิมแปลงใดแปลงหนึ่งก็ได้  ส่วนเลขที่ดิน  หน้าสำรวจก็ให้เป็นไปตามโฉนดที่ดินแปลงที่นำเอาเลขโฉนดนั้นมาใช้  ส่วนเลขที่ไม่ได้ใช้เป็นเลขว่างเพื่อใช้สำหรับที่ดินแปลงอื่นต่อไป

                 -  โฉนดที่ดินต่างตำบล อำเภอ เมื่อทำการรวมโฉนดแล้ว  สำหรับโฉนดที่ดินแปลงใหม่ ให้ใช้เลขโฉนดของที่ดินส่วนที่อยู่ในเขตตำบลมาก

                 -  รายงานการรวมโฉนดให้กรมที่ดินทราบ

              ()  กรณีที่ดินที่ขอรวมโฉนดได้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมผูกพันอยู่  เมื่อรวมโฉนดแล้วให้ปฏิบัติดังนี้

        -  หมายเหตุในนิติกรรมที่ก่อให้เกิดสิทธิผูกพันนั้น ๆ  ด้วยหมึกแดงให้ปรากฏการรวมโฉนด เช่น โฉนดติดจำนองรวม ๓ โฉนด ให้หมายเหตุสัญญาจำนองทุกฉบับว่า  ที่ดินตามสัญญาจำนองนี้ โฉนดที่……ที่…….ที่…….รวม ๓ โฉนด (หรือรวมมาเพียง ๒ โฉนด)  ได้ทำการรังวัดรวมโฉนดเป็นโฉนดเลขที่………การจำนองยังคงมีตามเดิม แล้วลงชื่อเจ้าพนักงานที่ดินพร้อมด้วยวัน เดือน ปี  กำกับไว้

                -  หมายเหตุในช่องจดทะเบียนจำนองหลังโฉนดเดิมที่เลิกไปเพราะรวมโฉนดด้วยหมึกแดงว่า ที่ดินแปลงนี้ได้รังวัดรวมโฉนดเป็นโฉนดหมายเลขที่……………การจำนองยังคงมีอยู่ตามเดิม  แล้วลงชื่อเจ้าพนักงานที่ดินพร้อมด้วยวัน  เดือน  ปี  กำกับไว้

                  -  ให้ยกรายการจดทะเบียนจำนองไปจดแจ้งไว้ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดใหม่เฉพาะจำนวนที่ดินที่ได้สัญญาให้ลงตามจำนวนที่ดินตามโฉนดใหม่  วันจดทะเบียนและเจ้าพนักงานที่ดินลงนาม   ให้ใช้ชื่อ วัน  เดือน  ปีเดิม  แล้วหมายเหตุด้วยหมึกแดงว่า การจำนองรายนี้ได้จดทะเบียนตามสัญญาจำนองฉบับที่…….ลงวันที่.เดือน………... ……. เจ้าพนักงานที่ดินลงชื่อพร้อมด้วยวัน เดือน ปี  กำกับไว้

              ()  การดำเนินการกรณีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่ระหว่างขายฝาก  อนุโลมปฏิบัติตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๔/๒๕๐๔  ลงวันที่ ๙ มีนาคม  ๒๕๐๔ เรื่อง การจดทะเบียนแบ่งแยกระหว่างขายฝาก ดังนี้

                   ()  การขอรังวัดแบ่งแยกทุกประเภทในระหว่างขายฝาก ให้ผู้ซื้อเป็นผู้ยื่นคำขอตามระเบียบโดยได้รับความยินยอมจากผู้ขายฝาก  คำยินยอมนี้จะทำบันทึกต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่  หรือจะให้คำยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรมาก็ได้

                   ()  เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (..) ในประเภทแบ่งแยกต่าง ๆ ให้บรรยายด้วยตัวอักษรแดงให้ปรากฏการขายฝากไว้

                   ()  ในรายการจดทะเบียนแปลงเดิมให้เขียนคำว่า ระหว่างขายฝาก ไว้ใต้ชื่อประเภทการที่จดทะเบียน และให้หมายเหตุด้วยตัวอักษรแดงว่า ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้การขายฝากยังคงมีอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่ ……ลงวันที่…….เดือน………….... ……”

                   () โฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยกให้เขียนชื่อผู้ขายฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ด้านหน้า และยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งไว้ในรายการจดทะเบียนหลังโฉนดโดยไม่ต้องให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลง (..๑๖) หรือยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (.. ) และไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมประการใด ถ้าชื่อผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝากเปลี่ยนแปลงไป ก็ให้ยกรายการที่เปลี่ยนแปลงครั้งสุดท้าย เว้นแต่วันเดือนปีที่จดทะเบียน และชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ใช้คงเดิมในวันที่จดทะเบียนขายฝาก

                   ()  ที่ดินที่ได้มีการจดทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วนไว้ ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมและผู้ซื้อฝากตกลงแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน ให้พยายามแบ่งส่วนของผู้ซื้อฝากไว้เป็นแปลงคงเหลือ ถ้าส่วนของผู้ซื้อฝากเป็นแปลงแบ่งก็ให้หมายเหตุในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกเฉพาะแปลงของผู้ซื้อฝากไว้ด้วยอักษรแดงว่า  ที่ดินแปลงที่แยกนี้ยังติดการขายฝากอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่..ลงวันที่.เดือน……….... . ส่วนรายการจดทะเบียนขายฝากที่จะยกไปจดแจ้งไว้ในโฉนดใหม่ ให้ปฏิบัติตามข้อ ๔ เว้นแต่ชื่อคู่สัญญาทั้ง ๒ ฝ่ายในช่องผู้โอนนั้นให้ยกมาแต่เฉพาะชื่อคู่สัญญาขายฝากเท่านั้น ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์อื่นซึ่งมิได้เป็น คู่สัญญาไม่ต้องยกมาด้วย ส่วนแปลงอื่นไม่ต้องหมายเหตุหรือจดแจ้งประการใดเพราะการขายฝากมิได้ครอบไปด้วย

                   ()  ในการจดทะเบียนแบ่งแยก ถ้าผู้ขายฝากยินยอมให้ที่ดินที่แบ่งแยกออกไปพ้นจากสิทธิการไถ่จากขายฝากก็ให้จดทะเบียนประเภท…………….(ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก) อนุโลมตามคำสั่งกรมที่ดินที่ ๑๐/๒๕๐๐  ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐  ในประเภท ปลอดจำนอง

                   ()  ในกรณีที่ที่ดินที่ขายฝากแบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง คู่สัญญาจะตกลงกันไถ่การขายฝากแปลงใดแปลงหนึ่งก่อนก็ได้ การจดทะเบียนให้จดทะเบียนเฉพาะแปลงที่ไถ่ในประเภทแบ่งไถ่จากขายฝาก

                   () การจดทะเบียนแบ่งแยกระหว่างขายฝากสำหรับที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ ให้อนุโลมปฏิบัติตามวิธีการในคำสั่งนี้

             ()  การแก้สารบัญที่ดินและสารบัญรายชื่อ

                  -  การแก้สารบัญที่ดิน ให้ขีดฆ่าชื่อ เครื่องหมายที่ดินตลอดทั้งบรรทัดด้วยหมึกแดง เว้นไว้แต่เลขที่ดินไม่ต้องขีดฆ่า แต่ให้หมายเหตุไว้ในช่องหมายเหตุด้วยเส้นดินสอว่า ว่าง เมื่อมีการแบ่งแยกหรือเดินสำรวจใหม่ให้ใช้เลขที่ว่างนี้ในแปลงอื่นต่อไป  ส่วนเลขที่ดินแปลงที่ออกโฉนดที่ดินใหม่ ให้ขีดฆ่าเช่นเดียวกัน แล้วเขียนใหม่ให้ตรงตามโฉนดที่ออกไปนั้น

                  -  การแก้สารบัญรายชื่อให้ขีดฆ่าด้วยหมึกแดงตลอดทุกราย แล้วหมายเหตุด้วยอักษรย่อว่า ..  ส่วนแปลงที่ออกโฉนดใหม่ให้จดเครื่องหมายตามช่องของสารบัญไว้ในแผ่นอักษรนั้น ๆ

              ()  การให้เลขที่ดิน เลขหน้าสำรวจ เลขโฉนดที่ดิน

                 -  การให้เลขโฉนดที่ดินฉบับที่รวม ให้ใช้เลขโฉนดที่ดินแปลงเดิม แปลงใดแปลงหนึ่งก็ได้ ส่วนเลขที่ดิน เลขหน้าสำรวจ ก็ให้เป็นไปตามโฉนดที่ดินแปลงที่ได้นำเอาเลขโฉนดที่ดินนั้นมาใช้ ส่วนเลขที่ไม่ได้ใช้เป็นเลขว่าง เพื่อใช้สำหรับที่ดินแปลงอื่นต่อไป

                 -  ในกรณีขอรวมโฉนดที่ดินอยู่ติดเป็นผืนเดียวกัน แต่ปรากฎว่าต่างตำบลและอำเภอ เมื่อทำการรวมโฉนดที่ดินแล้ว ให้ถือว่าที่ดินส่วนใดอยู่ในเขตตำบลใดมากก็ให้ใช้ตำบลและอำเภอนั้น

