การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน 

ความหมาย

          สิทธิเก็บกิน  คือทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง  ซึ่งผู้ทรงสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น  (อาจเป็นกรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับผู้ทรงสิทธิตกลงกันเองหรือผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรม)

กฎหมายและคำสั่งกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง 

          -  ป.พ.พ. มาตรา  ๑๔๑๗  ถึง  มาตรา ๑๔๒๘
          -  คำสั่งที่  ๒/๒๕๐๑  ลงวันที่  ๒๗  กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑  เรื่อง  การจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกินได้วางแนวทางปฏิบัติมีสาระสำคัญ  ดังนี้

             ในกรณีที่ดินแปลงใดต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๔๑๗  ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท  “สิทธิเก็บกิน"
โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑)  และจัดทำบันทึกข้อตกลงประเภท“สิทธิเก็บกิน”  ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรมให้ผู้ทรงสิทธิยื่นคำขอ  (ท.ด.๘)  และดำเนินการอย่างเรื่องมรดกที่ดิน  เมื่อครบประกาศไม่มีอะไรขัดข้อง  จึงให้จดทะเบียนในประเภท  “สิทธิเก็บกิน”  ค่าธรรมเนียมในชั้นคำขอให้เรียกอย่างเรื่องประกาศมรดก  ในชั้นจดทะเบียนให้เรียกอย่างประเภท  “สิทธิเก็บกิน”  เว้นแต่เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  (ท.ด. ๑)  ในประเภท “สิทธิเก็บกิน” ไม่ต้องเรียกค่าคำขออีก  และให้หมายเหตุไว้ในคำขอและบัญชีมรดกว่า  ได้จดทะเบียนในประเภท  “สิทธิเก็บกิน”  แล้ว  ในการขอรับมรดกการได้มาซึ่งสิทธิเก็บกิน  ให้ดำเนินการเป็นเรื่องหนึ่งต่างหากจากเรื่องขอรับมรดกที่ดิน  ซึ่งผู้รับมรดกแต่ละเรื่องอาจมาขอให้ดำเนินการในวาระเดียวกันหรือต่างวาระกันก็ได้  แล้วแต่กรณี
          ในกรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  ต่อมาได้มีการแบ่งแยกออกไป  คู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี  หรือตกลงกันไม่ให้สิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี  ให้ปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง  ตามคำสั่ง  ที่  ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่  ๑๔  พฤศจิกายน  ๒๕๐๐  เรื่องวิธีการจดแจ้งการครอบจำนอง  และวิธีการจดทะเบียนปลอดจำนอง  โดยเรียกชื่อว่าประเภท  “ครอบสิทธิเก็บกิน”  หรือ  “ปลอดสิทธิเก็บกิน”  แล้วแต่กรณี 
          เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  และสิทธิเก็บกินนั้นยังไม่หมดอายุหากคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน  ก็ให้ทั้งสองฝ่ายทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกิน  ถ้าสิทธิเก็บกินพ้นกำหนดเวลาแล้ว  ให้ถือว่าสิทธิเก็บกินเป็นอันสิ้นไปโดยมิต้องจดทะเบียนเลิกสิทธิ
เก็บกินอีก
              ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย  อันเป็นเหตุให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปตามมาตรา  ๑๔๑๘  แห่ง ป.พ.พ. ให้จดบันทึกถ้อยคำ
เจ้าของที่ดินด้วยแบบพิมพ์  ท.ด. ๑๖  ถึงเหตุที่ทำให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปโดยยื่นสำเนามรณบัตรหรือคำสั่งศาลหรือพยานหลักฐานอื่นที่เชื่อถือได้
รับรองว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ตายจริง  จึงให้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินได้
              เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  เจ้าของที่ดินเป็นอันหมดสิทธิที่จะให้เช่าที่ดินแปลงนั้นต่อไป  สิทธิการให้เช่าเป็นของผู้ทรงสิทธิ
เก็บกินภายในระยะเวลาแห่งการเป็นผู้ทรงสิทธิ  ฉะนั้นถ้าจะมีการให้เช่าที่ดินแปลงนั้น  จะต้องทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับผู้เช่าโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินอย่างใด

