ความหมาย ระเบียบ การสอบสวนสิทธิ แนวทางการวินิจฉัย ข้อควรระวัง

 

การมอบอำนาจ

ความหมาย

               การมอบอำนาจ  หมายถึง  กรณีที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า  “ตัวการ”  แต่งตั้งบุคคลอีกคนหนึ่ง  เรียกว่า “ตัวแทน”  โดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายให้มีอำนาจทำการแทนตามที่ได้ตกลงกันไว้

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง        

                -  ประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์บัญญัติเรื่องตัวแทนไว้ตามมาตรา  ๗๙๗  ถึง  มาตรา  ๘๓๒
                - 
การดำเนินการเรื่องหนังสือมอบอำนาจกรมที่ดินได้วางหลักปฏิบัติไว้ตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือกิจการอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  ..๒๕๔๗ ดังนี้

 

ระเบียบกรมที่ดิน
ว่าด้วยการมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรือกิจการอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
.. ๒๕๔๗

________________

               โดยที่เห็นเป็นการสมควรรวบรวมและปรับปรุงเกี่ยวกับหลักเกณฑ์และวิธีการเรื่องการมอบอำนาจให้มาจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือกิจการอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ทั้งนี้  เพื่อความสะดวกรวดเร็ว  และสอดคล้องกับแนวนโยบายการปฏิรูประบบราชการ  รวมทั้งเพื่อให้การปฏิบัติงานของพนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินไปตามที่กฎหมายกำหนดและเป็นไปในแนวทางเดียวกันกรมที่ดินจึงวางระเบียบไว้  ดังต่อไปนี้

               ข้อ   ระเบียบนี้เรียกว่า  “ระเบียบกรมที่ดิน  ว่าด้วยการมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือกิจการอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  ..๒๕๔๗”

               ข้อ    ระเบียบนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป

               ข้อ    ให้ยกเลิก
                          (
คำสั่งกรมที่ดิน  ที่  ๑๐/๒๕๐๑  ลงวันที่  ๑๔  มิถุนายน  ๒๕๐๑
                          (
คำสั่งกรมที่ดิน  ที่  /๒๕๐๖  ลงวันที่  ๒๕  พฤศจิกายน  ๒๕๐๖
                          (
คำสั่งกรมที่ดิน  ที่  ๖๔๖/๒๕๒๓  ลงวันที่    มิถุนายน  ๒๕๒๓
                          (
หนังสือกรมที่ดิน  ด่วนมาก  ที่  ๑๗๓๒/๒๕๐๖  ลงวันที่    มีนาคม  ๒๕๐๖
                          (
หนังสือกรมที่ดิน  ที่  ๘๓๕๗/๒๕๐๖  ลงวันที่  ๑๙  ธันวาคม  ๒๕๐๖
                          (
หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๐๘/  ๖๐๖๙  ลงวันที่  ๑๖  กุมภาพันธ์  ๒๕๑๖
                          (
หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๐๖/๑๑๐๖๐  ลงวันที่  ๒๖  มิถุนายน  ๒๕๑๗
                          (
หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒// ๒๔๐๔๖  ลงวันที่    พฤศจิกายน ๒๕๒๒
                          (
หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒// ๑๐๒๘๐ ลงวันที่  ๑๑  พฤษภาคม  ๒๕๒๔
                         (
๑๐ หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒//๑๗๒๑๒  ลงวันที่  ๑๔  สิงหาคม  ๒๕๒๔
                         (
๑๑ หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒//  ๕๐๙๐  ลงวันที่    มีนาคม  ๒๕๒๕
                         (
๑๒ หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒// ๒๑๗๘๙  ลงวันที่  ๒๑  กันยายน  ๒๕๒๕
                         (
๑๓ หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๗๐๘/ ๑๘๐๕๑  ลงวันที่  ๒๔ กรกฎาคม  ๒๕๒๘
                         (
๑๔ หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๐/ ๑๒๘๑๗  ลงวันที่  ๑๐  พฤษภาคม  ๕๓๗
                         (
๑๕ หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๐/ ๒๒๕๑๐  ลงวันที่  ๑๓  กันยายน  ๒๕๓๘
                                    
