การจดทะเบียนขายฝาก

ความหมาย
            ขายฝาก   คือ   สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ   โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้น
คืนได้ 
(... มาตรา ๔๙๑)

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ - ๕๐๒
          -  สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด  กล่าวคือ  ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  ๑๐  ปี  และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด  ๓  ปี
นับแต่เวลาซื้อขาย
          - 
สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด  แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น ๑๐ ปี และ ๓ ปี ตามประเภททรัพย์
          -
  การขยายกำหนดเวลาไถ่  ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้ว
จะต้องไม่เกิน ๑๐ ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก  และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้

          -  ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด   กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่   ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิ
ใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่  ยกเว้น
แต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย  กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี


ประเภทการจดทะเบียน

          ขายฝาก  มีกำหนด….ปี  หมายความว่า   การจดทะเบียนขายฝากทั้งแปลง  ไม่ว่าในหนังสือแสดงสิทธิ
จะมีชื่อคนเดียวหรือชื่อหลายคน
 
ทุกคนขายพร้อมกัน
      ขายฝากเฉพาะส่วน  มีกำหนด …ปี หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อหลายคน บางคนหรือหลายคนแต่ไม่ทั้งหมดขายเฉพาะส่วนของตนไป ส่วนของคนอื่นบางคนไม่ได้ขาย
        ไถ่ถอนจากขายฝากและไถ่ถอนจากขายฝากเฉพาะส่วน    หมายความว่า   ผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ถอนขายฝากภายในกำหนดอายุเวลาในสัญญาขายฝาก  หรือภายในกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ สิบปี
        แบ่งไถ่จากขายฝาก  หมายความว่า  ผู้ขายฝากได้ขายฝากที่ดินรวมกันหลายแปลงในสัญญาขายฝากฉบับเดียวกัน    หรือขายฝากไว้แปลงเดียวต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงที่ขายฝากออกไปอีกหลายแปลง ภายในอายุสัญญา
ขายฝาก  ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงให้ไถ่ถอนขายฝากที่ดินไปบาง
แปลง  และบางแปลงยังคงขายฝากอยู่ตามเดิม โดย
ลดจำนวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน

        ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก และปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน              หมายความว่า  ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้ตกลงกันในระหว่างอายุสัญญาขายฝากว่าผู้ขายฝากขอสละสิทธิ
การไถ่จากขายฝาก   กล่าวคือ  จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่จากขายฝากอีกต่อไปแล้ว   ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้จึงพ้นจากเงื่อนไขการไถ่ เปรียบสภาพเช่นเดียวกับเป็นการขายธรรมดานับแต่จดทะเบียนปลดเงื่อนไขการไถ่  
     
โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก และโอนสิทธิการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน    หมายความว่า
ในอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจากขายฝากได้  แต่ผู้ขายฝากได้โอนสิทธิการไถ่ดังกล่าวให้บุคคลอื่นไป   จะโดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนก็ได้   แต่ต้องให้ผู้รับซื้อฝากรับทราบและให้ถ้อย
คำยินยอม
          โอนมรดกสิทธิการไถ่  หมายความว่า  ในระหว่างอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากย่อมมีสิทธิ ที่จะ
ไถ่ถอนจากการขายฝากได้ แต่ต่อมาผู้ขายฝากได้ถึงแก่กรรม สิทธิไถ่จึงตกแก่ทายาท ทายาทจึงมาขอ
รับมรดกสิทธิการไถ่นั้น
          ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกันหมายความว่า  ในอายุสัญญาขายฝากผู้มีสิทธิการไถ่ (ผู้ขายฝาก) และผู้รับการไถ่ (ผู้รับซื้อฝากตกมาเป็นบุคคลเดียวกัน  หนี้ที่ขายฝากย่อมเกลื่อนกลืนกัน สิทธิการไถ่ย่อมระงับ
          แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก)  การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

ตกไปยังผู้ซื้อฝาก ส่วนผู้ขายฝากมีแต่สิทธิการไถ่ ผู้ซื้อฝากย่อมทำการแบ่งแยกหรือจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์ที่ขายฝากได้เมื่อได้รับคำยินยอมจากผู้ขายฝากแล้ว โดยผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอดำเนินการ หนังสือแสดงสิทธิแปลง
แยกให้ลงชื่อผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และให้ยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้ง
ในรายการจดทะเบียน ถ้าแปลงแยกแปลงใดผู้ขายฝากยินยอมให้พ้นสิทธิการไถ่จากขายฝาก  ก็ให้จดทะเบียนในประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก

       
๑๐.  หลุดเป็นสิทธิ์ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)   การจดทะเบียนประเภทนี้ได้แก่  การจดทะเบียนขายฝาก (อย่างเก่าไว้ก่อนวันที่ ๑ เมษายน ๒๔๗๒ (ก่อน ป... ใช้บังคับ) ก่อนจดทะเบียนประเภทอื่นต่อไป  ให้จดทะเบียนประเภทหลุดเป็นสิทธิ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)
        ๑๑ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก   หมายความว่า    ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงกันขยาย
กำหนดเวลาไถ่ออกไปอีก  ซึ่งกำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปี  นับแต่วันทำ
สัญญา
ขายฝากเดิม


สาระสำคัญ
          การขายฝาก
          ในการจดทะเบียนขายฝากให้ระบุกำหนดเวลาไถ่คืนตามสัญญาลงไว้ใต้คำว่า  ”ขายฝาก”   กับในคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (..และช่องประเภทการจดทะเบียนหลังโฉนด  แต่ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาก็ไม่ต้องเขียนไว้  (คำสั่งกรมที่ดิน  ที่ ๗/๒๔๘๓  ลงวันที่  ๓๐  กรกฎาคม  ๒๔๘๓  ข้อ ๑  และหนังสือกรมที่ดิน ที่ ๖๔๑๕/๒๔๙๑  ลงวันที่ ๒๘ ธันวาคม ๒๔๙๑) (หมายเหตุ  ในปัจจุบันจำเป็นต้องกำหนดระยะเวลาไว้เพื่อให้รู้ระยะเวลาสิ้นสุดการไถ่คืนและเพื่อป้องกันปัญหาเรื่องระยะเวลาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต)

          ในการจดทะเบียนขายฝาก  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนคู่สัญญาด้วยว่าได้ตกลงกันให้หรือไม่ให้ ผู้ซื้อฝากจำหน่ายกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสังหาริมทรัพย์ที่ดินที่ขายฝาก  (คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ ที่ ๗/๒๔๘๓  ลงวันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓  ข้อ ๒  และคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๖/๒๔๘๔  ลงวันที่ ๒๙ ตุลาคม ๒๔๘๔)
          -  ถ้าผู้ซื้อฝากประสงค์จะทำนิติกรรมโอนที่ดินที่รับซื้อฝากไว้นั้นให้ทำได้   เช่น  ขาย   ก็ให้ทำในประเภท  ”ขาย”  ให้  ก็ให้ทำในประเภท  ”ให้”  เป็นต้น   และในกรณีเช่นนี้ให้บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญากับผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐานว่า ผู้ซื้อจะทำการโอนที่ดินแปลงนั้น ๆ ให้แก่บุคคลอื่นต่อไป  แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่มาก็ให้บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญาว่า  เจ้าพนักงานได้แจ้งแก่คู่สัญญาให้บอกกล่าวการโอนนี้ให้ผู้ขายฝากทราบเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว   
(คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ  ที่  ๗/๒๔๘๓   เรื่อง  วิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน  ลงวันที่  ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓ ข้อ ๕ )
          -  เมื่อสัญญาขายฝากสำเร็จบริบูรณ์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมโอนไปยังผู้รับซื้อฝาก หากสัญญาขายฝากมิได้ระบุกำหนดห้ามมิให้ผู้รับซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินนั้นแต่อย่างใดแล้ว ผู้รับซื้อฝากย่อมจำหน่ายจ่ายโอนหรือ
ทำนิติกรรมผูกพันทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นอย่างใดก็ได้ ตามอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์
(หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๒๒๔๗๙ ลงวันที่ ๒๘ กรกฎาคม ๒๕๑๓ ตอบข้อหารือจังหวัดพระนครศรีอยุธยา เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๒๓๕๐๗ ลงวันที่ ๓ สิงหาคม ๒๕๑๓)
          -  การคำนวณระยะเวลาว่าสัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด  ต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา  ๑๕๘  และ  ๑๕๙ (ปัจจุบัน ป... มาตรา ๑๙๓/๓ วรรคสอง  และ ๑๙๓/คือ ถ้าทำสัญญา
ขายฝากมีกำหนด ๑ ปี เมื่อวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๗  ก็ต้องครบกำหนด ๑ ปี ในวันที่
กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘ มิใช่วันที่ ๕ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘  หากผู้ขายฝากมาใช้สิทธิไถ่ในวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๘  ก็ย่อมมีสิทธิไถ่ได้ 
(คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๗๐/๒๔๙๘) (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒//๐๕๒๑๗ ลงวันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๑๘  ตอบข้อหารือจังหวัดนนทบุรี เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒//ว ๙๙๔  ลงวันที่ ๑๙ มกราคม ๒๕๑๙)
          -  ในการจดทะเบียนขายฝาก  ต้องชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากที่กฎหมายบัญญัติไว้รวมถึงข้อดีข้อเสีย
ของการขายฝาก  โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับการจำนองให้ผู้ขายฝากทราบ  หากผู้ขายฝากยังประสงค์จะจดทะเบียนขายฝาก  ก็ให้บันทึกถ้อยคำของผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐานหลังหนังสือสัญญาขายฝากทุกฉบับให้ได้ใจความตรงกันว่า
          ” ข้าพเจ้าได้ทราบหลักเกณฑ์การขายฝากแล้วว่า การขายฝากกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่
จดทะเบียน ถ้าข้าพเจ้าต้องการจะได้กรรมสิทธิ์คืนต้องขอไถ่ถอนเสียภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝากหากไม่
สามารถติดตามผู้รับซื้อฝากเพื่อขอไถ่ถอนได้ จะต้องนำเงินค่าไถ่ถอนไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก

                                                        ลงชื่อ......................................ผู้ขายฝาก

                                                        ลงชื่อ......................................พยาน

                                                        ลงชื่อ......................................พยาน”
(หนังสือกระทรวงมหาดไทย ด่วนมาก ที่ มท ๐๖๑๒//ว ๑๑๙๓  ลงวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๒๔  หนังสือกรมที่ดิน