ประเภทการจดทะเบียน
          ๑.  สิทธิเก็บกิน  หมายถึง  กรณีอสังหาริมทรัพย์หนึ่งต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินทั้งหมด
          ๒.  สิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน  หมายถึง กรณีที่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินในอสังหา-
ริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตนทั้งหมด
          ๓. ปลอดสิทธิเก็บกิน  หมายถึง  กรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  ต่อมามีการแบ่งแยกออกไป  คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปหรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีสิทธิเก็บกินติดไปด้วย
          ๔. ครอบสิทธิเก็บกิน  หมายถึง  กรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  ต่อมามีการแบ่งแยกออกไป  คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินต่อไปด้วย
          ๕. เลิกสิทธิเก็บกิน  หมายถึง  กรณีที่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  ต่อมาคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน  หรือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
ถึงแก่ความตาย  และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มาขอจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินตามผลของกฎหมาย 

สาระสำคัญ
         -  ผู้ทรงสิทธิเก็บกินตาย  สิทธิเก็บกินระงับ
         -  คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ดังนี้ 
             (๑)  กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสองคนขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของตนแต่ละคน  คนละครึ่งหนึ่งนั้น  ข้อความที่ขอจดทะเบียนไม่ชัดเจนและเข้าใจอะไรไม่ได้วินิจฉัยไม่ได้ว่าการขอเปลี่ยนแก้ความสัมพันธ์เช่นนั้นจะทำได้หรือไม่และเมื่อวินิจฉัยไม่ได้ก็รับจดทะเบียนไม่ได้  (ตามหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๐๘/ว  ๙๓๐๐๑  ลงวันที่  ๑๘  ตุลาคม  ๒๕๑๕)
          (๒)  กรณีผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินให้ภรรยาและบุตรอีกสองคนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน  โดยมีข้อกำหนดว่าให้ภรรยามีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต  ส่วนบุตรสองคนมีสิทธิเก็บกินไม่มีกำหนดเวลา  และให้ผู้ยื่นคำขอหรือภรรยามีสิทธิถอนคืนสิทธิเก็บกินจากบุตรผู้หนึ่งผู้ใด  หรือ
ทั้งสองคน เมื่อใดก็ได้นั้น  ข้อตกลงดังกล่าวย่อมถือได้ว่าเป็นเงื่อนไขอย่างหนึ่งในการให้สิทธิเก็บกิน  ซึ่งผู้ทรงสิทธิเก็บกินยอมรับเงื่อนไขนี้มาตั้งแต่ต้นแล้ว  และเป็นที่ตกลงที่ไม่มีวัตถุประสงค์อันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายอันทำให้ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ  พนักงานเจ้าหน้าที่จึงรับจดทะเบียนให้ได้  (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่  มท  ๐๗๑๑/ว  ๒๑๗๘๔  ลงวันที่  ๒๒  ตุลาคม  ๒๕๓๓  และ  ที่  มท  ๐๗๐๘/ว  ๒๓๖๒๖  ลงวันที่  ๑๒  พฤศจิกายน  ๒๕๓๓)
             (๓)  กรณีผู้ใช้อำนาจปกครองจะให้ที่ดินแก่ผู้เยาว์  พร้อมทั้งขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินดังกล่าวในคราวเดียวกัน  เป็นการให้โดยมีเงื่อนไขและมีค่าภาระติดพันจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน (ตามหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๗๑๒/ว  ๑๙๓๗๘  ลงวันที่  ๓๐  สิงหาคม  ๒๕๓๔)
                    -  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินของผู้เยาว์  ไม่อาจรับดำเนินการให้ได้  ไม่ว่าผู้ใช้อำนาจปกครองหรือบุคคลอื่นจะเป็นผู้ทรงสิทธิ
ก็ตาม  เว้นแต่ผู้ใช้อำนาจปกครองจะได้รับอนุญาตจากศาลแล้ว(ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๔๑๐๕๑  ลงวันที่  ๒๙ พฤศจิกายน ๒๕๑๙)
                    -  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเต็มส่วนที่ผู้นั้นมีอยู่เป็นการกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างกันอย่าง
แน่นอนและชัดเจนพอ  ซึ่งเป็นคนละกรณีกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนเพียงบางส่วนที่คณะกรรมการกฤษฎีกาได้ให้ความเห็นไว้แล้ว  พนักงานเจ้าหน้าที่ควรรับจดทะเบียนให้ได้ (ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๒.๑/ว ๑๙๑๘๘  ลงวันที่  ๒  กันยายน  ๒๕๒๖)

แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน 
           ๑.  สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งอันจะก่อให้เกิดขึ้นเหนืออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ  ก็ได้(ป.พ.พ. มาตรา  ๑๔๑๗)  บ้านที่ปลูกอยู่บน
ที่ดินเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะบ้านก็ได้  โดยอนุโลมปฏิบัติตามคำสั่ง
กรมที่ดิน ที่  ๒/๒๕๐๑  ลงวันที่  ๒๗ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑ เรื่องการจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกิน
               ๒.  สิทธิเก็บกินตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๗ เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อยู่ เพียงแต่ยอมให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเข้ามามีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน  ตลอดจนมีอำนาจจัดการทรัพย์สินนั้นได้  เจ้าของที่ดินมิได้โอนที่ดินให้แก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินด้วย  แม้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะเป็นบุคคลต่างด้าว  แต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ไม่ได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แต่
อย่างใด จึงไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา ๘๖  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนั้นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีกำหนดตลอดชีวิตให้แก่บุคคลต่างด้าว เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย    
               ๓.  ข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปี  ตามมาตรา  ๕๘  ทวิ  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  เป็นนโยบายของรัฐที่ว่า  เมื่อรัฐให้ความช่วยเหลือคนยากจนให้มีที่ดินทำกินเป็นของตนเองแล้ว  รัฐก็ต้องการที่จะคุ้มครองไม่ให้บุคคลเหล่านั้นโอนที่ดินให้แก่บุคคลอื่นไปแล้วแสวงหาที่ดินแปลงใหม่อันอาจจะเข้าบุกรุกทำลายป่าไม้ของชาติต่อไปอีก  การห้ามโอนภายในเวลาจำกัดอย่างน้อยก็เป็นการประวิงเวลาไว้เพื่อให้บุคคลนั้นได้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินจนเกิดดอกออกผลเกิดความหวงแหนไม่อยากจะละทิ้งไปหาที่ทำกินอื่น  จึงได้บัญญัติในการห้ามโอนไว้  แต่กรณีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตามมาตรา  ๑๔๑๗  แห่ง ป.พ.พ.  ผู้ทรงสิทธิมีเพียงสิทธิครอบครองใช้  และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน  ซึ่งตามตัวบทได้ห้ามเฉพาะ “การโอน” การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมิใช่เป็นการโอนจึงไม่ต้องห้ามตามความในมาตรา ๕๘ ทวิ  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  จึงสามารถ
จดทะเบียนสิทธิเก็บกินระหว่างที่มีข้อกำหนดห้ามโอนได้
               ๔.   แม้สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์ตามนัยมาตรา  ๑๓๓๖  แห่ง  ป.พ.พ.  เกือบทั้งหมด  กล่าวคือ  กรณีเจ้าของ
อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ผู้อื่นเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์  และมีอำนาจจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นตามนัยมาตรา  ๑๔๑๗  แห่ง  ป.พ.พ.  เท่านั้น  เจ้าของยังมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์สินนั้นได้เพียงแต่เจ้าของจะใช้อำนาจ
จำหน่ายทรัพย์สินให้เป็นที่เสื่อมเสียต่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่ได้  ถ้าเจ้าของที่ดินจะขายที่ดินโดยมีภาระสิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ย่อมกระทำได้ตามสิทธิของตนที่มีอยู่  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๗๘๓/๒๕๑๖)
               ๕.  การจำนองเป็นการเอาทรัพย์สินตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนอง  ทำให้เจ้าหนี้มีสิทธิบังคับจำนองเอาทรัพย์สินนั้นขายทอดตลาดเพื่อนำเงินจากการขายทอดตลาดมาชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกันหรือบังคับจำนองเอาทรัพย์สินนั้นหลุดเป็นสิทธิของ
ผู้รับจำนองได้  หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ดังกล่าว  ดังนั้น  แม้การจำนองจะเป็นเพียงการนำทรัพย์สินที่จำนองตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้  แต่ก็อาจมีการจำหน่ายทรัพย์สินที่จำนองได้หากมีการบังคับจำนอง  ซึ่งในมาตรา  ๗๐๕  แห่ง ป.พ.พ. บัญญัติให้ผู้เป็นเจ้าของเป็นผู้จำนอง  ในกรณีที่มีการ
จดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินไว้  ผู้เป็นเจ้าของจึงเป็นผู้มีสิทธิจำนองที่ดินดังกล่าว  และโดยที่การจำนองที่ดินที่มีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินผูกพัน
ที่ดินไว้ก่อนแล้ว  ถือได้ว่าเจ้าของที่ดินที่จำนองมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในบังคับเงื่อนไขตามมาตรา  ๗๐๖ แห่ง ป.พ.พ.  ผู้รับจำนองย่อมบังคับจำนองได้ภายใต้ทรัพย์สินที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วเท่านั้นผู้รับจำนองจะบังคับจำนองโดยวิธีปลดเปลื้องให้สิทธิเก็บกินระงับสิ้นไปไม่ได้  และหากมีการบังคับจำนองที่ดินในขณะที่ที่ดินยังมีสิทธิเก็บกินอยู่  ผู้รับจำนองอาจได้รับความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นในภายหน้า  หากผู้ขอจดทะเบียนทั้งสองฝ่ายทราบแล้วยืนยันให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนจำนองให้โดยคู่กรณีทั้งสองฝ่ายยินยอมรับความเสียหายที่จะเกิดขึ้นเอง  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ชอบที่จะดำเนินการจดทะเบียนจำนองไปตามความประสงค์ของผู้ขอได้ 
               ๖.  สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งที่ก่อตั้งขึ้นโดยอาศัยอำนาจใน  ป.พ.พ.  ดังนั้นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินที่อยู่ระหว่างจำนอง  ผู้รับจำนองอาจฟ้องศาลขอให้ลบสิทธิเก็บกินดังกล่าวจากทะเบียนได้  ถ้าการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง  ตามมาตรา  ๗๒๒  แห่ง  ป.พ.พ. แต่กรณีที่จะเสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองอย่างไรนั้น  ในขณะขอจดทะเบียนยังไม่อาจพิสูจน์ได้ เพราะถ้าถึงกาลที่ต้องบังคับจำนอง แม้จะขายทอดตลาดโดยยังมีสิทธิเก็บกินอยู่  ถ้ายังได้ราคาพอชำระหนี้  ก็ไม่ถือว่าเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนอง แต่ถ้าขายทอดตลาด      ที่ดินโดยยังมีสิทธิเก็บกินอยู่ทำให้ได้เงินไม่พอชำระหนี้หรือไม่สามารถขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าว  เพราะเหตุที่ยังมีสิทธิเก็บกินอยู่  จึงจะถือว่าเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนอง  ซึ่งผู้รับจำนองอาจขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้นได้  แต่การเพิกถอนเช่นนี้หาใช่เพราะเหตุ  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นโมฆะไม่ ถึงแม้ว่าคำสั่งกรมที่ดิน  ที่  ๙/๒๕๐๐  ลงวันที่  ๒๐  กันยายน ๒๕๐๐  จะได้วางทางปฏิบัติไว้ว่า  พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ได้ต่อเมื่อผู้รับจำนองให้คำยินยอมก็ตาม  แต่ถ้าการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ผู้ขอประสงค์จะขอดำเนินการมิใช่นิติกรรมที่เป็นโมฆะกรรมแล้ว  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มิอาจระงับการขอจดทะเบียนได้  ดังนั้น  หากมีผู้มาขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินระหว่างจำนองโดยผู้รับจำนองมิได้ให้ถ้อยคำยินยอมหรือทำหนังสือให้คำยินยอมไว้  พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องรับจดทะเบียนให้  แต่ก่อนจดทะเบียนควรให้พนักงานเจ้าหน้าที่ชี้แจงให้คู่กรณีทราบถึงเหตุการณ์ที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินดังกล่าวอาจถูกเพิกถอน  หากคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเอง ก็บันทึกถ้อยคำไว้เป็นหลักฐาน  แล้วจดทะเบียนให้ต่อไป
              ๗. สิทธิเก็บกินเป็นทรัพย์สิทธิอย่างหนึ่ง  จะเกิดขึ้นต่อเมื่อมีเจ้าของทรัพย์สินฝ่ายหนึ่งกับผู้ทรงสิทธิเก็บกินอีกฝ่ายหนึ่ง ตามมาตรา ๑๔๑๗ แห่ง ป.พ.พ. นอกจากนี้ยังมีมาตราอื่นๆ  แห่ง ป.พ.พ.ในลักษณะสิทธิเก็บกิน ที่บัญญัติกำหนดความสัมพันธ์ระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินและผู้เป็น
เจ้าของทรัพย์สินซึ่งตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินไว้หลายมาตรา ว่า  ทั้งสองฝ่ายมีสิทธิหน้าที่ต่อกันสถานใดเพียงใด  เช่น มาตรา ๑๔๒๐  และมาตรา ๑๔๒๘  ประกอบกับการจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเก็บกินจะต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ของนิติกรรมตาม  ป.พ.พ.มาตรา  ๑๔๙  กล่าวคือ  จะต้องเป็นการ
กระทำที่มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล  เมื่อเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลคนเดียวกัน   นิติสัมพันธ์ระหว่างบุคคลย่อมเกิดขึ้นไม่ได้และไม่เป็นนิติกรรม การที่ ก. ขอจดทะเบียนให้ตนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินในที่ดินของตนเองร่วมกับผู้อื่นนั้น  ในส่วนของ ก.ย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยอาศัยอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๓๖ อยู่แล้ว  การขอจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเก็บกินของ ก. เช่นนี้ย่อมขัดแย้งกับหลักกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้เพราะ ป.พ.พ.มาตรา  ๑๒๙๘  บัญญัติให้ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้นจะก่อตั้งขึ้นได้ด้วยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ดังนั้น เจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลเดียวกัน  จึงไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินตาม  ป.พ.พ.มาตรา  ๑๒๙๙ ได้

คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง

               - คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๘๗๒/๒๕๓๙  ถ.เจ้าของที่ดินทำสัญญากับจำเลยให้จำเลยมีสิทธิเก็บกินในที่ดินตลอดชีวิตของจำเลย  เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินโดยทางนิติกรรม  แต่เมื่อยังมิได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  การได้มาจึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙  วรรคแรก คงใช้บังคับกันได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีเท่านั้น  จะใช้ยันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่รับการให้ที่ดินจาก ถ. ไม่ได้  โดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์จะสุจริตหรือไม่  ดังนั้น  ไม่ว่าโจทก์จะรู้ถึงข้อสัญญาระหว่างถ.กับจำเลยมาก่อนหรือไม่ก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามมาตรา ๑๓๓๖ ที่จะขัดขวาง  มิให้จำเลยสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้
               -  คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๒๙๗/๒๕๔๑   โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินแปลง
ดังกล่าวให้แก่ ท. ต่อมา ท.ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่ามีกำหนดเวลา ๓๐ ปี  โดยมีการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและ
จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  สัญญาเช่าย่อมมีผลผูกพันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท  แม้ในระหว่างอายุสัญญาเช่า ท. จะถึงแก่ความตายซึ่งเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๘ วรรคสี่  ก็ตาม  แต่ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอก  และหามีผลทำให้สัญญาเช่าดังกล่าวระงับไปไม่  โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง
               -  คำพิพากษาฎีกา ที่ ๒๓๘๐/๒๕๔๒  โจทก์จำเลยตกลงด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องตลอดชีวิตของโจทก์  เพื่อเป็นการตอบแทนในการที่โจทก์ยกที่ดินแปลงอื่นและสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลย  ซึ่งจำเลยยินยอมให้โจทก์เก็บค่าเช่ากินไปตลอดชีวิต  จำเลยมีผลประโยชน์จาก  สิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญา  ส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น  ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทนก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น  และเมื่อได้มีการจดทะเบียนเช่นนั้นแล้ว  การได้มาโดยนิติกรรมดังกล่าวซึ่งสิทธิเก็บกินอันเป็นทรัพยสิทธิก็ย่อมบริบูรณ์สมเจตนาของคู่กรณี  สิทธิของโจทก์ตามนิติกรรมดังกล่าวนี้เป็นสิทธิเรียกร้องระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งเป็นคู่กรณี  ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่น  โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องศาลขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้