(
๑๖ หนังสือกรมที่ดิน   ด่วนที่สุด  ที่  มท  ๐๗๑๐/  ๒๓๗๕๖  ลงวันที่     สิงหาคม  ๒๕๔๐
                         (
๑๗ หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๗๑๐/  ๓๗๖๐๒  ลงวันที่    ธันวาคม  ๒๕๔๐
                        
บรรดาระเบียบ  ข้อกำหนด  หรือคำสั่งอื่นใดที่กำหนดไว้แล้วในระเบียบนี้หรือซึ่งขัดหรือแย้งกับระเบียบนี้  ให้ใช้ระเบียบนี้แทน

               ข้อ    ให้ผู้อำนวยการสำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดินเป็นผู้รักษาการตามระเบียบนี้

 

หมวด 
หนังสือมอบอำนาจ

________________

               ข้อ    หนังสือมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือกิจการอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  ให้ใช้แบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน  หรือหนังสือที่มีข้อความชัดเจนเพียงพอให้ทราบว่าเป็นการมอบอำนาจให้ผู้ใดทำอะไร  เพียงใด  เกี่ยวกับที่ดินแปลงใด  หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างใด  ทั้งนี้  ให้อยู่ในดุลยพินิจของพนักงานเจ้าหน้าที่

               ข้อ    หนังสือมอบอำนาจควรมีพยานอย่างน้อย    คน  ถ้าผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือต้องมีพยานลงลายมือชื่อรับรองไว้ด้วย    คน  พยานต้องลงลายมือชื่อเท่านั้นจะพิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้
                         
การพิมพ์ลายนิ้วมือของผู้มอบอำนาจ  ให้ใช้นิ้วหัวแม่มือซ้าย  ถ้ามีความจำเป็นที่จะต้องใช้นิ้วหัวแม่มือขวาหรือนิ้วมืออื่นเพราะเหตุใด  ให้บันทึกความจำเป็นไว้ในหนังสือมอบอำนาจด้วย

               ข้อ    การขูดลบ  ตก  เติม  หรือการแก้ไขเปลี่ยนแปลงในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของหนังสือมอบอำนาจ  เช่น  เปลี่ยนแปลงเลขเครื่องหมายของที่ดินจนเป็นเหตุให้เปลี่ยนไปเป็นคนละแปลงหรือเปลี่ยนประเภทการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  เช่น  จำนองเป็นขายหรือขายฝาก  เป็นต้น  หนังสือมอบอำนาจนั้นย่อมไม่สมบูรณ์เว้นแต่ผู้ทำหนังสือมอบอำนาจจะได้ลงลายมือชื่อกำกับไว้ทุกแห่งที่มีการแก้ไขเปลี่ยนแปลง
                        
 ในกรณีที่ปรากฏว่า  การกรอกข้อความในหนังสือมอบอำนาจแตกต่างลายมือและใช้น้ำหมึกต่างสีกัน  หรือเป็นตัวพิมพ์บ้าง  ตัวเขียนบ้าง  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ใช้ดุลยพินิจที่จะไม่รับทำให้ได้  จนกว่าคู่กรณีจะได้แสดงหลักฐานว่าเป็นข้อความตรงตามความประสงค์ของผู้มอบอำนาจ  และให้บันทึกคำรับรองของคู่กรณีในการที่จะรับผิดชอบกันเองไว้เป็นหลักฐานด้วย

               ข้อ    ในกรณีหนังสือมอบอำนาจทำในต่างประเทศ  ควรให้สถานทูต  สถานกงสุล  โนตารีพับลิค  (Notary  Public)  หรือบุคคลซึ่งกฎหมายแห่งท้องถิ่นระบุให้เป็นผู้มีอำนาจเป็นพยานในเอกสารเป็นผู้รับรอง  ในกรณีที่ไม่มีผู้รับรองดังกล่าวข้างต้นให้อยู่ในดุลยพินิจของพนักงาน
เจ้าหน้าที่ที่จะเชื่อถือได้
เพียงใด