ที่ มท ๐๗๐๘
/ว ๒๙๐๖๘ ลงวันที่ ๒๑ ธันวาคม ๒๕๓๒  หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๙๒๑๔       ลงวันที่ ๗ ธันวาคม ๒๕๓๕)
          -  ผู้มีอำนาจจดทะเบียนขายฝาก ให้หัวหน้าฝ่ายทะเบียนในสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดส่วนแยก เป็นผู้จดทะเบียนขายฝากด้วยตนเอง โดยไม่จำกัดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียน ในกรณีที่หัวหน้าฝ่ายทะเบียนผู้มีหน้าที่จดทะเบียนไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ และไม่มีผู้รักษาการในตำแหน่ง ให้เจ้าพนักงานที่ดินอาวุโสในฝ่ายทะเบียนเป็นผู้จดทะเบียน (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๙๓๓๑  ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๕)
          -  ก่อนจดทะเบียนขายฝากทุกครั้ง   ให้ผู้จดทะเบียนชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากตามคำแนะนำที่กรม
ที่ดินได้จัดพิมพ์ไว้แล้ว   ให้ผู้ขายฝากทราบโดยให้จัดทำคำแนะนำเป็นสองฉบับ   ฉบับหนึ่งมอบให้ผู้ขายฝาก 
อีกฉบับหนึ่งให้ผู้ขายฝากลงลายมือชื่อรับทราบ  โดยให้ผู้จดทะเบียนลงลายมือชื่อพร้อมวัน
เดือน ปี  กำกับไว้แล้วเก็บไว้
ที่สำนักงานที่ดิน
            การจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดินอำเภอ หรือสำนักงานที่ดินกิ่งอำเภอในหน้าที่ของนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ  ซึ่งรัฐมนตรียังมิได้ยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดิน  ให้เจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอเป็นผู้ให้คำแนะนำ  ในกรณีที่เจ้าหน้าที่บริหารงานที่ดินอำเภอไม่อยู่ หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้  ให้ผู้รักษาการในตำแหน่งเป็น  ผู้ให้คำแนะนำ (หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๒๒๙๗  ลงวันที่ ๑๐ พฤศจิกายน ๒๕๔๑)
          การแก้ทะเบียนจำนำ ขายฝาก หรือไถ่ถอนประเภทจำนำและขายฝาก  ช่องผู้รับที่ดิน เมื่อเขียนชื่อผู้รับลงแล้วให้เขียนคำว่า  ”ผู้รับจำนำ หรือ ผู้รับซื้อฝาก”  กำกับไว้ ประเภทไถ่ถอน  ช่องเจ้าของที่ดิน  เมื่อเขียนชื่อบุคคลลงแล้วต้องเขียนคำว่า ”ผู้รับจำนำ หรือ ผู้รับซื้อฝาก”  ส่วนช่องผู้รับที่ดิน  เมื่อเขียนชื่อเจ้าของลงแล้วต้องเขียนคำว่า ”ผู้ไถ่ถอน” กำกับไว้  (หนังสือกรมทะเบียนที่ดิน ลงวันที่ ๒๕ มีนาคม ๒๔๕๖)
          -
 กรณีผู้รับจำนองหรือรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นสถาบันการเงินตามกฎหมายว่าด้วยดอกเบี้ย ฯ  ซึ่ง
มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ กล่าวคือ ธนาคารแห่งประเทศไทย ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ บรรษัทเงินทุนอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย   ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร
  ธนาคารเพื่อการส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศไทย  กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน   บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน  บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย  ธนาคารพัฒนาวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม และนิติบุคคลอื่นนอกจากสถาบันการ
เงินดังกล่าวซึ่งจัดตั้งขึ้นโดยกฎหมายของไทยเท่านั้น  ในการจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนไม่ต้องพิจารณาว่าการรับจำนองหรือรับ
ซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์จะเข้าข่ายเป็นการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์
หรือไม่  เนื่องจากไม่อยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบ
ธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์  แต่ถ้าไม่ใช่สถาบันการเงินหรือนิติบุคคลดังที่กล่าว ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลไทย  หรือต่างประเทศ  หรือเป็นธนาคารหรือสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายต่างประเทศ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้รับจดทะเบียนพิจารณาตามที่เห็นสมควร  เพราะบุคคลดังกล่าวต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์  หากกรณีเกิดความไม่ชัดเจนสามารถส่งเรื่องให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลังพิจารณาเป็นกรณี ๆ ไปได้
(หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๘๗๕๙  ลงวันที่ ๒๗  กันยายน  ๒๕๔๗)
          ถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้กำหนดเวลาไถ่กันไว้จะต้องไถ่ภายใน ๑๐ ปี มิฉะนั้นสิทธิในการไถ่เป็นอันระงับ แต่ถ้ากำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่า ๑๐ ปี อาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดถ้าเกิน ๑๐ ปี ให้ลดมาเป็น ๑๐ ปี  (... มาตรา ๔๙๔ - ๔๙๖)
          การไถ่ถอน
          -  ”สินไถ่” หมายถึง ราคาไถ่ถอนหรือราคาที่ซื้อคืนมา ซึ่งไม่จำเป็นต้องกำหนดไว้ในสัญญา เพราะอาจไถ่คืนตามราคาที่ขายฝากไว้แต่เดิมได้
          สินไถ่นั้นถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใด ให้ไถ่ตามราคาขายฝาก  สัญญาขายฝากที่ดินที่ทำตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ เป็นต้นไป  ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝาก
ที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทน
ร้อยละสิบห้าต่อปี
(มาตรา ๔๙๙  แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๑๒) ..๒๕๔๑)
          -  บุคคลผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สิน คือ
             (ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ
             (ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ
             (บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ (... มาตรา ๔๙๗)
          -  สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์จะพึงใช้ได้แต่เฉพาะต่อบุคคลเหล่านี้ คือ
             (ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ
             (ผู้รับโอนทรัพย์สินหรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น (... มาตรา ๔๙๘)
          การไถ่ถอนขายฝากไม่ต้องประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (.. ๒๔๙๗) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๓ (.. ๒๕๒๖)
          -  ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้น บุคคลผู้ไถ่ย่อมได้คืนไปโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิมหรือทายาท หรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ (... มาตรา ๕๐๒ วรรคแรก)
          ในกรณีไถ่ถอนจากการขายฝากซึ่งที่ดินมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน   เมื่อผู้รับซื้อฝากทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว ให้ผู้มีสิทธิในที่ดินหรือผู้มีสิทธิไถ่ถอน นำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้   เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจเป็นการถูกต้อง   ก็ให้จดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ปรากฏการไถ่ถอนนั้น (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๐ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๓๓๔ ลงวันที่ ๑๓ ธันวาคม พ.. ๒๕๑๕ ข้อ ๑๑)
          -  การบรรยายบอกเลิกสัญญาจำนำหรือขายฝาก   ให้ปฏิบัติตามหนังสือกรมทะเบียนที่ดิน กระทรวงเกษตราธิการ ที่ ๒๐๙/๔๖๐๖   ลงวันที่   ๑๗   พฤศจิกายน   ๒๔๕๖   และคำสั่งกรมทะเบียนที่ดิน กระทรวง
เกษตราธิการ  ที่  ๗/๒๔๖๓   ลงวันที่  ๒๔ มิถุนายน  ๒๔๖๓  ดังนี้
            ()    สัญญาฉบับของผู้รับซื้อฝากให้สลักหลังว่า ”   ผู้รับซื้อฝากได้บอกเลิกสัญญาโดยได้ไถ่ถอนกันเสร็จแล้วแต่
วันที่..........เดือน..........ปี...........
” พร้อมทั้งลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก
            ()   การบรรยายเลิกสัญญาให้เขียนด้วยอักษรสีแดงไว้ด้านหน้าของสัญญาว่า  ”คู่สัญญาได้เลิกสัญญา
โดยไถ่ถอนกันแล้วแต่วันที่.........เดือน..........ปี........
    

                                                 ลงชื่อ.....................พนักงานเจ้าหน้าที่”
            ( สัญญาฉบับสำนักงานที่ดินให้เขียนไว้มุมบนด้านขวา  ฉบับผู้รับซื้อฝากและฉบับผู้ขายฝากให้เขียน
ไว้ด้านซ้าย
           
-  การจดทะเบียนขายฝากที่ดิน มีผลทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝาก เมื่อผู้ขายฝากที่ดินตาย สิทธิในการไถ่ถอนจากขายฝากเท่านั้นที่ตกทอดไปยังทายาทของผู้ขายฝากโดยผลของกฎหมายตามมาตรา  ๑๖๐๐  ประกอบกับมาตรา  ๔๙๗()  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ดังนั้น
  ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่จากขายฝาก   และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
ไถ่ถอนจากขายฝากกรณีผู้รับมรดกสิทธิการไถ่เป็นผู้ขอจดทะเบียนไถ่ถอน ให้เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์
(หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๕๒๙๖ ลงวันที่ ๑๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๕)
          -  การจดทะเบียนไถ่ถอนและขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก มีแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๙๓๘ ลงวันที่ ๒๕ กันยายน ๒๕๔๑ ดังนี้
             กรณีผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) ได้วางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ตามนัยมาตรา  ๔๙๒  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  แล้ว  ผู้ขายฝาก   (ผู้ไถ่)   ย่อมนำหลักฐานการวางทรัพย์
ดังกล่าวพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้  โดยไม่จำเป็นต้องนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้รับซื้อฝาก
  (ผู้รับไถ่)   มาแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว
ตามนัยมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
                  เมื่อผู้ขายฝาก   (ผู้ไถ่)   นำหลักฐานการวางทรัพย์ดังกล่าวมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอ
จดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก  แต่ไม่อาจจดทะเบียนได้เนื่องจากไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา  ให้พนักงาน

เจ้าหน้าที่หมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงกรณีที่ผู้ขายฝาก 
(ผู้ไถ่)  ได้วางทรัพย์ตามนัยมาตรา  ๔๙๒  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งนี้เพื่อป้องกัน
มิให้ผู้รับซื้อฝาก
(ผู้รับไถ่) ซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ  ต่อไป
             หนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือเกี่ยวกับการขยายกำหนดเวลาไถ่ตามมาตรา ๔๙๖  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ที่จะนำมาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเป็นหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่
ครั้งสุดท้ายแล้วแต่กรณี
             การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดิน  ผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) และผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) จะต้องมาดำเนินการจดทะเบียนพร้อมกันทั้งสองฝ่าย ผู้ขายฝาก  (ผู้ไถ่)  จะนำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวไม่ได้
            กรณีผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) พร้อมด้วยผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่มาขอจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ภาย
ในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก  แม้ไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก
(ผู้รับไถ่) มาแสดง พนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถดำเนินการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่ถ้าผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก  (ผู้รับไถ่)   มาขอจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้ายแล้ว  โดยไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก
(ผู้รับไถ่ ที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้าย
มาแสดง  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่อาจดำเนินการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่ได้
            ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนด้วยว่า ในการขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก มีหรือไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
             ๖
ผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) จะตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่กันกี่ครั้งก็ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินกำหนดตามที่มาตรา ๔๙๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ กล่าวคือ ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันทำสัญญาขายฝาก             
            ๗
หากปรากฏว่าผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) และผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่ได้เคยตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่กันมาก่อนแล้วไม่ว่าจะกี่ครั้งก็ตาม  แต่มิได้นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝากที่ผ่านมาแล้วเสียก่อน  โดยจดทะเบียนแยกเป็นรายการ ๆ ตามจำนวนครั้งที่มีการขยายกำหนดเวลาไถ่
            การจดทะเบียน   ”ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก”   เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์
ทางปฏิบัติตามหนังสือนี้ให้ใช้กับการจดทะเบียนห้องชุด   หนังสือรับรองการทำประโยชน์   และ
อสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นด้วย
          -  การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากในกรณีคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งตาย  (คำสั่งที่ ๑๑/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๖ ตุลาคม ๒๕๐๐) ดำเนินการดังนี้
             (หากผู้ขายฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนจาการขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่แล้ว ส่วนการชำระหนี้เพื่อไถ่ถอนการขายฝาก คู่กรณีอาจสลักหลังสัญญา หรือทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้วไว้ก่อนได้
             (ในกรณีที่ดินที่ได้จดทะเบียนขายฝากไว้แล้วปรากฏว่าผู้รับซื้อฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกที่ดินแล้ว เว้นแต่กรณีมีผู้จัดการมรดก ก็ให้ผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนลงชื่อผู้จัดการมรดก และเก็บหลักฐานการ
ตั้งผู้จัดการมรดกไว้ในสารบบ
             (ในกรณีที่ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินหลายคนได้มีการขายฝากไว้ทุกคน ปรากฏว่าผู้ขายฝากบางคนตาย ผู้ที่เหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากได้
             (ในกรณีที่ผู้รับซื้อฝากหลายคนปรากฏว่าผู้รับซื้อฝากบางคนตาย ผู้ที่เหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนมรดกผู้รับซื้อฝากเฉพาะส่วนของบุคคลนั้นก่อน  

แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับการจดทะเบียนขายฝาก

          การชำระเงินไถ่ถอนการขายฝากไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำตามแบบหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๗๙/๒๔๙๕ , ๒๕๓/๒๔๙๖  กรณีจึงชอบที่จะรับฟังบุคคลได้ไม่ต้องห้ามมิให้
นำพยานบุคคลสืบหักล้างพยานเอกสารตาม ป
.วิ. แพ่ง มาตรา ๙๔  กรณีนี้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากต่างยืนยันว่าได้มีการชำระเงินไว้เพื่อไถ่ถอนการขายฝากแล้ว แต่ในขณะสลักหลังสัญญาไม่ได้ลงวัน เดือน ปี ที่สลักหลัง  ซึ่งตรงกับที่มีพยานรู้เห็น ควรดำเนินการการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากที่ดินรายนี้ให้ผู้ขอได้  แต่การขายฝาก
ที่คู่กรณีได้ไถ่ถอนกันภายในกำหนดในสัญญาขายฝาก  แต่ผู้ขอได้มาขอจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากเมื่อพ้นกำหนดเวลาให้ไถ่ถอนคืนไปแล้ว  ในการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก ควร
หมายเหตุในรายการบรรยายข้างเรื่องราวขอจดทะเบียนฯ
(.. ) และในสารบัญจดทะเบียนด้วยอักษรสีแดงให้ทราบด้วยว่า  ”ผู้รับซื้อฝากได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว  แต่วันที่..........เดือน.........พ.ศ.........