ค่าธรรมเนียม

               ๑.  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยไม่มีค่าตอบแทน  เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์  คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท  ตาม
กฎกระทรวง ฉบับที่  ๔๗  (พ.ศ.๒๕๔๑ ) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ.๒๔๙๗  ข้อ ๒ (๗) (ฑ) 
               ๒.  การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีค่าตอบแทนเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์   คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันในอัตราร้อยละ ๑ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ 
(พ.ศ.๒๕๔๑)  ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗  ข้อ ๒ (๗)  (ฏ)

อากรแสตมป์

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยมีค่าตอบแทน  พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน  ตามประมวลรัษฎากร  ตามลักษณะตราสาร  ๒๘.(ข)  ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ตามหนังสือกรมสรรพากร  ด่วนมาก  ที่   กค   ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ 
ลงวันที่  ๒๙  มิถุนายน  ๒๕๔๑  ซึ่งกรมที่ดินได้แจ้งให้ทราบและถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน  ที่ มท  ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗  ลงวันที่ ๑๑  กันยายน  ๒๕๔๑) 

ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

                                                                                                           สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
                                                                                                                  พฤศจิกายน  ๒๕๔๗

_______________________

คำสั่งที่  ๒/๒๕๐๑
เรื่อง  การจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกิน

           ด้วยกรมที่ดินเห็นสมควรวางระเบียบการจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกิน  และประเภทอื่น  ซึ่งเกี่ยวเนื่องกับประเภทสิทธิเก็บกินที่ได้
จดทะเบียนไว้แล้ว  เพื่อถือเป็นทางปฏิบัติ  ดังต่อไปนี้
               (๑)   ในกรณีที่ดินแปลงใดต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๔๑๗  ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท  “สิทธิเก็บกิน” 