              ()  การลงบัญชีประเภทและการเก็บสารบบ

                 - การยื่นคำขอให้ลงบัญชีในช่องคำขอต่าง ๆ ในการออกโฉนดใหม่ให้ลงบัญชีในช่องรวมโฉนดที่ดิน เงินค่าธรรมเนียม ค่าคำขอ เรียกตามจำนวนโฉนด เมื่อออกโฉนดที่ดินใหม่แล้วเรียกค่าออกโฉนดที่ดินแปลงรวมเพียงแปลงเดียว

                 -  การเก็บเรื่องในสารบบ ให้เก็บคำขอรวมโฉนดไว้ข้างหน้า แล้วเก็บใบไต่สวนและสิ่งสำคัญต่าง ๆ เรียงลำดับกันไป

            (๑๐) ระเบียบที่ควรรู้เกี่ยวกับการรวมโฉนด   

                  -  ขอรวมโฉนดที่ดินโดยโฉนดที่ดินบางแปลงจดทะเบียนภาระจำยอมไว้ บางแปลงไม่ได้จดทะเบียนภารจำยอมไว้ ดำเนินการให้แก่ผู้ขอได้ แต่ก่อนที่จะดำเนินการควรให้ผู้ขอได้รับความยินยอมจากเจ้าของสามยทรัพย์ตามระเบียบ (หนังสือกรมที่ดิน  ที่ มท ๐๖๐๘/๙๘๐๘  ลงวันที่ ๗  ธันวาคม  ๒๕๐๙  เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่ มท  ๐๖๐๘/  ๙๘๖๘  ลงวันที่    ธันวาคม  ๒๕๐๙)

          -  การรวมโฉนดที่ดินที่มีบุริมสิทธิ์ติดอยู่กับที่ดินที่ไม่มีบุริมสิทธิ์ ตามมาตรา ๒๗๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  บัญญัติไว้ว่าบุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ใช้สำหรับเอาราคาอสังหาริมทรัพย์และดอกเบี้ยในราคานั้นและมีอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์อันนั้นเท่านั้น  ฉะนั้น การที่จะรวมโฉนดที่ดินทั้งสองเข้าด้วยกัน  จึงหาทำให้บุริมสิทธิ์เหนือที่ดินโฉนดแปลงหนึ่งครอบไปถึงโฉนดอีกแปลงหนึ่งด้วยไม่  แม้คู่กรณีจะยินยอมก็ตาม ดังนั้น การขอรวมโฉนดในกรณีดังกล่าวย่อมไม่อาจกระทำได้ เว้นแต่จะได้มีการจดทะเบียนเลิกบุริมสิทธิ์เสียก่อน  (หนังสือกรมที่ดินที่ มท ๐๖๐๘/ว ๙๗๖๔  ลงวันที่ ๒๒ เมษายน  ๒๕๑๓)

                   -  กรณีที่มีการรวมโฉนดจากโฉนดจำนวนน้อยแปลง  ให้หมายเหตุการรวมโฉนดแทรกลงในช่องว่างใต้หรือข้างรูปแผนที่ด้านหน้าโฉนดนั้น  แต่ไม่ต้องลงนามเจ้าพนักงานที่ดินกำกับไว้

                     ถ้าเป็นกรณีที่มีการรวมโฉนดจากจำนวนโฉนดมากแปลงไม่เหมาะที่จะปฏิบัติตามข้างต้น  ให้หมายเหตุการรวมโฉนดไว้ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด  และให้ลงนามเจ้าพนักงานที่ดินกำกับไว้ด้วย  (ตอบข้อหารือจังหวัดสมุทรสงคราม ด่วนมาก ที่ มท ๐๖๐๘/๙๗๗๗ ลงวันที่ ๑๒ เมษายน ๒๕๑๖  เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๑๐๑๗๖ ลงวันที่ ๒๐ เมษายน ๒๕๑๖)

                   -  การรังวัดรวมโฉนดที่ดินที่มีทางสาธารณประโยชน์ผ่าน เมื่อที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเป็นสาธารณประโยชน์แล้ว ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินย่อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในส่วนนั้น  และไม่มีอำนาจที่จะนำไปรวมเพื่อออกโฉนดที่ดินใหม่ได้  ทางปฏิบัติควรต้องแบ่งหักทางสาธารณประโยชน์เสียก่อนแล้วจึงรวมกับที่ดินแปลงอื่นได้ (ตอบข้อหารือจังหวัดปทุมธานี ที่ มท ๐๗๑๐/๒๓๑๐๗  ลงวันที่ ๒๖ กันยายน ๒๕๒๘ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๐๑/ว ๒๕๐๕๘ ลงวันที่ ๑๕ ตุลาคม ๒๕๒๘)

 

ขั้นตอนการรังวัดสอบเขต  รวมโฉนด  แบ่งแยก 

          .  การดำเนินการ

               .  ฝ่ายทะเบียนจัดทำคำขอ  (..  หรือ ท..๑๖)  แล้วแต่กรณีว่าจะเป็นการขอรังวัดประเภทใดจำลองรูปแผนที่ แปลงที่ขอแบ่งแยกด้วยกระดาษบาง  (ทางปฏิบัติปัจจุบันจะจำลองรูปแผนที่ที่ขอแบ่งลงในภาพถ่ายแผนที่ในหนังสือแสดงสิทธิ) หรือหลังคำขอพร้อมด้วยชื่อเจ้าของที่ดินข้างเคียง

                  .   ฝ่ายรังวัดกำหนดวันที่จะออกไปทำการรังวัด นัดช่างผู้ทำการรังวัด  และค่าใช้จ่ายในการรังวัด ออกหมายหรือหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียงทราบเพื่อให้ไประวังชี้แนวเขตและรับรองแนวเขต โดยฝ่ายทะเบียนค้นหาที่อยู่เจ้าของที่ดินข้างเคียง ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๑./ว ๑๙๐๙๑ ลงวันที่ ๑ กันยายน  ๒๕๒๖

-  ให้ผู้ขอรับหมายหนังสือไปส่งเจ้าของที่ดินข้างเคียง โดยให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงลงชื่อรับไว้เป็นสำคัญ และให้ผู้ขอมอบใบรับแก่เจ้าหน้าที่ในวันรังวัด

-  ถึงกำหนดวันนัดรังวัด เจ้าของที่ดินรับเจ้าหน้าที่ไปทำการรังวัดและนำชี้เขตที่ดินของตนที่ครอบครองว่ามีอาณาเขตเพียงไรและจะแบ่งที่ดินอย่างไร เพื่อเจ้าหน้าที่จะได้ดำเนินการรังวัดให้ตามความประสงค์  ให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงรับรองเขตทุกด้าน

-   เจ้าหน้าที่ขึ้นรูปแผนที่ คำนวณเนื้อที่ บรรยายเนื้อที่จากแปลงคงเหลือต่อท้ายรูปแผนที่ จำลองรูปแผนที่ประกอบเรื่อง เพื่อส่งกรมที่ดิน ๑ แผ่น เก็บเข้าสารบบ ๑ แผ่น  ตรวจสอบเรื่องรังวัด  ถอนเงินค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย สร้างโฉนดหรือ น..๓ หรือ น.. ๓ ก. ให้พร้อม

-  กรณี น..๓ ประกาศการจดทะเบียน ๓๐ วัน

-  ส่งเรื่องให้ฝ่ายทะเบียน

               .  ฝ่ายทะเบียนรับเรื่องที่ฝ่ายรังวัดดำเนินการเสร็จแล้ว ให้มีหนังสือแจ้งผู้ขอให้มาติดต่อดำเนินการ ในเรื่องการรังวัดสอบเขตให้รับทราบตามผลการรังวัดสอบเขต กรณีการแบ่งแยก รวมโฉนด ให้ดำเนินการจดทะเบียนตามคำขอ

-  กรณีการแบ่งแยก จัดทำคำขอ (.. ) ตามจำนวนแปลงที่ขอแบ่งแยก

-  ให้คู่กรณีตรวจสอบความถูกต้องรูปแผนที่กระดาษบาง (..)