          กรณีที่ดินที่พระภิกษุ  ส. รับซื้อฝากไว้ในระหว่างสมณเพศ  เมื่อพระภิกษุ ส. ได้ถึงแก่มรณภาพลงใน
ระหว่างเวลาขายฝาก  โดยที่ผู้ขายฝากยังมิได้ไถ่ถอน ที่ดินย่อมตกเป็นสมบัติของวัด ศ
. อันเป็นวัดภูมิลำเนาของพระภิกษุ สกรณีเช่นนี้จะต้องจดทะเบียนลงชื่อวัด ศ. ให้ปรากฏสิทธิในโฉนดที่ดินเสียก่อน แล้วจึงดำเนินการ
จดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝาก โดยที่วัด ศ
. จดทะเบียนให้ปรากฏสิทธิในโฉนดที่ดิน ก็เพื่อจะได้ดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากต่อไปเท่านั้น  กรณีมิใช่เป็นเรื่องที่วัด ศ.
ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  จึงไม่
อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะต้องขออนุญาตรัฐมนตรีฯ ตามมาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินแต่อย่างใด
          กรณีขายฝากที่ดิน น.. ๓ ก. โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนไปตามที่คู่กรณีทั้งสองฝ่ายแสดงเจตนาไว้แล้ว แต่ผู้ขายฝากที่ดินแจ้งว่าตนยังไม่ได้รับเงินค่าที่ดินที่ขายฝากจากผู้รับซื้อฝาก พิจารณาว่าการชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของสัญญาเท่านั้น การที่ผู้รับซื้อฝากไม่ชำระราคาที่ดินที่ขายฝากมิใช่
สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาขายฝากไม่สมบูรณ์  เจ้าพนักงานที่ดินจึงไม่อาจสั่งยกเลิกคำขอ
จดทะเบียนขายฝาก
ที่ดินได้ซึ่งผู้ขายฝากสามารถไปใช้สิทธิทางศาลเพื่อฟ้องให้ผู้รับซื้อฝากชำระราคาที่ดินได้
          ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมขายฝากที่ดิน และให้จำเลยที่ ๑ ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์กึ่งหนึ่ง หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน คำพิพากษาดังกล่าวเป็นกรณีที่ศาลได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งอันถึงที่สุดให้เพิกถอนรายการจดทะเบียนที่ดิน ตามนัยมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่ดินดังกล่าวเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑  ดังนั้นเมื่อจำเลยที่ ๑ นำที่ดินอันเป็นสินสมรสไปจดทะเบียนขายฝากให้จำเลยที่ ๒ โดยไม่ได้รับความยินยอมจาก ส. โจทก์  นิติกรรมดังกล่าวย่อมไม่สมบูรณ์  คู่สมรสฝ่ายที่มิได้ให้ความยินยอมอาจขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นได้  เมื่อศาลได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนแล้ว   การเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวจะต้องเพิกถอนทั้งหมดมิใช่เพิกถอนเฉพาะส่วนของคู่สมรสที่ไม่ได้ให้ความยินยอม (เทียบฎีกาที่ ๘๘๒/๒๕๑๘)
          กรณีบริษัท บ. ประสงค์จะขายฝากอาคารศูนย์การค้าเพียงบางส่วน  มีกำหนด ๑๐ ปี  โดยได้กำหนดจำนวนเนื้อที่  และจัดทำแผนผังแสดงบริเวณอาคารส่วนที่ขายฝากประกอบการพิจารณา กรณีดังกล่าว คณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมายของกรมที่ดินมีมติให้จดทะเบียนประเภท   ”กรรมสิทธิ์รวม (ขายฝากมีกำหนด ๑๐ ปี)”  โดยให้บรรยายด้วยว่าให้ถือกรรมสิทธิ์รวมในอาคารดังกล่าวในจำนวนเท่าใด สำหรับแบบพิมพ์หนังสือสัญญาที่ใช้ในการจดทะเบียนอนุโลมใช้แบบพิมพ์บันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวม
(.. ๗๐เช่นเดียวกับของที่ดินโดยปรับแก้ข้อความให้ตรงกับข้อเท็จจริง
          กรณีผู้ขายฝากได้นำเงินต่ำกว่าจำนวนสินไถ่ที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ในสัญญาขายฝากไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์  เพื่อชำระหนี้แก่ผู้รับซื้อฝาก  แต่ผู้รับซื้อฝากปฏิเสธไม่รับเงินจำนวนดังกล่าว โดยจะยินยอมให้
ไถ่ถอนการขายฝากก็ต่อเมื่อผู้วางทรัพย์ได้ชำระเงินตามจำนวนสินไถ่เท่านั้น  เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ขายฝากได้ใช้สิทธิไถ่ที่ดินโดยชำระสินไถ่ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ครบถ้วนตามจำนวน  
ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่  โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้
  กรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ไม่ตกเป็นของผู้ขายฝาก
(เทียบฎีกาที่ ๕๗๖/๒๕๑๘) แต่กรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด  โดยผู้ขายฝากไม่สามารถใช้สิทธิไถ่ได้อีกต่อไป


คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง
          คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๕/
๒๔๗๙  สัญญาขายฝากห้องแถวที่ปลูกสร้างลงบนที่ดินซึ่งมีโฉนดแล้ว ต้องทำและจดทะเบียนที่พนักงานเจ้าหน้าที่แผนกที่ดินจึงจะสมบูรณ์  ทำสัญญาขายฝากกันที่อำเภอใช้ไม่ได้เป็นโมฆะ
          คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๘๖/๒๔๘๒   ขายฝากที่ดินกันโดยได้จดทะเบียนการขายฝากไว้ที่อำเภอ  เมื่อ
ผู้ขายฝากจัดการไถ่ถอนแล้ว  แต่ยังมิได้จดทะเบียนการไถ่ถอนนี้อยู่ตราบใด  กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นยัง
หาตกไปยังผู้ขายฝากไม่ แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะเรียกร้องให้ผู้ซื้อฝากแก้ทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน กลับมาเป็นของตนได้ และการครอบครองที่ดินของผู้ขายฝากเช่นนี้เป็นการครอบครองที่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ซื้อฝากจะฟ้องขับไล่มิได้
          คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๙๔/๒๔๘๖ ขายที่ดินต่อกันแล้วมีข้อตกลงไว้ท้ายสัญญานั้นว่าถ้าผู้ขายต้องการซื้อคืน ผู้ซื้อยอมขายให้  ดังนี้ ถือว่าเป็นเรื่องขายฝาก การขายฝากที่ไม่ได้ตกลงว่าจะไถ่คืนเท่าไรก็ต้อง
ไถ่คืนเท่าราคาที่ขายต่อกัน
          คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๗/๒๔๘๘  ที่ดินที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้รับซื้อฝากแล้ว  แต่ผู้รับซื้อฝากทำสัญญากับผู้ขายฝากว่า ผู้ขายฝากยอมขายขาดให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ถ้าผู้ขายฝากมาขอซื้อกลับ  ผู้ซื้อก็ยอมขายให้เท่าราคาที่ซื้อ  ดังนี้
ไม่ใช่เป็นสัญญาขายฝากหรือขยายกำหนดเวลาไถ่การขายฝาก  แต่เป็นคำมั่นจะขาย  ผู้ขายขอซื้อกลับคืนตามสัญญานี้ได้
          คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๙๔/๒๔๙๕  ทำสัญญาขายฝากที่ดินกันโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ต่อมาได้ตกลงกันขายขาดที่ดินแปลงนั้นแก่ผู้รับซื้อฝากโดยทำสัญญากันเอง ดังนี้ สัญญาขายขาดฉบับหลังนี้ไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย  ฉะนั้น  ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝาก
ที่ดินรายนี้ได้ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่   และผู้ที่รับโอนสิทธิจากผู้ขายฝากก็ย่อมมีสิทธิไถ่ถอนการ
ขายฝากรายนี้ได้เช่นเดียวกัน
          คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๗๙/๒๔๙๕  การชำระราคาไถ่ถอนการขายฝากนั้น กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือ ฉะนั้นเมื่อผู้ขายฝากมอบหมายให้ผู้อื่นเป็นผู้แทนนำเงินมาชำระราคาไถ่ถอน ฝ่ายผู้ซื้อไม่ยอมรับโดยอ้างเพียงว่าไม่มีใบมอบฉันทะเท่านั้น ต้องฟังว่าฝ่ายผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับให้ผู้ซื้อรับการไถ่ถอนได้
          คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๕๓/๒๔๙๖ การชำระเงินไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน ไม่มีกฎหมายบังคับให้ทำตามแบบหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ  จึงสืบพยานบุคคลได้
          คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๗๐/๒๔๙๘  ทำสัญญาขายฝากที่ดินกัน  พอถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน  ผู้ขายฝากได้ใช้สิทธิขอไถ่ แต่การแก้โฉนดขัดข้องเพราะที่ดินถูกอายัดไว้ อันไม่ใช่เป็นความผิดของฝ่ายผู้ซื้อหรือผู้ขายฝาก จึงต้องเลื่อนกำหนดไปวันอื่นซึ่งพ้นกำหนดเวลาไถ่คืนตามสัญญาแล้ว เช่นนี้ต้องถือว่าผู้ขายฝากได้ใช้สิทธิไถ่คืนตามสัญญาแล้ว  ผู้ซื้อฝากต้องยอมให้ไถ่ จะอ้างว่ามาไถ่เมื่อพ้นกำหนดสัญญาแล้วไม่ได้
          คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๒๘๓/๒๕๐๑  ผู้ขายฝากที่ดินไถ่การขายฝากโดยชวนคนอื่นออกเงินไถ่บางส่วน  เมื่อไม่ปรากฏเป็นอย่างอื่น ต้องถือว่าผู้ออกเงินประสงค์จะเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้ไถ่ต้องโอนที่ดินให้ผู้ออกเงินตามส่วน
        ๑๐คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๔๙/๒๕๐๖  กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตกไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่เวลาทำสัญญาขายฝาก ไม่ใช่เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่คืน  จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวกับเจ้าของเดิมก่อนโจทก์รับซื้อฝากห้องแถวจากเจ้าของเดิม  โจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ไปย่อมรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิมผู้โอนด้วย   สัญญาเช่าของจำเลยนั้นจึงผูกพันโจทก์
        ๑๑คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๑๙/๒๕๐๙  ทำหนังสือขายฝากที่ดินมือเปล่าโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีข้อความว่าถ้าไม่ไถ่คืนภายใน ๑ ปีก็ขาด  แม้สัญญาขายฝากนั้นจะเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็เป็นที่เห็นได้
ชัดว่า คู่กรณีได้มีเจตนาขายฝากต่อกันโดยแสดงเจตนาว่า ถ้าไม่ไถ่คืนภายใน ๑ ปีก็ขาด เมื่อผู้ขายฝากมอบสิทธิครอบครองในที่ที่ขายฝากนั้นให้แก่ผู้ซื้อครอบครองตั้งแต่วันขายฝากตลอดมา  ก็ถือได้ว่าเมื่อพ้น
กำหนด ๑ ปี 
นับแต่วันแสดงเจตนาขายฝาก  ผู้ขายยอมสละสิทธิครอบครองซึ่งมีอยู่ในที่ที่ขายฝากให้โจทก์โดยเด็ดขาดตั้งแต่วันนั้นแล้ว
        ๑๒ คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๘๔/๒๕๐๙   จำเลยทำสัญญาขายฝากนาพิพาทไว้กับโจทก์โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และมีเงื่อนไขว่าถ้าจำเลยไม่นำเงินมาไถ่ก็ให้โจทก์ทำนาเรื่อยไป  การขายฝากจึงเป็นโมฆะตามมาตรา ๔๕๖   ดังนั้น ที่โจทก์เข้าครอบครองนาพิพาทจึงเป็นการครอบครองแทนจำเลยและการที่โจทก์เข้าครอบครองจนกว่าจำเลยจะใช้เงินคืนเช่นนี้ ถึงจะนานสักกี่ปีก็ยังถือว่าครอบครองแทนจำเลยผู้เป็นเจ้าของนาพิพาทอยู่นั่นเอง แม้โจทก์จะมีชื่อในแบบ ส.. ๑  และเสียภาษีเงินบำรุงท้องที่มาก็ตาม ก็ต้องถือว่าทำแทนจำเลยเช่นกัน
        ๑๓ คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๓๑/๒๕๐๙  โจทก์ทำสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไว้กับจำเลยมีกำหนด ๒ ปี ตามนัยมาตรา  ๔๙๔, ๔๙๒  เป็นที่เห็นได้ว่ากฎหมายไม่ได้ห้ามโจทก์ใช้สิทธิไถ่ถอน  ๒  ปี ดังนี้
ภายในกำหนด ๒ ปี  โจทก์จะใช้สิทธิไถ่เมื่อใดก็ได้ เมื่อจำเลยไม่ยอมให้ไถ่ก็ต้องถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยขอไถ่ที่ดินคืนได้
        ๑๔คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๑๐/๒๕๑๐  มาตรา ๔๙๙  แสดงว่าแม้คู่สัญญาขายฝากกันเป็นเงินเท่าใดก็ตาม ก็ยอมให้คู่สัญญากำหนดเงินสินไถ่แตกต่างจากเงินราคาขายฝากได้ และไม่จำกัดจำนวน และเมื่อ  คู่สัญญาไม่ได้กำหนดสินไถ่ไว้ ก็ให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก เมื่อคู่สัญญาระบุจำนวนเงินราคาขายฝากไว้ โดยไม่ระบุสินไถ่ ผู้ขายฝากก็ไถ่ตามจำนวนเงินที่ระบุไว้นั้น ซึ่งแม้ผิดกับราคาขายฝากก็มีผลเช่นเดียวกับระบุสินไถ่ไว้ สัญญาขายฝากไม่เป็นโมฆะ  การกำหนดสินไถ่ไม่ใช่เป็นการเรียกดอกเบี้ยเงินกู้  ไม่ขัดมาตรา   ๖๕๔  ไม่ผิด  พ...  ห้ามเรียก
ดอกเบี้ยเกินอัตรา ฯ
        ๑๕.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๔๒ - ๙๔๓/๒๕๑๕  ทำสัญญาขายฝากที่ดินมือเปล่าโดยมีข้อตกลงกันว่าถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ๓ เดือน ให้ที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ  โดยผู้ขายฝากไม่เกี่ยวข้องต่อไป ดังนี้ถึงแม้สัญญาขายฝากจะเป็นโมฆะเพราะมิได้จดทะเบียน แต่ก็ยังถือได้ว่าผู้ขายฝากได้สละสิทธิครอบครองไว้ล่วงหน้าตั้งแต่วันพ้นกำหนด ๓ เดือนแล้ว ผู้ซื้อย่อมได้สิทธิครอบครองตั้งแต่วันนั้น กรณีเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องที่ผู้ให้กู้ยอมรับเอาทรัพย์
สินอย่างอื่นแทนจำนวนเงินที่กู้
        ๑๖คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๗๖/๒๕๑๘  จำเลยขายฝากเรือนแก่โจทก์ ชำระค่าไถ่เรือนบางส่วนในกำหนด แต่ส่วนที่เหลือจำเลยมิได้ชำระจนเกินกำหนดไถ่คืน เรือนตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์เด็ดขาด
        ๑๗.
  คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๒/๒๕๒๓  บุคคลที่จะใช้สิทธิไถ่ทรัพย์ต้องเป็นผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม  ผู้รับโอนสิทธิและบุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ตาม ป... มาตรา ๔๙๗  โจทก์เป็นเพียงเจ้าหนี้ของเจ้าของรวมคนหนึ่งที่ใช้สิทธิเรียกร้องในนามของตนเองแทนลูกหนี้  เพื่อป้องกันสิทธิของโจทก์ในมูลหนี้เท่านั้น   การที่โจทก์มีหนังสือให้จำเลยทั้งสามไปดำเนินการให้โจทก์ไถ่ทรัพย์ที่เจ้าของรวมอีก
คนหนึ่งขายฝากไว้นั้น ถือไม่ได้ว่าผู้มีสิทธิในการไถ่ทรัพย์ได้ใช้สิทธิขอไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากคืน

        ๑๘. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๐๐/๒๕๒๗ โจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาทและจดทะเบียนต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว การซื้อขายย่อมเสร็จเด็ดขาด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อ
ในทันทีเมื่อได้ทำสัญญากันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๘ การชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของสัญญาเท่านั้น หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่
        ๑๙คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๕๑๔/๒๕๒๘   จำเลยทำสัญญาขายฝากบ้านไว้แก่โจทก์โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเงื่อนไขว่าหากจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด โจทก์มีสิทธิรื้อถอนบ้านไปได้  ดังนี้ เป็นการขายฝากบ้านซึ่งบ้านยังคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ตามเดิมจนกว่าจำเลยจะไม่ไถ่คืน และโจทก์ได้รื้อถอน
เอาไป   ถ้าจำเลยไถ่คืนแล้วก็ไม่มีทางที่บ้านนั้นจะแปรสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ไปได้   จึงเป็นสัญญาขายฝาก
อสังหาริมทรัพย์ หาใช่เป็นสัญญาซื้อขายไม้ที่ปลูกบ้านซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ไม่ เมื่อทำ
สัญญากันเองและมิได้
จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะตามมาตรา ๔๙๑ ประกอบมาตรา ๔๕๖ โจทก์จะนำมาฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่
        ๒๐คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๑๘/๒๕๓๐   ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา ๔๙๗ บุคคลที่จะใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากต้องเป็นผู้ขายเดิม  ทายาทผู้ขายเดิม   ผู้รับโอนสิทธิหรือบุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้ เป็นการกำหนดตัวผู้มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินไว้โดยเฉพาะเจาะจงแล้วโจทก์
มิใช่บุคคลที่มีสิทธิในการไถ่ที่ดินพิพาทตามที่กฎหมายบัญญัติไว้   ดังนั้น   แม้โจทก์จะเป็นภริยาโดยชอบด้วย
กฎหมายของจำเลยที่  ๒  ผู้ขายฝากหรือไม่ก็ตาม  โจทก์จะอ้างเหตุว่าที่พิพาทเป็นสินสมรสและขอใช้สิทธิไถ่ที่พิพาทหาได้ไม่
        ๒๑.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๑๕๖/๒๕๓๐ จำเลยจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทไว้กับ ช. สามีโจทก์  ๑ ปี  จำเลยได้ไถ่ถอนการขายฝากแล้ว แม้การไถ่ถอนจะไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม ก็เป็นเพียงทำให้การกลับคืนมาซึ่งทรัพยสิทธิในที่ดินยังไม่บริบูรณ์เท่านั้น  แต่ในระหว่างโจทก์และจำเลยด้วยกันเอง ย่อมมีผลใช้ยันกันได้  โจทก์
ซึ่งเป็นทายาทของ ช
.
จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
        ๒๒.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๖๖๒/๒๕๓๐  ข้อตกลงที่ผู้รับซื้อฝากยินยอมที่จะขายทรัพย์คืนให้แก่ผู้ขายฝาก เมื่อทรัพย์
ที่ขายฝากได้หลุดเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากแล้ว  เข้าลักษณะเป็นคำมั่นจะขายทรัพย์ ซึ่ง
บังคับกันได้ มิใช่เป็นการขยายเวลา
ไถ่ทรัพย์อันต้องห้ามตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๖
        ๒๓.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๗๐๘/๒๕๓๓   การที่ตัวการลงลายมือชื่อไว้ในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอก
ข้อความ  ภายหลังจำเลยที่ ๑  โดยทุจริตได้นำใบมอบอำนาจดังกล่าวไปกรอกข้อความแล้วขายฝาก ที่พิพาทให้จำเลยที่ ๒ ที่ ๓
  เป็นกรณีเข้าลักษณะความรับผิดของตัวการต่อบุคคลภายนอกตามมาตรา ๘๒๒ ซึ่งเป็นเรื่องที่ตัวแทนคือจำเลยที่ ๑ ทำการเกินอำนาจตัวแทน แต่ทางปฏิบัติของตัวการทำให้
บุคคลภายนอกมีมูลเหตุอันสมควรจะเชื่อว่าการอันนั้นอยู่ภายในขอบอำนาจของตัวแทน  ตัวการจึงต้องรับผิดต่อจำเลยที่ ๒ ที่ ๓  ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริต  โจทก์ซึ่งเป็นทายาทของตัวการย่อมไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการขายฝากที่ดินดังกล่าว
        ๒๔.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๗๖๔/๒๕๓๓  ที่พิพาทเป็นที่ดินมือเปล่ามีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อ
ที่พิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์และคู่สัญญาเจตนาที่จะทำสัญญาขายฝากโดยทำเป็นหนังสือ  และจดทะเบียน
ต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อคู่สัญญามิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ สัญญาขายฝากที่ทำกันเอง
จึงเป็นโมฆะ จำเลยผู้ซื้อจะอ้างสิทธิการได้มาซึ่งการครอบครองโดยนิติกรรมขายฝากนั้นไม่ได้  การที่จำเลย
ครอบครองที่พิพาทเป็นการครอบครองแทนผู้ขายฝาก   จำเลยจึงไม่ได้สิทธิครอบครองในที่พิพาท   เมื่อสิทธิครอบครองที่พิพาทของผู้ขายฝากถูกถอนคืนการให้ตกเป็นของโจทก์ จำเลยจึงต้องคืนที่พิพาทแก่โจทก์
        ๒๕.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๙๘/๒๕๓๔ () จำเลยและจำเลยร่วมเป็นสามีภรรยากัน จำเลยได้ขายฝากที่ดินและบ้านอันเป็นสินสมรสไว้แก่โจทก์โดยจำเลยร่วมมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย การที่จำเลยร่วมไปติดต่อขอซื้อทรัพย์
ที่เป็นสินสมรสดังกล่าวคืนจากโจทก์ผู้ซื้อ  กรณีเป็นเรื่องที่จำเลยร่วมใช้สิทธิติดตามเอาทรัพย์ของตนคืน
ดังนี้หาใช่เป็นการชำระหนี้หรือเรียกทวงให้ชำระหนี้อันจะถือเป็นการให้สัตยาบันแก่การขายฝากไม่
        ๒๖.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๑/๒๕๓๕ หลังจากครบกำหนดเวลาการขายฝากแล้ว ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ. ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า”. ได้ให้เงิน ส. ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน ๓๓,๐๐๐ บาท . ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บในวันที่ ส. รับเงินจาก บ. นั้น ส. และ บ. ได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะ บ. ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่ ๒ - ๓ วัน
จะไปโอนกันใหม่ แต่ ส
. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อน แสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอน
ที่ดินและบ้านพิพาท มิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝาก และ บ.
หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว
        ๒๗.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๕๔๗/๒๕๓๕  ผู้ร้องขัดทรัพย์ได้ไถ่ถอนการขายฝากที่พิพาทซึ่งมี น..๓ และ
รับมอบสิทธิครอบครองที่พิพาทจากจำเลยแล้ว  แม้จะไม่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก ผู้
ร้องก็ได้สิทธิครอบครองในที่พิพาทตามาตรา ๑๓๗๘,
๑๓๗๙ จำเลยผู้ซื้อฝากไม่ใช่เจ้าของที่พิพาทที่โจทก์จะนำยึดเพื่อขายทอดตลาดได้อีกต่อไป ต้องปล่อยที่พิพาทที่ยึด
        ๒๘.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๕๔๕/๒๕๓๕  ศ. ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโดยมีข้อสัญญากับ น. ว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จและ ศ. ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า ศ. จะยกตึกแถวพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ น. เมื่อขณะปลูกสร้าง จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของที่ร่วมกับ น. ในขณะนั้นรู้เห็นยินยอมให้ น. ทำสัญญาดังกล่าว ต้องถือว่า น. มีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลยที่ ๑ ได้โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา ๑๐๙ (เดิม) (มาตรา ๑๔๖ ปัจจุบัน) เมื่อ ศ. ก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จและจดทะเบียนยกกรรรมสิทธิ์ให้ น.จึงเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียว  เมื่อ น. ถึงแก่กรรมและทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์  โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทและจำเลยที่ ๑  ซึ่งไม่ใช่เจ้าของตึกแถวพิพาทไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝาก นิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลบังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท  ศาลย่อมมีอำนาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยร่วมได้
        ๒๙.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๔๘/๒๕๓๖  โจทก์ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจเพื่อให้จำเลยที่ ๑ นำ
ที่
พิพาทไปจำนองธนาคารโดยมิได้กรอกข้อความ จำเลยที่ ๑ นำหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวไปทำนิติกรรมซื้อขายที่พิพาท   หนังสือมอบอำนาจดังกล่าวจึงเป็นเอกสารปลอม   ต้องถือว่านิติกรรมการซื้อขายที่พิพาทมิได้
เกิดขึ้น  กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทคงเป็นของโจทก์ไม่ตกเป็นของจำเลยที่ ๑  จำเลยที่ ๑ ไม่มีสิทธิขายฝากที่พิพาท แม้จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ จะจดทะเบียนรับซื้อฝากที่พิพาทจากจำเลยที่ ๑ ไว้โดยสุจริตและเสีย
ค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์  โจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและขายฝากที่จำเลยที่ ๑ ทำไปได้
        ๓๐.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๙๐ - ๓๓๙๑/๒๕๓๘  โจทก์ฝ่ายหนึ่งกับจำเลยที่  ๑  และที่  ๒  อีกฝ่ายหนึ่งทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินซึ่งกันและกัน  แต่ที่ดินและบ้านของจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ นั้น  จำเลยที่และ
ที่ ๒ ได้นำไปขายฝากไว้กับจำเลยที่ ๓ เมื่อจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ เป็นฝ่ายผิดสัญญา  โจทก์จึงอยู่ในฐานะ
ผู้รับโอนสิทธิไถ่ทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๗
() จำเลยที่ ๓ ต้องรับการไถ่
เมื่อโจทก์มีเงินจำนวนที่เป็นสินไถ่  แต่จำเลยที่ ๓ ไม่ยอมรับ  โจทก์ได้นำเงินไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ก่อนพ้นกำหนดไถ่ จำเลยที่ ๓ จึงปฏิเสธไม่ยอมรับการไถ่ถอนการขายฝากไม่ได้
        ๓๑.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๗๗/๒๕๓๙  คู่สัญญาตกลงกันขายฝากที่ดินและบ้านพิพาท และขณะนั้นบนที่ดินมีบ้านพิพาทปลูกอยู่ บ้านพิพาทจึงเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น แม้ในหนังสือสัญญาขายฝากจะไม่ได้ระบุบ้านพิพาทไว้ในสัญญาก็ตาม บ้านพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีที่ได้ทำสัญญาขายฝากตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้โดยผลของกฎหมาย  ตามมาตรา ๔๕๖ วรรคสอง  จึงถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านพิพาทด้วย
        ๓๒.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๐๗/๒๕๔๐  การใช้สิทธิ์ไถ่ทรัพย์ที่ขายฝาก โจทก์ผู้ขายฝากจะต้องแสดงเจตนาเพื่อขอไถ่ต่อจำเลยผู้ซื้อฝากและจะต้องนำสินไถ่ตามราคาที่ขายฝากพร้อมทั้งค่าฤชาธรรมเนียมการไถ่พร้อมในวันไถ่การขายฝากด้วยตามมาตรา ๔๙๙ และมาตรา ๕๐๐ เพราะเป็นกรณีที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ไถ่มีหน้าที่จะต้องชำระตอบแทนให้แก่จำเลย  เมื่อโจทก์ไม่มีเงินสินไถ่จำนวนเพียงพอที่จะไถ่การขายฝากจากจำเลยได้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้สิทธิไถ่โดยชอบแล้ว
        ๓๓.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๙๑/๒๕๔๑ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๙  บัญญัติให้กำหนดสินไถ่กันไว้ได้  การที่โจทก์ตกลงกับ ส. และจำเลยทั้งสองให้ชำระดอกเบี้ยในระหว่างอายุสัญญา ขายฝาก จึงเป็นการกำหนดให้ ส. และจำเลยทั้งสองชำระสินไถ่ให้โจทก์ทั้งสองบางส่วนนั่นเอง
        ๓๔.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๐๔/๒๕๔๒  โจทก์ได้นำที่พิพาทขายฝากให้แก่ ว. มีกำหนดระยะเวลาในการ
ไถ่ถอน ๑  ปี  สิทธิครอบครองจึงตกอยู่แก่  ว
.  ตั้งแต่จดทะเบียนขายฝาก  โจทก์คงมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนภายในกำหนด ๑ ปี ตามมาตรา ๔๙๑  ครบกำหนด  ๑  ปีแล้ว  โจทก์ไม่ไถ่ทรัพย์คืน สิทธิครอบครองในที่พิพาทย่อมตก
เป็นของ ว
. ผู้ซื้อฝากเท่านั้น การที่โจทก์เพียงแต่นำป้ายไปปักประกาศในที่พิพาทว่าเป็นของโจทก์และห้ามบุคคล
ภายนอกเกี่ยวข้อง   หาเป็นการแสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือครอบครองแทน  ว
. เนื่องจากไม่มีการ
บอกกล่าวไปยัง ว
.
ผู้มีสิทธิครอบครอง
        ๓๕.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๔๘/๒๕๔๒  ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือสำคัญเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (.. ) ซึ่งทางราชการออกให้มีชื่อจำเลยที่ ๑ เป็นผู้ถือสิทธิครอบครอง ต่อมาจำเลยที่ ๒ นำที่ดินพิพาทไปยื่นคำร้องขอออกโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน โดยอ้างว่าซื้อมาจากจำเลยที่ ๑ ตามหนังสือสัญญาขายฝาก โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่าที่ดินพิพาทจำเลยที่ ๑ ได้ขายให้โจทก์ก่อนแล้วตามหนังสือสัญญาจะซื้อขาย ดังนี้ แม้โจทก์และจำเลยที่ ๑ ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกันก่อนที่จำเลยที่ ๑ จะทำหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ ๒ ก็ตาม  ฐานะของโจทก์ก็มีเพียงขอให้เพิกถอนสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ ที่ทำให้โจทก์ต้องเสียเปรียบเท่านั้น แต่ในการจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาท จำเลยที่ ๒ ได้เสียค่าตอบแทนชำระเงินค่าที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ ๑  และจำเลยที่ ๒ ไม่รู้หรือควรได้รู้ว่าโจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ ๑ แล้ว เมื่อจำเลยที่ ๒ ได้จดทะเบียนขายฝากรับโอนที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ ๑ โดยเสียค่าตอบแทนและกระทำการโดยสุจริตแล้ว   โจทก์ย่อมไม่อาจที่จะเพิกถอนนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลย
ทั้งสองได้
        ๓๖.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๘๗๒/๒๕๔๓  จำเลยปลอมหนังสือมอบอำนาจของโจทก์โดยไม่มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์เพื่อขายฝากที่ดินพร้อมบ้านของโจทก์   โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียน
ขายฝากที่ดินพร้อมบ้านดังกล่าวได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๖๑ แต่โจทก์ต้องฟ้องผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและได้ลาภงอกอันเนื่องจากนิติกรรมที่ได้ทำการจดทะเบียนตามที่เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียน
โดยไม่ชอบ เข้ามาเป็นจำเลยด้วย มิฉะนั้นศาลก็ไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการ
ขายฝากที่ดินพร้อมบ้านระหว่างโจทก์กับผู้รับซื้อฝากได้
        ๓๗.
 คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๗๒๙/๒๕๔๓  จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่ ภ. บิดาโจทก์ ระหว่าง  ที่ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก  จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวกับโจทก์  ต่อมาจำเลยทำสัญญากับ ภ. ว่าไม่ประสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิไถ่ถอน ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างจำเลยกับ ภ. ถือได้ว่าเป็นการขายขาดที่ดินให้แก่ ภ. โดยทำสัญญากันเอง  จึงไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย  จำเลยยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่  และภายในกำหนดระยะเวลาขายฝากจำเลยย่อมมีสิทธินำที่ดินไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ ซึ่งมาตรา ๔๙๗ ได้กำหนดให้ผู้รับโอนสิทธิไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นได้ด้วย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์ โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ที่ดินได้
         ๓๘คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๔๕๖/๒๕๔๓  จำเลยปลูกสร้างอาคารในที่พิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากที่พิพาทกับโจทก์  โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้างแต่โจทก์ทำสัญญาขายฝากเฉพาะที่พิพาท
โดยระบุไว้ในสัญญาว่าสิ่งปลูกสร้างไม่มี มิใช่ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง แสดงว่าจำเลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อว่าตามสัญญาขายฝากตนมีสิทธิไถ่ที่พิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งตาม
กฎหมายให้ถือว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่โจทก์เลย แต่เมื่อจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่พิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ การปลูกสร้างอาคารในที่พิพาทของจำเลยจึงเป็นการ
สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต กรณีไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับได้ จึงต้องอาศัยกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามมาตรา ๑๓๑๐ วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ได้เป็นเจ้าของโรงเรือนแต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น   เพราะสร้างโรงเรือนให้แก่จำเลย  แต่ถ้าโจทก์แสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปและทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้   เมื่อโจทก์มิได้นำสืบให้เห็น   แต่กลับปล่อย
ให้จำเลยปลูกสร้างต่อไปโดยมิได้
ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้าง โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนและเรียกให้จำเลยรื้อถอนไป และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์ได้
         ๓๙คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๗๐/๒๕๔๔  ผู้ขายฝากได้ไถ่ที่พิพาทจากผู้ซื้อภายในกำหนดในสัญญาขายฝากแล้ว   แม้จะไม่มีการจดทะเบียนไถ่การขายฝากก็เป็นเพียงทำให้การกลับคืนมาซึ่งทรัพย์สินในที่พิพาทยังไม่บริบูรณ์เท่านั้น แต่มีผลใช้บังคับยันกันเองได้ แม้ยังมิได้มีการจดทะเบียนไถ่ที่ดินที่ขายฝากก็ตกเป็นของผู้ขายฝากทันที   ซึ่งมีผลบังคับยันกันได้ระหว่างคู่สัญญา   ผู้จัดการมรดกของผู้ขายฝากย่อมมีสิทธิติดตามเอาคืนและ
ฟ้องร้องขอให้ผู้ซื้อจดทะเบียนไถ่การขายฝากที่ดินในระยะเวลาใดก็ได้ตามมาตรา ๑๓๓๖