       การจดทะเบียนประเภทนี้  ให้จดทะเบียนสามัญ  เว้นแต่การจดทะเบียนประเภทซึ่งต่อเนื่องกับประเภทสิทธิเก็บกินซึ่งได้จดทะเบียนพิเศษไว้ก่อนคำสั่งนี้  คงให้จดทะเบียนพิเศษไปตามเดิม  เช่น ประเภทเลิกสิทธิเก็บกิน
                       เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑)  บันทึกข้อตกลงสารบัญจดทะเบียนประเภท  “สิทธิเก็บกิน”  ให้ปฏิบัติอนุโลมตามตัวอย่างหมายเลข  ๑ - ๒ – ๓
           (๒)  ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรมให้ผู้ทรงสิทธิยื่นคำขอ  (ท.ด.๘)  และดำเนินการอย่างเรื่องมรดกที่ดิน  อนุโลมตามตัวอย่างหมายเลข  ๔  เมื่อครบประกาศไม่มีอะไรขัดข้อง  จึงให้จดทะเบียนในประเภท  “สิทธิเก็บกิน”  ค่าธรรมเนียมในชั้นคำขอให้เรียกอย่างเรื่องประกาศมรดก ในชั้นจดทะเบียนให้เรียกอย่างประเภท  “สิทธิเก็บกิน”  เว้นแต่เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  (ท.ด. ๑)  ในประเภท  “สิทธิเก็บกิน” ไม่ต้องเรียกค่าคำขออีก  และให้หมายเหตุไว้ในคำขอและบัญชีมรดกว่า  ได้จดทะเบียนในประเภท  “สิทธิเก็บกิน”  แล้ว                                 ในการขอรับมรดกการได้มาซึ่งสิทธิเก็บกิน  ให้ดำเนินการเป็นเรื่องหนึ่งต่างหากจากเรื่องขอรับมรดกที่ดิน  ซึ่งผู้รับมรดกแต่ละเรื่องอาจมาขอให้ดำเนินการในวาระเดียวกันหรือต่างวาระกันก็ได้  แล้วแต่กรณี
               (๓)  ในกรณีที่ที่ดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  ต่อมาได้มีการแบ่งแยกออกไป  คู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี  หรือตกลงกันไม่ให้สิทธิเก็บกินติดไปด้วยก็ดี  ให้ปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง  ตามคำสั่ง
กรมที่ดินที่  ๑๔/๒๕๐๐  ลงวันที่  ๑๔  พฤศจิกายน  ๒๕๐๐  เรื่องวิธีการจดแจ้งการครอบจำนอง  และวิธีการจดทะเบียนปลอดจำนอง  โดยเรียกชื่อว่าประเภท  “ครอบสิทธิเก็บกิน”  หรือ  “ปลอดสิทธิเก็บกิน”  แล้วแต่กรณี 
               (๔)  เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  และสิทธิเก็บกินนั้นยังไม่หมดอายุหากคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน  ก็ให้ทั้งสองฝ่ายทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกิน ถ้าสิทธิเก็บกินพ้นกำหนดเวลาแล้ว  ให้ถือว่าสิทธิเก็บกินเป็นอันสิ้นไปโดยมิต้องจดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินอีก
                       เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑)  บันทึกข้อตกลงสารบัญจดทะเบียนประเภทเลิกสิทธิเก็บกิน  ให้ปฏิบัติอนุโลมตามตัวอย่างหมายเลข  ๕ - ๖ - ๗(๕)  ในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย  อันเป็นเหตุให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปตามมาตรา  ๑๔๑๘  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ให้จดบันทึกถ้อยคำเจ้าของที่ดินด้วยแบบพิมพ์  ท.ด. ๑๖  ถึงเหตุที่ทำให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปโดยยื่นสำเนา
มรณบัตรหรือคำสั่งศาลหรือพยานหลักฐานอื่นที่เชื่อถือได้รับรองว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ตายจริง  จึงให้จดทะเบียนเลิกสิทธิเก็บกินได้
                 เรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑)  และบันทึกถ้อยคำ  ให้ปฏิบัติอนุโลมตาม  ตัวอย่างหมายเลข  ๘ - ๙  ส่วนสารบัญ
จดทะเบียนประเภท  เลิกสิทธิเก็บกิน  ให้ปฏิบัติอย่างเดียวกับ ตัวอย่างหมายเลข  ๗
               (๖)  เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว  เจ้าของที่ดินเป็นอันหมดสิทธิที่จะให้เช่าที่ดินแปลงนั้นต่อไป  สิทธิการให้เช่าเป็นของผู้ทรงสิทธิเก็บกินภายในระยะเวลาแห่งการเป็นผู้ทรงสิทธิ  ฉะนั้นถ้าจะมีการให้เช่าที่ดินแปลงนั้น  จะต้องทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับผู้เช่า โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินอย่างใด
               (๗)  ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนประเภท ”สิทธิเก็บกิน”  ประเภท  ”เลิกสิทธิเก็บกิน”  และประเภท  “ปลอดสิทธิเก็บกิน”  ให้เรียกเก็บตามกฎกระทรวงฯ  ฉบับที่ ๑๐  (พ.ศ.๒๔๙๗)  ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ.๒๔๙๗  ข้อ ๕ (๕)  แปลงหนึ่งรายละ  ๑๕  บาท 
           (๘)   ให้ยกเลิกคำสั่งกรมที่ดินและโลหกิจที่ ๑/๒๔๘๔  ลงวันที่ ๑๔  มกราคม  ๒๔๘๔  เรื่อง  วิธีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินและเลิกสิทธิเก็บกิน  และคำสั่งอื่นที่มีข้อความอย่างเดียวกัน  หรือซึ่งแย้ง หรือขัดคำสั่งนี้
           ทั้งนี้  ให้ถือปฏิบัติตั้งแต่วันรับทราบคำสั่งเป็นต้นไป

                                                                                                                               กรมที่ดิน
                                                                                                            สั่ง  ณ  วันที่  ๒๗ กุมภาพันธ์  ๒๕๐๑
                                                                                                                  (ลงชื่อ)       ถ. สุนทรศารทูล   
                                                                                                                    (นายถวิล  สุนทรศารทูล)
                                                                                                                            อธิบดีกรมที่ดิน        

กลับไปต้นเอกสาร...

กลับหน้าหลัก...