-  กรณีจดทะเบียนประเภทแบ่งขาย  แบ่งให้ฯ  ให้ชำระค่าธรรมเนียม  ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย  อากรแสตมป์แล้วแต่กรณี

                   -  จดทะเบียนในโฉนดที่ดินและประทับตราทั้งสองฉบับ

. การคัดค้าน

    หากปรากฏว่าเจ้าของที่ดินข้างเคียงที่ได้รับแจ้งแล้ว   ได้มาระวังแนวเขตและลงนามรับรองแนวเขตโดยมิได้คัดค้านการรังวัด ถือได้ว่าการรังวัดไม่มีการคัดค้าน  สามารถดำเนินการให้ผู้ขอต่อไปได้ แต่ถ้าเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้มาคัดค้านการรังวัด   ซึ่งอาจคัดค้านในขณะทำการรังวัดหรือคัดค้านภายหลังวันทำการรังวัดที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งผู้คัดค้านสามารถกระทำได้ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๐๕/ว ๙๐๐๒ ลงวันที่ ๒ พฤษภาคม ๒๕๓๑)

             .๑ กรณีที่คัดค้านในขณะทำการรังวัด ให้ช่างผู้ทำการรังวัดรับคำคัดค้านได้ โดยใช้บันทึกถ้อยคำ (.. ๑๖) และให้ผู้คัดค้านนำชี้แนวเขต เพื่อทำแผนที่แสดงเขตคัดค้านตามระเบียบฯและทำการสอบสวน ไกล่เกลี่ยเบื้องต้น โดยอาศัยหลักฐานแผนที่เป็นหลักก่อน โดยการชี้แจ้งให้คู่กรณีทราบถึงแนวเขตของที่ดินตามหลักฐานที่คู่กรณีนำมาแสดง และชี้แจงให้ทราบถึงผลเสียที่เกิดจากการที่จะนำคดีขึ้นสู่ศาล หากคู่กรณี ตกลงกันได้ก็ดำเนินการตามที่ตกลง หากไม่อาจตกลงกันได้ ก็ให้ทำการรังวัดโดยถือปฏิบัติตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการรังวัดสอบเขต แบ่งแยก และรวมโฉนดที่ดิน พ.. ๒๕๒๗  และระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการแบ่งแยกและตรวจสอบเนื้อที่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ พ.. ๒๕๒๙   เพื่อผู้มีอำนาจตามกฎหมายจะได้พิจารณาไกล่เกลี่ย ตามนัยมาตรา ๖๙ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อีกครั้งหนึ่ง (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๙/ว ๐๙๑๗๓ ลงวันที่ ๒๘ มีนาคม ๒๕๓๗)  ซึ่งผู้รังวัดจะต้องกำหนดวันให้ไปยื่นคำขอคัดค้าน เสียค่าธรรมเนียม ให้ครบถ้วนอีกครั้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ยื่นคำขอโต้แย้งภายในเวลาที่กำหนด ให้ถือว่าไม่ประสงค์จะโต้แย้งสิทธิในที่ดิน

             ตัวอย่าง

             นาย ก. ได้ขอรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดิน ในขณะที่ช่างทำการรังวัดปรากฏว่า นาย ข. เจ้าของ ที่ดินข้างเคียงเลขที่ดิน……..ด้านทิศตะวันออกได้คัดค้านว่า นาย ก. นำรังวัดรุกล้ำแนวเขตที่ดินด้านทิศตะวันตกของที่ดิน นาย ข.

             ในกรณีนี้ให้ช่างผู้ทำการรังวัดชี้แจงให้ นาย ก. และ นาย ข. ทราบแนวเขตที่ดิน โดยยึดถือหลักฐานแผนที่และเขตการครอบครองปัจจุบัน ถ้าตกลงกันได้ก็ดำเนินการตามที่ตกลง หากไม่อาจตกลงกันได้ก็ให้นาย ก. และนาย ข. นำชี้เขต ให้ช่างผู้ทำการรังวัดทำแผนที่แสดงเขตคัดค้าน พร้อมบันทึกการคัดค้าน (..๑๖) และรายงานเจ้าพนักงานที่ดินทราบ พร้อมแจ้งให้นาย ข. มายื่นคำขอคัดค้านภายในเวลาที่กำหนด  เมื่อนาย ข. มายื่นคำขอคัดค้านให้เสนอเจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับคำขอคัดค้าน และแจ้งให้นาย ข . ทราบกำหนดวันสอบสวนไกล่เกลี่ย พร้อมมีหนังสือแจ้งให้นาย ก. ทราบด้วย

             ในการสอบสวนไกล่เกลี่ย เมื่อ นาย ก. และนาย ข. มาพร้อมกันแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินชี้แจงให้นาย ก. และนาย ข. ทราบถึงแนวเขตที่ดิน โดยยึดถือหลักฐานแผนที่เดิม และหลักฐานแผนที่แสดงเขตคัดค้าน ซึ่ง นาย ก. และนาย ข. ได้นำเจ้าหน้าที่ทำการรังวัดเป็นหลัก หากตกลงกันได้ก็ดำเนินการตามที่ตกลงกัน หากตกลงกันไม่ได้ก็ให้เสนอเรื่องให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสั่งให้ นาย ก. หรือ นาย ข. ไปฟ้องต่อศาลภายใน  ๙๐ วัน นับแต่วันรับแจ้งคำสั่ง  เมื่อ นาย ก. หรือ นาย ข. ได้ไปฟ้องศาลและนำหลักฐานการยื่นฟ้องพร้อมสำเนาคำฟ้องมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินภายในกำหนดเวลา ๙๐ วัน  ให้รอเรื่องการสอบเขตโฉนดที่ดินไว้จนกว่าศาลจะมีคำสั่งหรือคำพิพากษาถึงที่สุด พร้อมมีหนังสือแจ้งให้ฝ่ายที่มิได้ฟ้องต่อศาลทราบ หากนาย ก. หรือ นาย ข. ไม่มีการฟ้องต่อศาลภายในกำหนดเวลา ๙๐ วัน ให้ถือว่านาย ก. ไม่ประสงค์จะสอบเขตโฉนดที่ดินนั้นต่อไป

             .๒ กรณีคัดค้านภายหลังวันทำการรังวัดที่สำนักงานที่ดิน ให้ผู้คัดค้านยื่นคำขอคัดค้านต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  โดยใช้คำขอ (..) เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับคำคัดค้านแล้วให้ฝ่ายรังวัดดำเนินการนัดผู้ขอและผู้คัดค้านไปชี้แนวเขตในที่ดิน เพื่อให้ช่างรังวัดทำแผนที่แสดงเขตคัดค้านตามระเบียบฯ

             ตัวอย่าง

             นาย ก. ได้ขอรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดิน ช่างรังวัดได้ทำการรังวัดเสร็จแล้ว อยู่ระหว่างการดำเนินการขั้นตอนต่อไป  ปรากฏว่า นาย ข. เจ้าของที่ดินข้างเคียงเลขที่ดิน………. ด้านทิศตะวันออกได้มาขอคัดค้านที่สำนักงานที่ดินว่า นาย ก. นำรังวัดรุกล้ำแนวเขตที่ดินด้านทิศตะวันตกของที่ดิน นาย ข.

             ในกรณีนี้ให้ นาย ข. ยื่นคำขอคัดค้าน (..) เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับคำขอคัดค้านแล้ว ให้ฝ่ายรังวัดดำเนินการนัด นาย ก. และนาย ข. ไปชี้แนวเขตในที่ดิน โดยช่างรังวัดต้องสอบสวนไกล่เกลี่ยเบื้องต้นก่อน หากตกลงกันได้ก็ดำเนินการตามที่ตกลงกัน หากตกลงกันไม่ได้ให้ช่างรังวัดทำแผนที่แสดงเขตคัดค้านตามที่ นาย ก. และนาย ข. นำชี้และบันทึกการคัดค้าน (..๑๖) แล้วเสนอเจ้าพนักงานที่ดินกำหนดวันสอบสวนไกล่เกลี่ย และแจ้งให้นาย ข. ทราบ พร้อมมีหนังสือแจ้ง นาย ก. ทราบด้วย

         . การไกล่เกลี่ย

             ผู้มีอำนาจพิจารณาไกล่เกลี่ย  คือ เจ้าพนักงานที่ดิน (คำสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ ๔๖๖/๒๕๒๒ ลงวันที่ ๖ มิถุนายน ๒๕๒๒  เรื่อง แต่งตั้งเจ้าพนักงานที่ดิน) การสอบสวนไกล่เกลี่ยกรณีมีผู้คัดค้าน  แนวเขตตามมาตรา ๖๙ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน มีแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒//.๑๓๐๙๘  ลงวันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๕๑๙  ดังนี้

             .๑ ในสำนักงานที่ดินจังหวัดให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดกำหนดตัวพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ทำการสอบสวนไกล่เกลี่ยไว้ให้แน่นอนว่า จะให้เจ้าพนักงานที่ดินซึ่งดำรงตำแหน่งระดับใดเป็นผู้มีหน้าที่สอบสวนไกล่เกลี่ย ส่วนในสำนักงานที่ดินอำเภอให้เป็นหน้าที่ของนายอำเภอหรือผู้ทำการแทนเป็นผู้สอบสวนไกล่เกลี่ย

             .๒ การสอบสวน ให้สอบสวนไกล่เกลี่ยเฉพาะเรื่องแนวเขตเท่านั้น โดยถือหลักฐานแผนที่เป็นหลักในการพิจารณา ถ้าตกลงกันได้ให้ดำเนินการไปตามที่ตกลง แต่ต้องไม่เป็นการสมยอมกันเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย ส่วนข้อตกลงหรือเงื่อนไขอื่น ๆ ที่คู่กรณีตกลงกันให้เป็นเรื่องของคู่กรณีเอง ไม่ควรบันทึกลงในรายการสอบสวนไกล่เกลี่ย