ค่าธรรมเนียม
            -  การจดทะเบียนขายฝาก ขายฝากเฉพาะส่วน เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเช่นเดียวกับการขาย คือ เรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ ๒
           
-  การจดทะเบียนประเภทไถ่ถอนจากขายฝาก, แบ่งไถ่ถอนจากขายฝาก, ปลดเงื่อนไขจากขายฝากระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน) เรียกเก็บค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง  ฉบับที่  ๔๗  (.. ๒๕๔๑)   ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
.. ๒๔๙๗
            ในการโอนสิทธิการไถ่โดยเสน่หาหรือมีค่าตอบแทน  ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมอย่างประเภทให้หรือประเภทขายแล้วแต่กรณี และให้ระบุในหนังสือสัญญาโอนสิทธิการไถ่ (..) ข้อ ๑  ต่อจากคำว่า 
   ”โดยเหตุที่ผู้โอนได้”  ลงไปว่า  ”โอนให้ หรือโอนขายเป็นจำนวนเงิน (แล้วแต่กรณี)” (คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ
ที่ ๑๖/๒๔๘๓ ลงวันที่ ๑ พฤศจิกายน ๒๔๘๓)
            กรณีการจดทะเบียนโอนสิทธิการไถ่ค่าจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์   เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนดในอัตราร้อยละ  ๐.๕  หรือร้อยละ    แล้วแต่
กรณีว่าจะเป็นการโอนสิทธิการไถ่โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทน หรือมีค่าตอบแทน
            ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่จากขายฝาก และค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจากขายฝากกรณีผู้รับมรดกสิทธิการไถ่เป็นผู้ขอจดทะเบียนไถ่ถอน   ให้เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์  ตาม
กฎกระทรวงฉบับที่   ๔๗  
(.. ๒๔๙๑)    ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน   พ..  ๒๔๙๗
ข้อ ๒
()()  (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๕๒๙๖ ลงวันที่ ๑๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๕)
            -  ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก ให้เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ (.. ๒๔๙๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายที่ดิน พ.. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ () ()  (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๙๓๘ ลงวันที่ ๒๕ กันยายน ๒๕๔๑)
               
การจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์  มีแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๓  ดังนี้
               ()  การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ถ้าได้กระทำภายใน ๕ ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
               ()  การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา  หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ก่อนวันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ไม่ถือเป็นการขาย ผู้รับไถ่อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ต้องนำสินไถ่
ไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
                      การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝาก หรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการ
วางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ตั้งแต่
วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑  ทรัพย์สินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ ตามมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น การไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายใน ๕ ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้า
หรือหากำไรตามมาตรา ๙๑
/()
แห่งประมวลรัษฎากร แต่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา ๓ (๑๕) แห่งพระราชกฤษฎีกา   ออกตามความในประมวลรัษฎากร   ว่าด้วยการกำหนดกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจ
เฉพาะ
(ฉบับที่ ๒๔๐) .. ๒๕๓๔ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ ๓๖๕).. ๒๕๔๓ ผู้รับไถ่อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
    
          ()  กรณีการไถ่ถอนการขายฝากภายหลังกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญา  หรือภายหลังกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด  เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้รับซื้อฝากกับผู้ขายฝาก ถ้าได้กระทำภายใน ๕ ปีนับแต่
วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น  เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร  ผู้รับซื้อฝาก
มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
 
             ()  การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก  ถ้าได้กระทำ
ภายใน  ๕  ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น   เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือ
หากำไร ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
               ()  กรณีไถ่ถอนการขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา   หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด
ที่ได้กระทำก่อนวันที่  ๑๐  เมษายน  ๒๕๔๑   การนับระยะเวลาการได้มาให้นับระยะเวลาที่ขายฝากรวม
เข้าด้วย
ถือว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่เคยตกไปเป็นของผู้ซื้อฝาก

                  กรณีไถ่ถอนการขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดที่ได้กระทำตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑  ทรัพย์สินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์  หากต่อมาได้มีการขายอสังหาริมทรัพย์ภายหลังที่ได้ไถ่จาก
การขายฝาก  ซึ่งรวมระยะเวลาการได้มาก่อนการขายฝาก  ระยะเวลาระหว่างการขายฝากและระยะเวลาภายหลังจากการขายฝากแล้วเกิน ๕ ปี ย่อมได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
                     กรณีไถ่ถอนการขายฝากภายหลังกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญา หรือภายหลังกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด การนับระยะเวลาการได้มาให้เริ่มนับตั้งแต่วันที่ได้ไถ่ถอนการขายฝาก


ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์

            ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ เรียกเก็บเป็นตัวเงินเช่นเดียวกับประเภทขาย หนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๐๔/๗๒๙๕ ลงวันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๒๕ ได้วางทางปฏิบัติ ในการจัดเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีขายฝาก ซึ่งตามมาตรา ๔๙๑ แห่ง ป... ถือเป็นการ ”ขาย” ตามมาตรา ๓๙  แห่งประมวลรัษฎากร
            -   การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากที่ดิน เป็นการจดทะเบียนตามมาตรา ๘๐  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ใช่จดทะเบียนซื้อขายตามมาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์   ใบรับเงินจากการไถ่ถอนขายฝาก  จึงไม่เข้าลักษณะตราสาร  ๒๘ ()  แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์  ตาม มาตรา ๑๐๔
แห่งประมวลรัษฎากร
(หนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก  ที่  มท ๐๖๑๒//ว ๐๐๕๕๘ ลงวันที่ ๑๓ มกราคม  ๒๕๑๘)
             การจดทะเบียนโอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก  อยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร ๒๘ (แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ และมาตรา ๑๐๔  แห่งประมวลรัษฎากร โดยเสียค่าอากรแสตมป์จากทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า 
(หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๕๐๓๕  ลงวันที่ ๒๗ พฤษภาคม ๒๕๔๗)
             การนับจำนวนปีที่ถือครองกรณีไถ่ถอนขายฝาก การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้ขายฝากได้ทำการไถ่ถอนภายในกำหนดแล้วขายฝากใหม่ จำนวนปีที่ถือครองต้องเริ่มนับใหม่นับแต่วันได้ใช้สิทธิไถ่ถอนจนถึงวันขายฝากใหม่ (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๐๒/๒๑๔๔๑ ลงวันที่ ๙ ธันวาคม ๒๕๒๕ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๓/ว ๒๙๙๖๔ ลงวันที่ ๒๓ ธันวาคม ๒๕๒๕)
            -   กรณีได้ที่ดินมาโดยทางมรดก ต่อมาได้ขายฝากและไถ่ถอนขายฝากภายในกำหนดเวลาในสัญญาขายฝาก  ในการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ต่อไปต้องถือว่าเป็นการขายที่ได้มาโดยทางอื่น ตามมาตรา ๕๐ () (แห่งประมวลรัษฎากร (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๐๒/๑๕๙๖๖  ลงวันที่  ๒๔  พฤศจิกายน  ๒๕๒๙  เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๒๗๕๐๐  ลงวันที่ ๙ ธันวาคม ๒๕๒๙)                    

                                       ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
                                          สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
                                               มีนาคม  ๒๕๔๘
 


 

 

 

คำสั่งที่  ๕/๒๔๗๑

เรื่อง  แก้ทะเบียนประเภทหลุดเป็นสิทธิ
(ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้)
_____________
 

          ด้วยการแก้ทะเบียนประเภทหลุดเป็นสิทธิ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้) ตามกฎเสนาบดี กระทรวง
เกษตราธิการที่ ๑๒
(๒๒) ลงวันที่ ๒๐ มิถุนายน พ.. ๒๔๖๑  นั้น หอทะเบียนที่ดินจังหวัดต่างยังจดประเภทการในหลังโฉนดและรายงานกรรมสิทธิ์แตกต่างกันไม่เป็นระเบียบกระทำให้สงสัยต้องทบทวนต่อว่ากันเนืองๆ
จึงได้มีคำสั่งให้ปฏิบัติดังนี้
          ถ้าที่ดินรายใดที่ขายฝากกันไว้ เมื่อพ้นกำหนดจนหลุดเป็นสิทะแก่ผู้ซื้อฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากจะมาจัดการโอนแก้ทะเบียนหลุดเป็นสิทธิโดยผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้  ให้เจ้าพนักงานที่ดินเขียนประเภทในหลังโฉนดกับรายงานกรรมสิทธิ์ว่าประเภท ”หลุดเป็นสิทธิ (ผู้ซื้อฝากนำผู้ขายฝากมาไม่ได้
          ทั้งนี้  ให้ถือเป็นระเบียบปฏิบัติตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป

กรมทะเบียนที่ดิน
กระทรวงเกษตราธิการ
สั่งมา ณ วันที่ ๒๔ กันยายน พระพุทธศักราช ๒๔๗๑
(ลงนาม) พระยาสุรเกษตรโสภณ
อธิบดี
 

 


 



คำสั่งที่  ๔
/๒๔๗๗

เรื่อง  ที่ดินอยู่ในระหว่างขายฝาก

_____________
 

           ตามคำสั่งเรื่องที่ดินอยู่ในระหว่างจำนอง   ขายฝาก   เมื่อเจ้าของที่ดินประสงค์จะทำสัญญาประเภทอื่นๆ 
ถ้าผู้รับจำนองหรือผู้รับซื้อฝากยินยอมและได้จดถ้อยคำไว้เป็นหลักฐานแล้วก็จัดการได้นั้น
           เฉพาะที่ดินอยู่ในระหว่างขายฝาก กรมที่ดินและโลหกิจเห็นว่าไม่ควรยอมให้เจ้าของที่ดินทำสัญญาผูกพันกับที่ดินนั้นขึ้นอีก  เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การขายฝากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมตกไปยังผู้ซื้อฝากแล้ว เพียงแต่มีเงื่อนไขว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินคืนได้เท่านั้น เมื่อยังมิได้ไถ่ถอนกรรมสิทธิ์ก็ยังไม่กลับมาเป็นของผู้ขายฝาก
           ฉะนั้น  ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป ที่ดินที่อยู่ในระหว่างขายฝาก ซึ่งทำภายหลังประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าผู้ขายฝากมาขอทำสัญญาในประเภทอื่น ๆ กับบุคคลภายนอกอีกต่อไป ห้ามมิให้เจ้าพนักงานรับทำให้ คำสั่งที่ขัดกับคำสั่งนี้ยกเลิกเสีย