 

หมวด 
การตรวจหนังสือมอบอำนาจ

________________

               ข้อ    การตรวจหนังสือมอบอำนาจให้อยู่ในความควบคุมรับผิดชอบของพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ดำเนินการเรื่องนั้น  

               ข้อ  ๑๐  การตรวจหนังสือมอบอำนาจ  ให้พิจารณาโดยละเอียดรอบคอบในเรื่องดังต่อไปนี้
                          (
ตรวจเลขเครื่องหมายที่ดิน  หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นที่ปรากฏในหนังสือมอบอำนาจว่าตรงกับเครื่องหมายที่ดิน  หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นที่จะขอทำธุรกรรมนั้นหรือไม่
                          (
ตรวจสอบชื่อ  ชื่อสกุล  อายุ  ชื่อบิดามารดาของผู้มอบอำนาจและบัตรประจำตัวหรือสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวที่ผู้มอบอำนาจรับรองความถูกต้องว่าตรงกับหลักฐานเดิมหรือไม่
                          (
ตรวจอำนาจทำการว่ามอบอำนาจให้ทำกิจการใดและชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ทั้งนี้ ต้องพิจารณาโดยเคร่งครัดตามตัวอักษร  เว้นแต่ในกรณีที่ผู้มอบอำนาจขอทำนิติกรรมเพื่อจะได้มาซึ่งสิทธิอันใดอันหนึ่ง หรือเพื่อให้หลุดพ้นจากหน้าที่อันใดอันหนึ่ง  แม้จะมีข้อความไม่ชัดแจ้งบ้างก็อาจพิจารณาดำเนินการให้ได้ซึ่งแล้วแต่ดุลยพินิจของพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นราย    ไป  เช่น  ผู้มอบอำนาจเป็นฝ่ายที่รับให้โดยเสน่หาไม่มีภาระผูกพัน  หรือเป็นฝ่ายไถ่ถอนจำนองหรือไถ่ถอนจากการขายฝาก  เป็นต้น
                              
  การมอบอำนาจให้ทำการรังวัดแบ่งแยก  ถ้าหนังสือมอบอำนาจระบุให้ผู้รับมอบอำนาจมีอำนาจทำการ  “แบ่งแยก”  โดยมิได้
ระบุว่าแบ่งแยกในประเภทใด
  เช่น  แบ่งขายหรือแบ่งหักที่สาธารณประโยชน์  หากผู้รับมอบอำนาจขอแบ่งแยกที่ดินในประเภทอื่นที่มิใช่แบ่งแยกในนามเดิมแล้ว  พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ควรรับดำเนินการให้  เว้นแต่ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมีชื่อเจ้าของหลายคนซึ่งอาจแปลความคำว่า  “แบ่งแยก”  หมายถึง  แบ่งกรรมสิทธิ์รวมได้  แต่ต้องมีข้อความอื่นขยายความให้เห็นว่าเป็นการแบ่งแยกออกจากกันระหว่างเจ้าของรวม
                                 
ในกรณีที่ตัวแทนได้รับมอบอำนาจให้ทำนิติกรรมอย่างหนึ่งอย่างใดในนามของตัวการทำกับตนเองในนามของตนเอง หรือในฐานะเป็นตัวแทนของบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๘๐๕  เมื่อปรากฏหลักฐานคำยินยอมของตัวการเป็นหนังสือในหนังสือมอบอำนาจนั้นเองหรือในเอกสารอื่น  จึงดำเนินการให้ได้
                                 
การระบุข้อความดังกล่าว  ผู้มอบอำนาจอาจระบุข้อความแตกต่างไปซึ่งข้อความอาจไม่ตรงตามตัวบทกฎหมาย  แต่ถ้าอ่านแล้วสามารถเข้าใจได้ว่าผู้มอบอำนาจได้รู้หรือควรรู้ว่าผู้รับมอบอำนาจจะต้องทำในสองฐานะคือฐานะตัวแทน  และในฐานะตนเองด้วย  ก็ย่อมเป็นการเพียงพอ