             .๓ หากสอบสวนไกล่เกลี่ยแล้วคู่กรณีไม่สามารถจะตกลงกันได้ ก่อนที่จะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล ให้เสนอเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือนายอำเภอ แล้วแต่กรณี เป็นผู้พิจารณาสั่งการทุกครั้ง

             อนึ่ง  การคัดค้านเรื่องกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดินไม่ใช่การคัดค้านแนวเขตที่ดินตามนัยมาตรา ๖๙ ทวิ วรรคห้า แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  เช่น เจ้าของที่ดินขอรังวัดแบ่งแยกในนามเดิม ปรากฎว่ามีผู้คัดค้านอ้างว่าได้ครอบครองที่ดินแปลงที่ขอรังวัดนั้นบางส่วนจนได้กรรมสิทธิ์แล้ว กรณีเช่นนี้ไม่ใช่การคัดค้านแนวเขตที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่มีอำนาจสอบสวนไกล่เกลี่ยได้   (หนังสือกรมที่ดิน  ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๔๐๑๒๑ ลงวันที่ ๒๖ ธันวาคม ๒๕๔๓)

             การแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องศาลภายใน ๙๐ วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ถ้าคู่กรณีได้มีการฟ้องต่อศาลภายในกำหนด ๙๐ วัน ให้รอเรื่องการสอบเขตโฉนดที่ดินไว้จนกว่าศาลจะมีคำสั่งหรือคำพิพากษาถึงที่สุด พร้อมมีหนังสือแจ้งให้คู่กรณีฝ่ายที่มิได้ฟ้องต่อศาลทราบด้วย

             ถ้าคู่กรณีไม่มีการฟ้องต่อศาลภายในกำหนด ๙๐ วัน ให้ถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะสอบเขตโฉนดที่ดินนั้นต่อไป

         การต่อเลขที่ดิน หน้าสำรวจ และเลขโฉนดที่ดิน

         - ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการต่อเลขหน้าสำรวจ เลขโฉนดที่ดิน การประทับตรา และการเก็บสิ่งสำคัญ พ.. ๒๕๓๔  และระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการต่อเลขหน้าสำรวจ เลขโฉนดที่ดิน การประทับตรา

และการเก็บสิ่งสำคัญ (ฉบับที่ ๒) .. ๒๕๓๕  วางระเบียบปฏิบัติไว้ดังนี้

            ข้อ ๑ ”…………………………”

            ข้อ ๔  การต่อเลขหน้าสำรวจ ให้จัดทำบัญชีต่อเลขหน้าสำรวจ (...๖๖) แยกเป็นตำบล ๆ ไป และให้เลขหน้าสำรวจที่ดินตั้งต้น ๑ ไป

            ข้อ ๕  ในกรณีมีการเปลี่ยนแปลงเขตตำบลการออกโฉนดที่ดินและการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน  ภายหลังมีการเปลี่ยนแปลงเขตการปกครองให้ดำเนินการดังนี้

           .๑ กรณีแยกส่วนหนึ่งของตำบลไปขึ้นตำบลอื่น การต่อเลขหน้าสำรวจให้ต่อในบัญชีต่อเลขหน้าสำรวจของตำบลที่ที่ดินแยกไปขึ้นกับตำบลอื่นตามเขตการปกครองใหม่  ส่วนเลขหน้าสำรวจ ที่ได้ต่อไว้ก่อนแล้วให้คงไว้ตามเดิม  ส่วนที่ดินแปลงที่แยกใหม่ให้ลงในช่องหมายเหตุในบัญชีต่อเลขหน้าสำรวจ (...๖๖) และมุมบนด้านขวาของโฉนดแปลงแบ่งแยกให้ชัดเจนว่า แยกมาจากโฉนดเลขที่ หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอใด

           .  กรณียกทั้งตำบลไปรวมกับตำบลอื่น การต่อเลขหน้าสำรวจให้ปฏิบัติตามนัยข้อ.๑ โดยอนุโลม

            .  กรณีหลายตำบลรวมกันเรียกชื่อตามตำบลเดิม ตำบลใดตำบลหนึ่ง การต่อเลขหน้าสำรวจให้ปฏิบัติตามนัยข้อ ๕.๑ โดยอนุโลม

             .  กรณีหลายตำบลรวมกันตั้งชื่อขึ้นใหม่ ให้ตั้งบัญชีต่อเลขหน้าสำรวจขึ้นใหม่ และให้เลขหน้าสำรวจตั้งต้น ๑ ไป โดยให้ปฏิบัติตามนัยข้อ ๕.๑ โดยอนุโลม

           .  การเขียนตำบล อำเภอ จังหวัด ให้เขียนตำบล อำเภอ จังหวัด ตามทางการปกครอง

           ข้อ ๖ การต่อเลขโฉนดที่ดิน ให้จัดทำบัญชีต่อเลข เล่มหน้าโฉนดที่ดิน (...๗๐) แยกเล่มเป็นอำเภอ ๆ ไป และให้เอาโฉนดที่ดินตั้งต้น ๑ ไป และหากมีการแบ่งเขตการปกครองในภายหลัง หรือมีการจัดตั้งสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาเพิ่มขึ้นก็ให้ดำเนินการตามข้อ ๕ โดยอนุโลม

            ข้อ ๗ ตราที่ประทับโฉนดที่ดินให้ใช้ตราประจำตำแหน่งของเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด  หรือ    เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ออกโฉนดที่ดินนั้น

           ข้อ ๘  ที่ดินที่ได้ออกโฉนดที่ดินไปก่อนมีการเปลี่ยนแปลงเขตการปกครอง การเก็บสิ่งสำคัญให้เก็บในสารบบที่ดินของตำบล อำเภอเดิม ส่วนที่ดินแปลงที่ได้ออกโฉนดที่ดินภายหลัง ได้มีการเปลี่ยนแปลงเขตการปกครองแล้ว รวมทั้งโฉนดที่ดินที่ได้มีการแบ่งแยกจากโฉนดที่ดินเดิม การเก็บสิ่งสำคัญให้เก็บในสารบบตำบล อำเภอที่มีการเปลี่ยนแปลงเขตการปกครองใหม่ ส่วนโฉนดที่ดินก็ให้อนุโลมเก็บเช่นเดียวกัน

             - การต่อเลขที่ดินและหน้าสำรวจ ให้เจ้าหน้าที่ของฝ่ายรังวัดเป็นผู้มีหน้าที่ให้เลขที่ดินและเลขหน้าสำรวจ โดยให้ฝ่ายทะเบียนมอบหมายบัญชีสารบัญที่ดิน (...๓๙, ...๓๙ ก) และบัญชีต่อเลขหน้าสำรวจ (...๖๖)  ให้ฝ่ายรังวัดรับไปดำเนินการ และให้หัวหน้าฝ่ายรังวัดในสำนักงานที่ดินมีหน้าที่ควบคุม  เก็บรักษาและรับผิดชอบ พร้อมทั้งจัดให้มีเจ้าหน้าที่งานบริหารงานช่างหรือเจ้าหน้าที่ในฝ่ายรังวัดคนใดคนหนึ่งเป็นผู้รับผิดชอบโดยเฉพาะในการให้เลขที่ดินและเลขหน้าสำรวจตามที่ช่างผู้ทำการรังวัดเป็นผู้ขอต่อใช้

            สำหรับการต่อเลขโฉนดที่ดินให้เป็นหน้าที่ของฝ่ายทะเบียน  (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๖๕๘๙ ลงวันที่ ๑๘ กันยายน ๒๕๔๖)

  การดำเนินการเกี่ยวกับคำขอที่ค้างระหว่างดำเนินการ  กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติไว้ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๕๘๐๒ ลงวันที่ ๘ มิถุนายน ๒๕๔๑  ดังนี้

คำขอแบ่งแยก

         .คำขอแบ่งแยกที่ค้างระหว่างดำเนินการทางฝ่ายทะเบียนเนื่องจากมีเหตุขัดข้องยังไม่สามารถ  จดทะเบียนได้ หรือเรื่องที่พร้อมจะจดทะเบียน

  .๑ ให้มีหนังสือแจ้งผู้ขอมาดำเนินการภายในกำหนด ๓๐ วัน นับแต่วันที่มีหนังสือแจ้ง ครบกำหนดแล้วผู้ขอไม่มาหรือไม่แจ้งข้อขัดข้องให้ทราบ ให้รอเรื่องไว้ ๓๐ วัน แล้วมีหนังสือเตือนให้ผู้ขอมาดำเนินการภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่มีหนังสือเตือน

            .๒ หากผู้ขอยังไม่มาดำเนินการตามกำหนด หรือไม่แจ้งข้อขัดข้องให้ทราบ  ให้สั่งรอเรื่องไว้และไม่ถือเป็นงานค้าง กรณีมีแบบพิมพ์หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ทำลายตามระเบียบ

           .๓ ถ้าภายหลังผู้ขอมีความประสงค์ที่จะดำเนินการตามคำขอต่อไป ให้นำเรื่องมาดำเนินการต่อได้  เว้นแต่จะถูกยกเลิกไปตาม ๑๐.   (รอเรื่องไว้ ๕ ปี แล้วไม่มาดำเนินการ)