กรมที่ดินและโลหกิจ
สั่งมา  ณ  วันที่ ๑๗ สิงหาคม พุทธศักราช ๒๔๗๗
(ลงนาม)        พระยาอัชราชทรงศิริ
อธิบดี
 





 

 

คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ
ที่ ๗
/๒๔๘๓

เรื่อง  วิธีการจดทะเบียนประเภทการขายฝากที่ดิน
_______________
 

           ด้วยกรมที่ดินและโลหกิจได้พิจารณาสัญญาขายฝาก  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  โดยละเอียดอีกครั้งหนึ่ง เห็นว่าสัญญาขายฝากมีลักษณะเป็นการซื้อขาย อันมีผลให้กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อโดยทันทีในขณะที่จดทะเบียนขายฝากแล้ว และตามกฎหมายจัดสัญญาขายฝากเข้าเป็นหมวดหนึ่งในลักษณะซื้อขาย  โดยเหตุนี้วิธีการจดทะเบียนประเภทการขายฝากที่ดินซึ่งทางการได้วางไว้ให้ปฏิบัติแล้วนั้นยังไม่เหมาะสมบูรณ์กับรูปการณ์และเพื่ออนุวัติให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย กรมที่ดินและโลหกิจจึงวางระเบียบวิธีปฏิบัติในเรื่องการจดทะเบียนประเภทการขายฝากที่ดินขึ้นไว้ดังต่อไปนี้
           เมื่อมีผู้มาขอจดทะเบียนการขายฝากที่ดิน ให้เจ้าหน้าที่รับจัดการทำสัญญาในประเภท  ”ขายฝาก”  และให้ระบุกำหนดเวลาไถ่คืนตามสัญญาลงไว้ใต้คำว่า ”ขายฝาก” กับในรายงานกรรมสิทธิ์และช่องประเภทการจดทะเบียนหลังโฉนด  แต่ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาก็ไม่ต้องเขียนไว้  สารบัญที่ดิน   สารบัญรายชื่อ ให้ขีดฆ่าและยกไปทำนองเดียวกับประเภทขาย อักษรย่อใช้ว่า ” .
           ถ้าคู่สัญญาตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินซึ่งขายฝากตามนัยมาตรา ๔๙๓  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก็ให้เขียนข้อตกลงนั้นไว้ให้ปรากฏในสัญญาขายฝาก
           เมื่อผู้ซื้อฝากตาย ทายาทขอรับมรดก ให้จัดการทำในประเภท ”รับมรดกที่ดิน” และถ้าผู้ขายฝากตาย ก็ให้รับจัดการโอนในประเภท ”รับมรดกสิทธิการไถ่” ส่วนวิธีดำเนินการในเรื่องรับมรดกเช่นว่านี้ให้คงปฏิบัติอนุโลมตามระเบียบแบบแผนว่าด้วยการรับมรดกที่ดินธรรมดา
           ประเภทไถ่ ถ้าผู้ขายฝากได้ไถ่ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายบัญญัติไว้แล้วแต่กรณี ให้สลักหลังสัญญาและจดทะเบียนประเภทไถ่จากขายฝากตามระเบียบ สารบัญที่ดิน  สารบัญรายชื่อ ให้ขีดฆ่า
ยกกลับไปยังผู้ไถ่ อักษรย่อใช้ว่า
””
           ถ้าผู้ซื้อฝากประสงค์จะทำนิติกรรมโอนที่ดินที่รับซื้อฝากไว้นั้นให้ทำได้เช่นขาย ก็ให้ทำในประเภท ”ขาย” หรือให้ ก็ให้ทำในประเภท ”ให้”  เป็นต้น และในกรณีเช่นนี้ให้เจ้าพนักงานจัดการบันทึกถ้อยคำของคู่สัญญากับผู้ขายฝากไว้ให้เป็นหลักฐานว่า ผู้ซื้อจะทำการโอนที่ดินแปลงนั้น ๆ ให้แก่บุคคลอื่นต่อไป  แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่มา  ก็ให้
บันทึกถ้อยคำของคู่สัญญาว่า  เจ้าพนักงานได้แจ้งแก่คู่สัญญาให้บอกกล่าวการโอนนี้ให้ผู้ขายฝากทราบเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว  บันทึกนี้ให้เก็บไว้ในสารบบ   ส่วนสารบัญที่ดิน  สารบัญรายชื่อ  ขีดฆ่ายกไปตามประเภทการที่
โอนนั้น
           ในการที่ผู้ขายฝากประสงค์จะโอนสิทธิการขายฝากไปยังบุคคลอื่น  ให้จัดทำในประเภท   ”โอนสิทธิ
การไถ่
”  ค่าธรรมเนียมให้เรียกเก็บเป็นค่าจดทะเบียน ๔ บาท ส่วนหนังสือสัญญาโอนสิทธิการไถ่ การจดทะเบียนหลังโฉนดและรายงานกรรมสิทธิ์ให้อนุโลมปฏิบัติตามตัวอย่างหมายเลข ๑, ๒  และไม่ต้องแก้สารบัญรายชื่อและสารบัญที่ดิน
           เมื่อคู่สัญญาตกลงกันให้ปลดเงื่อนไขการไถ่ในระหว่างที่ยังไม่พ้นกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาหรือตามกฎหมายแล้วแต่กรณี ให้จัดทำในประเภท ”ปลดเงื่อนไขการไถ่”  โดยให้คู่สัญญามายื่นคำขอเสียก่อน  ส่วนคำขอและการจดทะเบียนหลังโฉนดกับรายงานกรรมสิทธิ์ให้อนุโลมปฏิบัติตามตัวอย่างหมายเลข ๔, ๕ และ ๖ ค่าธรรมเนียมให้เรียกเก็บเป็นค่าคำขอ ๑ บาท ค่าจดทะเบียน ๔ บาท แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ไถ่จนพ้นกำหนดเวลาไถ่แล้ว ให้ถือว่าสิทธิการไถ่เป็นอันสิ้นไป ไม่ต้องจดทะเบียนปลดเงื่อนไขการไถ่
           ให้ยกเลิกคำสั่งระเบียบการที่  ๖/๒๔๘๑   ลงวันที่  ๑๓  มิถุนายน  ๒๔๘๑  เสีย  ให้ปฏิบัติตามคำสั่งนี้ ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป

                           สั่งมา ณ วันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓
                                
(ลงนาม)    ชำนาญนิติเกษตร์
                                    อธิบดี
 


 


 


 

คำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ
ที่ ๑๖
/๒๔๘๓

เรื่อง  วิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน
(ฉบับที่ ๒)
___________________
 

           ด้วยกรมที่ดินและโลหกิจพิจารณาเห็นว่าการจดทะเบียนประเภทโอนสิทธิการไถ่  ตามคำสั่งระเบียบการกรมที่ดินและโลหกิจที่ ๗/๒๔๘๓  ลงวันที่ ๓๐ กรกฎาคม ๒๔๘๓   เรื่องวิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน ข้อ ๖ นั้น อาจโอนกันได้โดยทางเสน่หาหรือโดยทางเสียค่าตอบแทน จึงสมควรเรียกเก็บค่าประทับตราในการโอนสิทธิการไถ่ด้วย
           ฉะนั้น  ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไปให้เรียกเก็บค่าประทับตราในการโอนสิทธิการไถ่อย่างประเภทให้ หรือประเภทขาย แล้วแต่กรณี ส่วนหนังสือสัญญาโอนสิทธิการไถ่ ตามตัวอย่างหมายเลขที่ ๑ ข้อ ๑  บรรทัดที่ ๕ ให้เติมความบนเส้นประต่อจากคำว่า  ”โดยเหตุที่ผู้โอนได้”  ลงไปว่า  ”โอนให้ หรือ โอนขายจำนวนเงิน  (แล้วแต่กรณี)” 

สั่งมา ณ วันที่ ๑ พฤศจิกายน ๒๔๘๓
(ลงนาม)      ชำนาญนิติเกษตร์
อธิบดี


 


 

 

คำสั่งกรมที่ดิน

ที่  ๖/๒๔๘๔
เรื่อง วิธีการจดทะเบียนประเภทขายฝากที่ดิน
(ฉบับที่ ๓)

_______________
 

           ด้วยกรมที่ดินเห็นว่า   ลักษณะการขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้นได้เปลี่ยนไปจากลักษณะขายฝากอย่างเก่าแล้ว สมควรที่จะแก้ไขแบบพิมพ์ให้มีข้อความเหมาะสมกับกรณีที่คู่สัญญาอาจตกลงกระทำกัน จึงได้เพิ่มข้อความในแบบพิมพ์ขึ้นตามตัวอย่างท้ายคำสั่งนี้
           ในการนี้ จะต้องสอบคู่สัญญาด้วยว่า  ได้ตกลงกันให้หรือมิให้ผู้รับซื้อฝากจำหน่ายกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์บนที่ดินที่ขายฝากด้วย  นอกนั้นก็คงปฏิบัติไปตามระเบียบเดิมที่ยังคงใช้อยู่ ส่วนแบบพิมพ์สัญญาขายฝากอย่างใหม่นั้น  ถ้าของเดิมหมดให้รายงานขอเบิกไปยังกรมตามระเบียบการเบิกจ่าย 

                   สั่งมา ณ วันที่ ๒๙ ตุลาคม พุทธศักราช ๒๔๘๔
                     
(ลงนาม)      ผดุงทะเบียนกิจ
                       อธิบดี
 

 


 

 

คำสั่งกรมที่ดิน
ที่  ๕
/๒๔๘๖

เรื่อง  วิธีการจดทะเบียนประเภท
“ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน
____________________
 

           การจดทะเบียนที่ดินที่ผู้รับมรดกสิทธิการไถ่จากการขายฝากเป็นบุคคลคนเดียวกับผู้รับมรดกกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทำให้สิทธิและหนี้ระงับสิ้นไปตาม ป... มาตรา ๓๕๓ นั้น ให้ปฏิบัติดังนี้
           เมื่อได้จดทะเบียนลงชื่อผู้ขอเป็นผู้รับมรดกทั้งสิทธิการไถ่ และกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้ว ให้ดำเนินการให้
ผู้ขอยื่นคำขอ ขอจดทะเบียนระงับสิทธิการไถ่เสียในคราวเดียวกันด้วย แล้วจดทะเบียนระงับสิทธิการไถ่
ให้

           ให้ใช้ประเภทว่า  ”ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน
           ส่วนการจดทะเบียนหลังโฉนดให้จดอย่างเดียวกับประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่เว้นแต่ในช่องผู้โอน
ให้จดไว้ใต้ชื่อผู้โอนด้วยว่า  ผู้รับมรดกสิทธิการไถ่
          
ค่าธรรมเนียมให้เรียกอย่างเดียวกับเรื่องปลดเงื่อนไขการไถ่คือ  ค่าคำขอ ๑ บาท  ค่าเขียน ๒๕ สตางค์ ค่าจดทะเบียน ๔ บาท ค่าตรา ๑ บาท
          ให้ถือเป็นระเบียบปฏิบัติตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป 

                    สั่ง ณ วันที่ ๒๖ ตุลาคม ๒๔๘๖
                   
(ลงชื่อ)         หน  ชูโต
                     อธิบดีกรมที่ดิน

 

 


 

 

คำสั่งที่  ๑๑/๒๕๐๐

เรื่อง  การจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนองหรือขายฝาก
ในกรณีคู่สัญญาตาย

_______________

 