         . คำขอแบ่งแยกที่ค้างระหว่างดำเนินการทางฝ่ายทะเบียน  เนื่องจากมีเหตุขัดข้องยังไม่สามารถ   จดทะเบียนได้ หรือเรื่องพร้อมที่จะจดทะเบียน หากปรากฎว่าผู้ขอแบ่งแยกบางคนหรือทุกคนได้โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินของตนไปยังบุคคลภายนอกแล้วและในขณะจดทะเบียนโอน          

              .ผู้รับโอนทราบว่าที่ดินอยู่ระหว่างแบ่งแยก แต่ไม่ประสงค์จะขอสวมสิทธิการแบ่งแยก

                    ..  ให้บันทึกถ้อยคำ (..๑๖) ของผู้รับโอนไว้เป็นหลักฐาน แล้วให้สั่งรอเรื่องไว้   และไม่ถือเป็นงานค้าง  แจ้งให้ผู้ขอแบ่งแยกที่ไม่ได้ทำการโอนทราบถึงกรณีที่ผู้รับโอนไม่ประสงค์สวมสิทธิการแบ่งแยก

                    ..  ถ้าภายหลังผู้ขอทุกคนรวมถึงผู้รับโอนด้วย มีความประสงค์ที่จะดำเนินการตามคำขอต่อไป  ให้ผู้รับโอนขอสวมสิทธิโดยนำเรื่องมาดำเนินการต่อไป เว้นแต่จะถูกยกเลิกไปตาม ๑๐. (รอเรื่องไว้ ๕ ปี แล้วไม่มาดำเนินการ)

                    ..  หากผู้รับโอนไม่ต้องการสวมสิทธิ และผู้ขอที่ไม่ได้ทำการโอนต้องการขอยกเลิกเรื่อง ให้บันทึกถ้อยคำ (.. ๑๖) ไว้ แล้วสั่งยกเลิกเรื่องได้

              .๒ ผู้รับโอนไม่ทราบว่าที่ดินอยู่ระหว่างแบ่งแยก

                     ..  ให้มีหนังสือแจ้งให้ผู้รับโอนทราบเพื่อมาแสดงเจตนาขอสวมสิทธิการแบ่งแยกหรือไม่ขอสวมสิทธิภายในกำหนด ๓๐ วัน นับแต่วันที่มีหนังสือแจ้ง ครบกำหนดแล้วผู้รับโอนไม่มาหรือไม่แจ้งข้อขัดข้องให้ทราบ  ให้สั่งรอเรื่องไว้และไม่ถือเป็นงานค้าง  แจ้งให้ผู้ขอแบ่งแยกที่ไม่ได้ทำการโอนทราบถึงกรณีที่มีการโอน และผู้รับโอนไม่มาแสดงเจตนาสวมสิทธิหรือไม่แจ้งข้อขัดข้องให้ทราบ

                    ..  ภายหลังผู้ขอทุกคนรวมถึงผู้รับโอนด้วย มีความประสงค์ที่จะดำเนินการตามคำขอต่อไป  ให้ผู้รับโอนขอสวมสิทธิโดยนำเรื่องมาดำเนินการต่อได้  เว้นแต่คำขอจะถูกยกเลิกไปตาม ๑๐.

(รอเรื่องไว้ ๕ ปี แล้วไม่มาดำเนินการ)

                    ..  หากผู้รับโอนไม่ต้องการสวมสิทธิ และผู้ขอที่ไม่ได้ทำการโอนต้องการขอยกเลิกคำขอให้บันทึกถ้อยคำ (..๑๖) ไว้ แล้วสั่งยกเลิกคำขอได้      

             .๓ กรณีสั่งรอเรื่องหรือยกเลิกเรื่อง หากมีแบบพิมพ์หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ทำลายตามระเบียบ

คำขอรังวัดสอบเขต และ คำขอตรวจสอบเนื้อที่

           . คำขอรังวัดสอบเขต หรือคำขอตรวจสอบเนื้อที่  งานค้างระหว่างดำเนินการทางฝ่ายทะเบียนเนื่องจากมีเหตุขัดข้อง หรือเรื่องที่พร้อมจะแจ้งผลการรังวัดสอบเขตหรือตรวจสอบเนื้อที่ให้ผู้ขอทราบ

             .๑ ให้มีหนังสือแจ้งผู้ขอมาดำเนินการภายในกำหนด ๓๐ วัน นับแต่วันที่มีหนังสือแจ้ง ครบกำหนดผู้ขอไม่มา หรือไม่แจ้งข้อขัดข้องให้ทราบ ให้รอเรื่องไว้ ๓๐ วัน แล้วมีหนังสือเตือนให้ผู้ขอมาดำเนินการภายใน ๓๐ วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือเตือน ในหนังสือเตือนให้ระบุด้วยว่าถ้าไม่มาดำเนินการตามกำหนด โดยไม่แจ้งข้อขัดข้องให้ทราบ จะถือว่าประสงค์ยกเลิกคำขอ

              .๒ ผู้ขอไม่มาดำเนินการตามกำหนดหรือไม่แจ้งข้อขัดข้องให้ทราบ ให้สั่งยกเลิกคำขอได้

              .กรณีผลการรังวัดสอบเขตหรือตรวจสอบเนื้อที่ รูปแผนที่เนื้อที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ก่อนยกเลิกคำขอให้อนุโลมปฏิบัติตามนัยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๙/๒๐๕๒๔ ลงวันที่ ๒๙ กันยายน ๒๕๒๓   เรื่อง  การสอบเขตโฉนดที่ดินเฉพาะราย

คำขอรวมโฉนด และคำขอรวมหนังสือรับรองการทำประโยชน์

           . คำขอรวมโฉนดและคำขอรวมหนังสือรับรองการทำประโยชน์  ที่ค้างระหว่างดำเนินการทางฝ่ายทะเบียนเนื่องจากมีเหตุขัดข้อง ให้อนุโลมปฏิบัติตาม ๑.

          . ”……………………..

วิธีการรอเรื่อง

          ๑๐. กรณีสั่งรอเรื่องตาม ๑, , ๔ และ ๕

               ๑๐.๑ ให้หมายเหตุในคำขอและในบัญชีรับทำการ (...)  หรือบัญชีรับทำการและคุมเรื่อง (..๑๔) แล้วแต่กรณีด้วยอักษรสีแดงว่า รอเรื่องลำดับที่ ……” และให้เจ้าหน้าที่ลงลายมือชื่อพร้อมด้วย วัน เดือน ปี กำกับไว้

               ๑๐.๒ สำหรับสำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาให้จดลงในบัญชีรับเรื่องรังวัดและแจ้งผู้ขอมาดำเนินการ (...๗๑) ช่อง หมายเหตุ ด้วยอักษรสีแดงว่า  รอเรื่องลำดับที่..

               ๑๐. "…………………………."

              ๑๐.๕ การรอเรื่องตาม ๑, ๒ และ ๔ เมื่อครบห้าปีนับแต่วันทำการรังวัดหรือตรวจสอบเนื้อที่ให้มีหนังสือเตือนผู้ขออีกครั้งหนึ่ง ให้มาดำเนินการภายในกำหนด ๓๐ วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือเตือน โดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ  ในหนังสือเตือนให้ระบุไปด้วยว่า ถ้าไม่มาดำเนินการตามกำหนด  พนักงานเจ้าหน้าที่จะสั่งยกเลิกคำขอ หากครบกำหนดแล้วผู้ขอยังไม่มาดำเนินการ ก็ให้สั่งยกเลิกคำขอเสีย

วิธีการยกเลิกคำขอ

         ๑๑. กรณีสั่งยกเลิกคำขอตาม ๑๐.  ให้หมายเหตุในบัญชีคุมเรื่องรอด้วยอักษรสีแดงว่า ยกเลิกคำขอ  ในคำขอให้หมายเหตุที่มุมบนด้านขวาด้วยอักษรสีแดงว่า  ยกเลิกคำขอเพราะครบ ๕ ปี

         ๑๒. กรณีสั่งยกเลิกคำขอเพราะเหตุอื่นนอกจาก ๑๐.

               ๑๒.๑ ให้หมายเหตุในบัญชีรับทำการ (...) หรือบัญชีรับทำการและคุมเรื่อง (..๑๔) แล้วแต่กรณี ด้วยอักษรสีแดงว่า ยกเลิกคำขอ ในคำขอให้หมายเหตุที่มุมบนด้านขวาด้วยอักษรสีแดงให้ทราบว่าได้ยกเลิกคำขอเพราะเหตุใด เช่น ยกเลิกคำขอเพราะผู้ขอได้ขอยกเลิกคำขอ หรือ ยกเลิกคำขอเพราะผู้ขอไม่มาติดต่อ  และให้เจ้าหน้าที่ลงลายมือชื่อพร้อมด้วย วัน เดือน ปี กำกับไว้

               ๑๒.๒ สำหรับสำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาให้หมายเหตุในบัญชีรับเรื่องรังวัดและแจ้งผู้ขอมาดำเนินการ (...๗๑)  ช่อง จัดการเสร็จ   ด้วยว่า  ยกเลิกคำขอ
             
 ๑๒.๓ เก็บคำขอและเอกสารทั้งหมดที่ยกเลิกเข้าสารบบที่ดินแปลงนั้น

               ๑๒.๔ หากภายหลังผู้ขอมาดำเนินการตามคำขอที่ยกเลิกไปแล้ว  ให้ผู้ขอยื่นคำขอและดำเนินการเป็นเรื่องใหม่

การส่งหนังสือแจ้งและเตือน

        ๑๓. การส่งหนังสือแจ้งและเตือนให้ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน เว้นแต่หนังสือเตือนซึ่งถ้าผู้ขอไม่มาตามกำหนดหรือไม่แจ้งข้อขัดข้องให้ทราบ จะสั่งยกเลิกคำขอ ให้ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ

         ๑๔. กรณีมีผู้ขอหลายคนให้ส่งหนังสือแจ้งหรือเตือนถึงผู้ขอทุกคน

         ๑๕. กรณีที่ไปรษณีย์ไม่อาจส่งหนังสือแจ้งหรือเตือนให้แก่ผู้ขอได้  โดยแจ้งเหตุขัดข้องที่นำส่งหนังสือถึงผู้รับไม่ได้เพราะผู้รับย้ายไม่ทราบที่อยู่ใหม่  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือสอบถามนายทะเบียนท้องถิ่นว่าผู้ขอได้ย้ายภูมิลำเนาไปอยู่ ณ ที่ใด แล้วจึงมีหนังสือแจ้งหรือเตือนไปยังผู้ขอตามภูมิลำเนาที่อยู่แห่งใหม่ หากสอบถามนายทะเบียนท้องถิ่นแล้วยังไม่อาจทราบที่อยู่ปัจจุบันของผู้ขอย่อมถือได้ว่าเป็นเหตุสุดวิสัยที่จะมีหนังสือแจ้งหรือเตือนให้ผู้ขอทราบได้ ให้สั่งรอเรื่องหรือสั่งยกเลิกคำขอแล้วแต่กรณี

         ๑๖. ……………………….

         ๑๗.”……………………….

 

แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับการสอบเขต แบ่งแยก และรวมโฉนด

          .  นาง ท. และ นาง ย. ยื่นคำขอรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอม  นาย ส. เจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่รับรองแนวเขตและคัดค้านการรังวัดว่าผู้ขอนำรังวัดรุกล้ำที่ดินของตน  กรณีเป็นการรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามคำพิพากษาตามยอม  แม้ศาลจะแจ้งให้สำนักงานที่ดินแบ่งแยกที่ดินให้นาง ย. และ นาง ท. ตามสัญญาประนีประนอมยอมความและแผนที่สังเขปท้ายฟ้องก็ตาม แต่โดยที่คำพิพากษาตามยอมย่อมผูกพันเฉพาะคู่ความในคดีเท่านั้น  ไม่ผูกพันบุคคลภายนอก ตามมาตรา ๑๔๕ วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง  นาง ย. และ นาง ท. ผู้ขอจึงถือเอาคำพิพากษาตามยอมแทนการแสดงเจตนาของ นาย ส. เจ้าของที่ดินข้างเคียงซึ่งไม่ได้เป็นคู่ความในคดีซึ่งคัดค้านการรังวัดไม่ได้ เจ้าพนักงานที่ดินต้องปฏิบัติตาม มาตรา ๖๙ ทวิ แห่งประมวลกฎหมาย ที่ดิน  โดยดำเนินการสอบสวนไกล่เกลี่ย เมื่อคู่กรณีตกลงกันไม่ได้ต้องแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องต่อศาลภายในเก้าสิบวัน นับแต่วันที่รับแจ้ง ถ้าไม่มีการฟ้องภายในกำหนดดังกล่าวให้ถือว่าผู้ขอไม่ประสงค์จะดำเนินการต่อไป

          .  กรณีศาลได้มีคำพิพากษาให้จำเลยที่ ๑, ที่ ๒, ที่ ๓, ที่ ๔ และที่ ๕  ไปดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินให้เป็นของโจทก์  หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา  แต่การแบ่งกรรมสิทธิ์รวมเป็นเรื่องของเจ้าของรวมทุกคนจะต้องตกลงแบ่งกัน ( .๑๓๖๔ แห่ง ป..)  การแบ่งแยกรายนี้โจทก์เป็นผู้ยื่นคำขอฝ่ายเดียว  จำเลยมิได้ยื่นคำขอด้วย  แต่ก็ชอบที่จะใช้คำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้  สำหรับนาง ท. จำเลยที่ ๖  ศาลอนุญาตให้โจทก์ถอนฟ้องเพราะเหตุมรณะ  และไม่มีผู้รับมรดกความ  จึงมิใช่คู่ความและเป็นบุคคลนอกคดี ไม่อาจถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของนาง ท. และทายาทของ นาง ท. ได้  เรื่องนี้ศาลได้มีคำพิพากษาให้แบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนของโจทก์ตามรูปแผนที่พิพาท  ซึ่งระบุทิศทางและเนื้อที่ไว้ชัดเจนแน่นอน ประกอบกับสำนักงานที่ดินได้มีหนังสือสอบถามศาลแล้ว และศาลได้แจ้งให้ปฏิบัติตามคำพิพากษาฎีกา จึงควรดำเนินการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมให้แก่ผู้ขอต่อไปได้  หากการแบ่งกรรมสิทธิ์จะทำให้บุคคลภายนอก (ทายาทของนาง ท.) เสียหายอย่างไรเป็นเรื่องที่ต้องไปว่ากล่าวกันเอง

          .  นาง ล. ขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินเฉพาะส่วนที่ นาง ล.  จดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วนของนาง บ. แต่ไม่สามารถนำผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินบางคนมารับรองแนวเขตได้  เนื่องจากถึงแก่กรรมและทายาทไม่มารับมรดก กรณีดังกล่าวเป็นการได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วนของคนใดคนหนึ่ง และนาง ล. ได้จดทะเบียนลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดตราจองแล้ว  วิธีดำเนินการควรรังวัดแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ นาง ล. ได้มาโดยการครอบครองออก  โดยอนุโลมปฏิบัติตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๒/๒๕๐๓  ลงวันที่ ๒๐ กันยายน  ๒๕๐๓  เรื่อง การรังวัดแบ่งแยกที่ดินเพื่อการชลประทานตามโครงการของกรมชลประทาน กล่าวคือ ไม่ต้องทำการรังวัดรอบแปลง และไม่ต้องแก้เขตจำนวนเนื้อที่และรูปแผนที่  แต่ให้นาง ล. เป็นผู้นำรังวัดชี้เขตเฉพาะส่วนที่นาง ล. ได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองตามจำนวนเนื้อที่และรูปแผนที่ท้ายคำสั่งศาล  

          .  นาย ส. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน เป็นโจทก์ฟ้องผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่น ๆ ทุกคน ให้แบ่งกรรมสิทธิ์รวมให้ตน  ศาลสั่งไม่รับฟ้องจำเลยสองคนเพราะได้ถึงแก่กรรมไปก่อนฟ้อง  ข้อเท็จจริง ปรากฎตามคำพิพากษาว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินได้มีการแบ่งแยกการครอบครองที่ดินเป็นสัดส่วน  แต่ยังไม่มีการแบ่งแยกโฉนด  กรณีนี้ศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยทั้งสามคนดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนตามแผนที่รังวัดที่ขีดเส้นสีเขียว  เนื้อที่ประมาณ ๘๑ ตารางวา ให้เป็นของโจทก์  หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา  ดังนี้ ควรดำเนินการรังวัดแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินส่วนของ นาย ส. ออกมา  โดยอนุโลมปฏิบัติตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๒/๒๕๐๓  ลงวันที่ ๒๐ กันยายน  ๒๕๐๓  เรื่อง  การรังวัดแบ่งแยกที่ดินเพื่อการชลประทานตามโครงการของกรมชลประทาน  โดยให้นาย ส. เป็นผู้นำชี้ส่วนที่เป็นของตน ไม่ต้องรังวัดรอบแปลงและไม่ต้องแก้ไขรูปแผนที่และเนื้อที่แต่อย่างใด

         .  กรณีศาลได้มีคำพิพากษาให้จำเลยไปดำเนินการแบ่งแยกให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่แบ่งแยกให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กรณีเช่นนี้โจทก์สามารถนำคำพิพากษามาแสดงเจตนาแทนจำเลยขอจดทะเบียนได้แต่ไม่อาจใช้บังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมอีกคนหนึ่งได้ หากผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นไม่มาดำเนินการจะใช้คำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นไม่ได้ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจดำเนินการแบ่งแยกได้