           ด้วยเห็นเป็นการสมควรวางระเบียบการจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำนองหรือขายฝากในกรณีที่ คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดตาย  เพื่อถือเป็นหลักปฏิบัติดังต่อไปนี้
           (
ในกรณีที่ดินที่ได้จดทะเบียนจำนองไว้แล้ว ปรากฏว่าผู้จำนองตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกที่ดินแล้ว ส่วนการชำระหนี้จำนองคู่กรณีอาจชำระหนี้และสลักหลังสัญญาฉบับผู้รับ
จำนองหรือทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้วไว้ก่อนได้

           (ในกรณีที่ดินที่ได้จดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ปรากฏว่าผู้ขายฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอน
จากการขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่แล้ว ส่วนการชำระหนี้เพื่อไถ่ถอนการขายฝาก คู่กรณีอาจสลักหลังสัญญาหรือทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้วไว้ก่อนได้
           (
ในกรณีที่ดินที่ได้จดทะเบียนจำนองไว้แล้ว ปรากฏว่าผู้รับจำนองตาย จะจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกการรับจำนองแล้ว เว้นแต่ในกรณีต่อไปนี้
                  ก. ถ้ามรดกของผู้รับจำนองนั้นมีผู้จัดการมรดก เมื่อได้แสดงหลักฐานการก่อตั้งผู้จัดการมรดก
จนเป็นที่เชื่อถือได้ว่าผู้ใดเป็นผู้จัดการมรดกโดยถูกต้องตามกฎหมาย ก็ให้ผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนลงชื่อผู้จัดการมรดกเสียก่อน และเก็บหลักฐานการตั้งผู้จัดการมรดกไว้ในสารบบ
                  ข.
ถ้าผู้รับจำนองได้รับชำระหนี้จำนองแล้วโดยสลักหลังไว้ในสัญญาฉบับผู้รับจำนองหรือได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้ว คืนโฉนดและสัญญาให้แก่ผู้จำนองก่อนที่ผู้รับจำนองตาย ก็ให้ผู้จำนองจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองไปได้ตามหลักฐานนั้น
           (ในกรณีที่ดินที่จดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว  ปรากฏว่าผู้รับซื้อฝากตาย  จะจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดกที่ดินแล้ว เว้นแต่กรณีจะเข้าลักษณะตามข้อ ๓ ก. . ก็ให้ปฏิบัติตามนั้นโดยอนุโลม
           (
ในกรณีที่ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินหลายคนได้มีการจำนองหรือขายฝากไว้ทุกคน  ปรากฏว่าผู้จำนองหรือ
ผู้ขายฝากบางคนตาย ผู้ที่เหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองหรือขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนมรดกที่ดินหรือโอนมรดกสิทธิการไถ่เฉพาะส่วนของบุคคลนั้นเสียก่อน
          
(ในกรณีที่ผู้รับจำนองหรือผู้รับซื้อฝากหลายคน ปรากฏว่าผู้รับจำนองหรือผู้รับซื้อฝากบางคนตายผู้ที่เหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองหรือขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนมรดกผู้รับจำนองหรือโอนมรดกที่ดินเฉพาะส่วนของบุคคลนั้นเสียก่อน
           ทั้งนี้  ให้ปฏิบัติตั้งแต่วันรับทราบคำสั่งนี้เป็นต้นไป  คำสั่งใดที่มีข้อความอย่างเดียวหรือแย้งหรือขัดต่อคำสั่งนี้ให้ยกเลิก 

            กรมที่ดิน
           สั่ง  ณ  วันที่  ๑๖  ตุลาคม  ๒๕๐๐
          
(ลงชื่อ)        .สุนทรศารทูล
           
(นายถวิล  สุนทรศารทูล) 
          อธิบดีกรมที่ดิน


 


 

 

คำสั่งที่  ๔/๒๕๐๔
เรื่อง  การจดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝาก
___________
 

           โดยที่การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ตกไปยังผู้ซื้อฝาก ส่วนผู้ขายฝากมีแต่สิทธิการไถ่  ฉะนั้น  เมื่อได้รับความยินยอมจากผู้ขายฝากแล้ว  ผู้ซื้อฝากย่อมทำการแบ่งแยกหรือจำหน่าย  จ่ายโอนทรัพย์ที่ขายฝากไปได้  จึงเห็นเป็นการสมควรที่จะวางระเบียบวิธีการจดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝาก  เพื่อถือเป็นหลักปฏิบัติขึ้นไว้ดังต่อไปนี้
           การขอรังวัดแบ่งแยกทุกประเภทในระหว่างขายฝาก  ให้ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอตามระเบียบ โดยได้รับความยินยอมจากผู้ขายฝาก  คำยินยอมนี้จะทำบันทึกต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือจะให้คำยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรมาก็ได้
           เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (.. ) ในประเภทแบ่งแยกต่างๆ ให้บรรยายด้วยตัวอักษรแดงให้ปรากฏการขายฝากไว้ตามตัวอย่างหมายเลข ๑  ท้ายคำสั่งนี้
           ในรายการจดทะเบียนแปลงเดิมให้เขียนคำว่า  “ระหว่างขายฝาก”  ไว้ใต้ชื่อประเภทการที่จดทะเบียน และให้หมายเหตุด้วยตัวอักษรแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกไปนี้การขายฝากยังคงมีอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่.....ลงวันที่........เดือน........พ.ศ.........”  (ดูตัวอย่างหมายเลข ๒)
           โฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยกให้เขียนชื่อผู้ซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ด้านหน้า  และยกรายการ  
จดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งไว้ในรายการจดทะเบียนหลังโฉนดโดยไม่ต้องให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลง
(.. ๑๖) หรือยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  (.. )  และไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมประการใด (ดูตัวอย่างหมายเลข ๓ถ้าชื่อผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝากเปลี่ยนแปลงไป  ก็ให้ยกรายชื่อที่เปลี่ยนแปลงครั้งสุดท้าย  เว้นแต่วันเดือนปีที่จดทะเบียนและชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ใช้คงเดิมในวันจดทะเบียนขายฝาก
 
        ที่ดินที่ได้มีการจดทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วนไว้   ถ้าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมและผู้ซื้อฝากตกลงแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน  ให้พยายามแบ่งส่วนของผู้ซื้อฝากไว้เป็นแปลงคงเหลือ  ถ้าส่วนของผู้ซื้อฝากเป็นแปลงแบ่งก็ให้หมายเหตุในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกเฉพาะแปลงของผู้ซื้อฝากไว้ด้วยอักษรแดงว่า ”ที่ดินแปลงที่แยกนี้ยังติดการขายฝากอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับที่........ลงวันที่.......เดือน.....................” ส่วนรายการ
จดทะเบียนขายฝากที่จะยกไปจดแจ้งไว้ในโฉนดใหม่ ให้ปฏิบัติตามข้อ ๔
เว้นแต่ชื่อคู่สัญญาทั้ง ๒ ฝ่าย ในช่อง
ผู้โอนและผู้รับโอนนั้น  ให้ยกมาแต่เฉพาะชื่อคู่สัญญาขายฝากเท่านั้น  ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์อื่น
ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญาไม่ต้องยกมาด้วย 
(ดูตัวอย่างหมายเลข ๔)  ส่วนแปลงอื่นไม่ต้องหมายเหตุหรือจดแจ้งประการใด เพราะการขายฝากมิได้ครอบไปด้วย
 
         ในการจดทะเบียนแบ่งแยก   ถ้าผู้ขายฝากยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไปพ้นจากสิทธิการไถ่
จากขายฝาก ก็ให้จดทะเบียนในประเภท
.............(ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก) อนุโลมตามคำสั่งกรมที่ดิน  ๑๔/๒๕๐๐  ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐  ในประเภท “ปลอดจำนอง”
           ในกรณีที่ที่ดินที่ขายฝากแบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง คู่สัญญาจะตกลงกันไถ่การขายฝาก   แปลงใดแปลงหนึ่งก่อนก็ได้  การจดทะเบียนให้จดทะเบียนเฉพาะแปลงที่ไถ่ในประเภทแบ่งไถ่จากขายฝาก                      ๘.  การจดทะเบียนแบ่งแยกระหว่างขายฝากสำหรับที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์   ให้อนุโลมปฏิบัติตามวิธีการในคำสั่งนี้
           ทั้งนี้  ให้ถือปฏิบัติตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป

กรมที่ดิน
สั่ง  ณ  วันที่  ๙  มีนาคม  ๒๕๐๔
(ลงชื่อ)       . ไทยวัฒน์
อธิบดีกรมที่ดิน


 

คำแนะนำเกี่ยวกับการขายฝากสำหรับผู้ขายฝาก 

           ขายฝาก  คือ  สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ  โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด  ทรัพย์สินที่ขายฝากถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเวลาขายฝากกันเท่าใดก็ได้  แต่
จะเกินสิบปีไม่ได้  ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายในสิบปี  กำหนดเวลาไถ่นี้เป็นเรื่องของช่วงเวลา เช่น ขายฝาก มีกำหนด ๒ ปี  ผู้ขายฝากจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ ไม่ต้องรอจนครบ ๒ ปี แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลา  ย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป
(เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่และมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด
           สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่าสิบปี ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่  หากผู้ขายฝากเห็นว่า ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้  ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่  การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก  และควรนำข้อตกลงดังกล่าว   มาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่   โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย  ในกรณีที่
ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้
ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
           การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่  เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้   แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก  โดยนำ
สินไถ่ส่งมอบแก่ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่  ถ้าไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ หรือ ผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ ให้นำสินไถ่ไปวาง   ณ  สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้  การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม  ในส่วนภูมิภาค  ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค  หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่  ให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ  เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป  อย่างไรก็ดีเมื่อใช้สิทธิไถ่แล้ว ควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้
           เมื่อดำเนินการดังกล่าวแล้วกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากจึงชอบที่จะนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้ซื้อฝากแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนจากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้  ในกรณีวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา  ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์  ทั้งนี้เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป
           การคำนวณระยะเวลาว่า สัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด  ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรก  กล่าวคือ  ถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนด ๑ ปี   เมื่อวันที่  ๒๒  ตุลาคม  ๒๕๔๐  ก็ต้องครบกำหนด  ๑  ปี  ในวันที่  ๒๒  ตุลาคม  ๒๕๔๑
           สัญญาขายฝากที่ทำขึ้นตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน  ๒๕๔๑  อันเป็นวันที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๑๒) .. ๒๕๔๑  มีผลใช้บังคับเป็นต้นมา จะกำหนดสินไถ่สูงเกินกว่าราคาขายฝากรวมกับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ ๑๕ ต่อปี ไม่ได้
           ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากแตกต่างจากจำนอง กล่าวคือ ในการจดทะเบียนขายฝาก จะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ ๒ ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด   นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก   ณ   ที่จ่าย   และอากรแสตมป์
ตามประมวลรัษฎากร อีกด้วย  ส่วนการจดทะเบียนจำนองผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรม
เนียมในอัตราร้อยละ ๑
ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง   อย่างสูงไม่เกิน  ๒๐๐
,๐๐๐ บาท  หรือในอัตราร้อยละ  ๐.๕   อย่างสูงไม่เกิน
๑๐๐
,๐๐๐ บาท   ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด 
การจำนองไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก  ณ  ที่จ่าย  ตามประมวลรัษฎากร  ส่วนอากร
แสตมป์   พนักงานเจ้าหน้าที่
จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วย  โดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้อง
ชำระ
           ข้อควรระวัง   ก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามความประสงค์หรือไม่  ต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด  จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่

 

**************************************

กลับหน้าหลัก...

กลับไปต้นเอกสาร...