         .  กรณีขอแบ่งแยกในนามเดิมโฉนดที่ดินอยู่ในบังคับห้ามโอนภายใน ๑๐ ปี ตามมาตรา ๓๑  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  พิจารณาแล้วเห็นว่าการห้ามโอนที่ดินให้แก่ผู้อื่นตามนัยมาตรา ๓๑  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  หมายความถึง การโอนทุกประเภทที่เข้าลักษณะเป็นการโอนตามกฎหมาย  เช่น การขาย  ให้  หรือแลกเปลี่ยน  ฯลฯ  การแบ่งแยกในนามเดิม มิใช่เป็นการโอนตามกฎหมายแต่อย่างใด ย่อมดำเนินการจดทะเบียนให้แก่ผู้ขอได้ และหากเวลาการห้ามโอนดังกล่าวยังไม่สิ้นสุดลงย่อมมีผลบังคับถึงที่ดินแปลงแยกทุกแปลงด้วย ดังนั้น ที่ดินแปลงแยกทุกแปลงจึงต้องหมายเหตุการห้ามโอนไว้เช่นเดียวกัน 

.  ศาลฎีกาได้พิเคราะห์แล้วฟังได้ว่าเจ้าของที่ดินได้อุทิศให้เป็นทางสาธารณประโยชน์แล้ว ที่ดิน  ดังกล่าวจึงตกเป็นทางสาธารณประโยชน์อันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ตามมาตรา ๑๓๐๔ () แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว  กรณีเช่นนี้พิจารณาแล้วว่าการขอจดทะเบียนเป็นสิทธิของเจ้าของที่ดินจะขอจดทะเบียนหรือไม่ก็ได้  หากพนักงานเจ้าหน้าที่ได้แจ้งให้เจ้าของที่ดินมาจดทะเบียนโอนที่ดินให้เป็นที่สาธารณประโยชน์แล้ว เจ้าของที่ดินไม่มาจดทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่อาจจะจดทะเบียนโอนที่ดินเป็นที่สาธารณประโยชน์ได้  การที่ที่ดินจะตกเป็นทางสาธารณประโยชน์อันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ตามมาตรา ๑๓๐๔() แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ย่อมตกเป็นได้โดยการแสดงเจตนาของเจ้าของที่ดินโดยตรงหรือโดยปริยายที่จะทำการอุทิศให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ ไม่จำเป็นต้องทำพิธีจดทะเบียนอย่างโอนให้แก่เอกชน (เทียบคำพิพากษาฎีกา ที่ ๘๔๓/๒๕๒๓)  แต่ควรให้พนักงานเจ้าหน้าที่หมายเหตุในโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินว่า ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาที่……. ลงวันที่……ว่า ที่ดินแปลงนี้ได้ตกเป็นทางสาธารณประโยชน์อันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกันแล้ว ให้งดการจดทะเบียนทุกประเภท เว้นแต่จะเป็นการจดทะเบียนโอนให้เป็นที่สาธารณประโยชน์เท่านั้น

           .  กรณีที่ดินถูกยึดไว้ตามมาตรา ๑๒ แห่งประมวลรัษฎากร เพราะค้างเงินค่าภาษีเงินได้บุคคล   ธรรมดาการจดทะเบียนแบ่งแยกในนามเดิมที่ดินที่ถูกยึดหรืออายัด ไม่อยู่ในความหมายที่ต้องห้ามมิให้กระทำตามมาตรา ๑๒ ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร โดยเรื่องนี้สรรพากรจังหวัดแจ้งว่าไม่ขัดข้องในการที่เจ้าของที่ดินจะขอแบ่งแยก แต่เมื่อได้ดำเนินการแล้วให้แจ้งเลขที่โฉนดที่ดินที่ได้แบ่งแยกไปให้ทราบด้วย จึงเห็นควรจดทะเบียนแบ่งแยกในนามเดิมให้ผู้ขอต่อไปได้ แต่โฉนดที่ดินที่ออกให้ใหม่ทุกแปลงจะต้องถูกยึดไว้ตามมาตรา ๑๒  แห่งประมวลรัษฎากร  พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องจดแจ้งให้ปรากฏการยึดไว้ด้วย

           .  โฉนดที่ดินมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวม และได้มีการจดทะเบียนบรรยายส่วนไว้ ซึ่งต่อมามีความประสงค์ขอรังวัดแบ่งแยกในนามเดิม จำนวน ๑ แปลง  โดยให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมยังคงมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันตามส่วนที่บรรยายส่วนไว้  กรณีดังกล่าวที่ดินที่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนไว้เมื่อทำการแบ่งแยก ถ้าไม่ใช่เป็นการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมหรือไม่มีข้อตกลงเป็นอย่างอื่น ส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมทุกคนที่มีอยู่ในที่ดินแต่ละแปลง ย่อมคงมีอยู่ตามที่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนไว้  เมื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมทุกคนประสงค์จะให้การบรรยายส่วนยังคงมีอยู่ตามเดิม ก็ให้บันทึกถ้อยคำไว้ แล้วดำเนินการจดทะเบียนต่อไปได้ โดยให้ยก รายการบรรยายส่วนไปจดแจ้งในโฉนดที่ดินแปลงแยกด้วย

          ๑๐. กรณีข้อเท็จจริงปรากฎตามคำสั่งศาลว่าผู้ร้องกับเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นได้แบ่งสัดส่วนการครอบครองกันไว้ และมีคำสั่งให้ผู้ร้องได้สิทธิในที่ดินตามสัดส่วนที่ครอบครองเนื้อที่ ๕๐ ตารางวา  ตามสัดส่วนที่ได้แบ่งกัน คือส่วนที่เป็นทางที่ผู้ร้องใช้เข้าออกสู่ที่ดินของผู้ร้องอีกแปลงหนึ่ง และให้กันที่ดินส่วนของผู้ร้องออกจากโฉนดที่ดิน  ตามคำสั่งศาลดังกล่าวสามารถทราบได้เป็นที่แน่ชัดว่า ที่ดินส่วนของผู้ร้องตั้งอยู่บริเวณใด  ตำแหน่งที่ตั้งและมีอาณาเขตติดต่อเป็นอย่างไร  มีจำนวนเนื้อที่เท่าใด  ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการครอบครองที่ดินของผู้ร้องครอบครองแยกต่างหากจากเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่น ๆ มิใช่เป็นการครอบครองในลักษณะเจ้าของร่วมกับเจ้าของกรรมสิทธิ์คนอื่น ๆ  (ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๒๘๙/๒๔๙๕ และ ๖๔๓/๒๔๙๗)  กรณีนี้เมื่อผู้ร้องได้ยื่นคำขอรังวัดกันส่วนที่ดินของตนออกไปตามคำสั่งศาลเพื่อไม่ให้ถูกขายทอดตลาดด้วยแต่เพียงผู้เดียวโดยผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมอื่นมิได้ยื่นคำขอหรือมอบอำนาจมา พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมที่จะดำเนินการให้ผู้ขอได้ (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ ๗๔๓๓/๒๕๓๗) โดยอนุโลมปฏิบัติตามสั่งกรมที่ดิน ที่ ๒/๒๕๐๓ ลงวันที่ ๒๐ กันยายน ๒๕๐๓  เรื่องการรังวัดแบ่งแยกที่ดินเพื่อการชลประทานตามโครงการของกรมชลประทาน

 

คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง

           . คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๘๙/๒๔๙๕  เจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๕๗ นั้น ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินอันรวมกันอยู่ ไม่ทราบว่าส่วนของใครเท่าไร ตรงไหนในทรัพย์นั้น ๆ กฎหมายจึงให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน

           โฉนดที่ดินมีชื่อบุคคล ๒ คน เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ แต่ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนของใครไว้ในโฉนดแล้วว่าของใครอยู่ตอนไหนเป็นจำนวนเนื้อที่เท่าไรชัดแจ้งแล้ว เช่นนี้หาใช่เป็นเจ้าของรวมไม่

           . คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๔๙/๒๔๙๖  ผู้มีชื่อร่วมกันในโฉนดได้แยกกันครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดมากว่า ๑๐ ปี ต้องแบ่งกันตามที่ครอบครอง ไม่ใช่แบ่งตามส่วนที่มีชื่อในโฉนด

           ผู้ที่สืบสิทธิจากคู่ความโดยทางมรดก ในคดีที่มีคำพิพากษาเสร็จเด็ดขาดแล้ว  ย่อมต้องผูกพันตามคำพิพากษานั้นเช่นเดียวกัน  คำพิพากษาที่ชี้ขาดกรรมสิทธิ์ระหว่างผู้ครอบครองเป็นส่วนสัดในที่ดินอันอยู่ในกรรมสิทธิ์รวมนั้น  คู่ความไม่ต้องจดทะเบียนก็ยังคงมีสิทธิ์ตามที่ได้ครอบครองอยู่

           . คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๔๓/๒๔๙๗ หลายคนตกลงร่วมกันซื้อที่ดินมีโฉนดเดียวกันแปลงหนึ่ง เมื่อซื้อแล้วก็รังวัดแบ่งเขตกันครอบครองเป็นส่วนสัดที่ตนตกลงซื้อ  เช่นนี้ย่อมทำได้ และในกรณีนี้ต่อมาหากผู้ซื้อผู้หนึ่งบุกรุกส่วนของอีกผู้หนึ่งก็ต้องรับผิดในเรื่องค่าเสียหาย  จะอ้างสิทธิในฐานะเป็นเจ้าของร่วมขึ้นต่อสู้หาได้ไม่แต่ขอให้แบ่งแยกที่ดินตามส่วนที่ซื้อและครอบครองนั้นได้

           . คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๔๒๔/๒๔๙๗  เจ้าของรวมสันนิษฐานว่ามีส่วนเท่ากัน แต่แม้จะมีชื่อในโฉนดด้วยกัน ถ้าได้ครอบครองมาเป็นส่วนสัด กว่า ๑๐ ปี เมื่อไม่ปรากฏว่าเป็นการครอบครองแทนกัน ต้องแบ่งตามเขตที่แยกกันครอบครองมา

           . คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๔๙/๒๕๐๓  กระทรวงเกษตราธิการได้ประกาศให้เจ้าของที่ดินในเขต ไฟไหม้ นำเจ้าพนักงานทำการรังวัดสอบเขตและปักหลักเขตหมายที่ดินใหม่ เจ้าของที่ดินร่วมได้นำ   เจ้าพนักงานรังวัดสอบเขตโดยเจ้าของที่ดินร่วมอีกผู้หนึ่งมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย การรังวัดสอบเขตจึงเป็นการมิชอบ  เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ทำการแก้ไขเนื้อที่ดินและผนึกแผนที่หลังโฉนดตามที่รังวัดสอบเขตใหม่  เช่นนี้  การกระทำของเจ้าพนักงานที่ดินจึงเป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดินที่มิได้รู้เห็นในการรังวัดสอบเขตใหม่และต้องชดใช้ค่าเสียหายด้วย

           . คำพิพากษาฎีกาที่  ๘๘๓/๒๕๐๘  ในคดีนี้จำเลยยอมให้ที่พิพาทเป็นของโจทก์  ที่พิพาทก็ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น  โดยไม่ต้องบังคับอะไรอีก  ฉะนั้น การที่โจทก์มิได้ขอให้บังคับคดีภายใน ๑๐ ปี  จึงหาทำให้สิทธิของโจทก์ที่ได้ที่พิพาทดังกล่าวแล้ว ต้องเสียไปแต่อย่างใดไม่

           . คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๔๒๐/๒๕๑๐ ที่พิพาทมีชื่อโจทก์จำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในโฉนดโดยมิได้ระบุส่วนของใครเท่าใด  ในเบื้องต้นก็ต้องถือว่าโจทก์จำเลยต่างมีส่วนเป็นเจ้าของคนละครึ่ง  แต่เมื่อต่อมาโจทก์จำเลยได้ตกลงแบ่งที่พิพาทกัน จำเลยได้ ๓ ไร่  โจทก์ได้ ๕ ไร่ ๗๐ ตารางวา ข้อตกลงแบ่งที่ดินดังกล่าวนี้เข้าลักษณะสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๘๕๐  เพราะการตกลงกำหนดลงไปว่าใครได้เนื้อที่เท่าไร ย่อมเป็นการระงับข้อพิพาทอันจะมีขึ้นให้เสร็จไป  ไม่ต้องโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีเหตุสมควรจะได้มากได้น้อยกว่าครึ่งอย่างไร  เมื่อข้อตกลงนี้ได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์จำเลยเป็นสำคัญ ซึ่งโจทก์จำเลยต่างรับรองต้องกัน จึงมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย ส่วนที่การรังวัดแบ่งแยกให้เป็นไปตามคำขอยังมิได้สำเร็จลง จะเป็นเพราะเหตุใด  ก็ตาม  ก็ไม่ทำให้ข้อตกลงตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ดังกล่าวเสียไป

           . คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๐๔๖/๒๕๑๗  จำเลยได้ตกลงยกถนนในที่ดินมีโฉนดของจำเลยให้แก่สุขาภิบาล  สุขาภิบาลรับเอาและได้ลงหินลาดยางถนนดังกล่าว  มีผู้ใช้ถนนนั้นเป็นทางสัญจรไปมา และต่อมาจำเลยไปยื่นคำขอให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินให้เป็นทางสาธรณประดยชน์  ดังนี้ จำเลยได้แสดงเจตนาอุทิศถนนนั้นให้เป็นทางสาธารณประโยชน์แล้ว  แม้จำเลยจะขอยกเลิกคำขอจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินและบอกเลิกการยกถนนให้แก่สุขาภิบาลก็ตาม  ก็หาทำให้ถนนซึ่งกลายสภาพเป็นทางสาธารณประโยชน์ไปแล้วเปลี่ยนสภาพกลับคืนมาเป็นทางเอกชนอีกไม่

           . คำพิพากษาฎีกาที่  ๘๔๓/๒๕๒๓  การอุทิศที่ดินให้ใช้เป็นทางสาธารณะเป็นการสละที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามมาตรา ๑๓๐๔ ไม่จำเป็นต้องทำพิธีจดทะเบียนอย่างโอนให้แก่เอกชน  แม้เป็นที่ดินในเขตโฉนด  ผู้ซื้อที่ดินก็ไม่มีสิทธิในที่ดินส่วนที่ได้อุทิศเป็นทางสาธารณะไปแล้ว

          ๑๐. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๔๑๕/๒๕๒๔  ทรัพย์สินของสามีภริยาเมื่อยังไม่ได้แบ่งกันย่อมมีสภาพเป็นทรัพย์สินซึ่งสามีภริยาเป็นเจ้าของรวม การแบ่งทรัพย์สินตาม ป...มาตรา ๑๓๖๔ กระทำได้โดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน ไม่ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือต่อกันก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้

          ๑๑. คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๕๔๒/๒๕๒๕  โจทก์จัดสรรที่ดินขาย ผู้อยู่ในที่จัดสรรต้องใช้ถนนที่จำเลยทำขึ้นในที่ดินของจำเลย ตราบใดที่จำเลยยังไม่ได้ปิดกั้นถนน  โจทก์ยังไม่ได้ถูกจำเลยโต้แย้งสิทธิ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง  ทั้งถนนดังกล่าวจะเป็นทางสาธารณะหรือไม่  ย่อมเป็นไปตามสภาพของการใช้ ไม่จำต้องให้ศาลมีคำสั่งตามที่โจทก์มีคำขอให้ศาลสั่งว่าถนนเป็นทางสาธารณะ ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดและจดทะเบียนเป็นทางสาธารณะ

         ๑๒. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๘๗๕/๒๕๒๘ ที่ดินมีโฉนดซึ่ง พ. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่นและมิได้มีการแบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด  ผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์

          โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินกับ พ. โดยระบุว่าที่ดินตามเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่  จึงเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ซึ่งมิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของ พ. จะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน  เมื่อยังมิได้มีการแบ่งที่ดินเป็นส่วนสัด การที่ พ. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขายให้โจทก์ โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น และโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้

          ๑๓. คำพิพากษาฎีกาที่  ๔๑๓๔/๒๕๒๙  จำเลยทั้งสี่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงที่จำเลยทั้งสี่ทำสัญญาแบ่งขายให้โจทก์ร่วมกับบุคคลอื่นด้วย  แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินดังกล่าวมิได้บรรยายส่วนของตนไว้  และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนใด  แต่ละคนจึงมีส่วนเท่า ๆ กัน  กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินดังกล่าวทั้งหมดจนกว่าจะมีการแบ่งแยก  การที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายที่ดินโดยระบุเจาะจงตรงส่วนด้านตะวันตกของที่ดินเป็นการขายตัวทรัพย์ ซึ่งรวมถึงส่วนที่มิใช่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสี่ จึงต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคนก่อน    มิฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาด้วย

          เมื่อเจ้าของรวมที่มิได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ มิได้ถูกฟ้องหรือเข้ามาเป็นคู่ความในคดีทั้งไม่ยอมขายที่ดินส่วนที่จำเลยทั้งสี่ตกลงขายให้โจทก์ด้วย หากศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่แบ่งแยกและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนที่ขายให้โจทก์ตามคำขอของโจทก์  ผลของการบังคับคดีย่อมไม่ผูกพันเจ้าของรวมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและมิได้เข้ามาเป็นคู่ความให้จำต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล  ศาลจึงไม่อาจบังคับจำเลยทั้งสี่ตามคำขอของโจทก์ได้

          ๑๔. คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๓๗๗/๒๕๓๐  โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ กับ ส. และ ก. เป็นเจ้าของรวมที่ดินพิพาท บุคคลทั้งสามตกลงแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว ต่อมาจำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนของ ก. แต่ไม่ยอมไปจัดการแบ่งแยกที่ดินตามข้อตกลง  ขอให้ศาลบังคับจำเลย  คดีถึงที่สุดโดยศาลพิพากษาให้จำเลยไป  จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินพิพาท หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย เช่นนี้ การที่ศาลพิพากษาให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยแสดงว่าให้แบ่งตามความตกลงตามฟ้อง