                          ( ตรวจสอบลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจ  โดยที่เจ้าหน้าที่ผู้ตรวจสอบลายมือชื่อมิใช่ผู้ชำนาญการพิเศษโดยเฉพาะ  การตรวจสอบจึงต้องใช้ความระมัดระวังอย่างวิญญูชนจะพึงกระทำได้ ถ้าไม่แน่ใจหรือมีเหตุอันควรสงสัยแล้วก็รับดำเนินการให้ไม่ได้  โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่
ชี้แจงเหตุผลให้คู่กรณีทราบว่าลายมือชื่อนั้นผิดเพี้ยนกันอย่างใด
    หรือสงสัยประการใด    เมื่อคู่กรณีหาหลักฐานมาแสดงจนเป็นที่เชื่อถือได้จึงรับ
ดำเนินการให้ได้
  แต่ถ้าเป็นกรณีที่ไม่มีลายมือชื่อในสารบบที่จะตรวจสอบกันได้  ก็ให้แจ้งให้คู่กรณีทราบและให้บันทึกความรับผิดกันเองของคู่กรณีไว้เป็นหลักฐาน  แล้วดำเนินการต่อไปได้  การตรวจสอบลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจซึ่งอาจเป็นลายมือชื่อหรือลายพิมพ์นิ้วมือก็ได้นั้น  ให้ตรวจสอบกับของเดิมว่าพอที่จะเชื่อถือได้หรือไม่
                                 
ในกรณีของเดิมพิมพ์ลายนิ้วมือไว้แต่ตามหนังสือมอบอำนาจเป็นลายมือชื่อหรือของเดิมเป็นลายมือชื่อแต่ตามหนังสือมอบอำนาจเป็นพิมพ์ลายนิ้วมือ  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ชี้แจงให้คู่กรณีทราบ  และให้ไปลงลายมือชื่อหรือพิมพ์นิ้วมือเพื่อนำมาตรวจสอบใหม่  แต่ถ้าไม่อาจทำได้  ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่บันทึกเหตุผลไว้ว่าเป็นเพราะเหตุใด  เมื่อคู่กรณียืนยันให้ทำ  ก็ต้องให้พยานที่เชื่อถือได้รับรอง  พร้อมทั้งบันทึกคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้รับรองด้วย 
                                   
เมื่อตรวจแล้วให้เจ้าหน้าที่ผู้ตรวจบันทึกไว้ในหนังสือมอบอำนาจนั้นว่า  “ตรวจแล้วใช้ได้”  หรือ  “ตรวจแล้วใช้ไม่ได้”  เพราะเหตุใด  แล้วลงลายมือชื่อและ  วัน  เดือน  ปี  กำกับไว้

               ข้อ  ๑๑  เมื่อเจ้าหน้าที่ได้ตรวจและให้ความเห็นแล้ว  ให้นำเรื่องพร้อมกับสารบบเสนอให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจสั่งการเกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจตรวจสอบอีกครั้งหนึ่ง  เมื่อเห็นว่าใช้ได้แล้วให้บันทึกสั่งการว่า  “ดำเนินการได้”  แล้วให้ดำเนินการต่อไป

 

หมวด 
การสอบสวนคู่กรณีและบันทึกรับรองความเสียหาย

________________ 

               ข้อ  ๑๒  เพื่อป้องกันการทุจริตเกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจ  ให้คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งบันทึกรับรองความเสียหายอันจะพึงเกิดจากการทำนิติกรรม  ในเรื่องรู้จักเจ้าของที่ดินและที่ตั้งของที่ดิน  หากมีกรณีสงสัยเกี่ยวด้วยตัวคู่กรณีประการใด  ให้นำเสนอเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา/หรือเจ้าพนักงานที่ดินหัวหน้าส่วนแยก  หรือนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้วแต่กรณี  เพื่อสั่งการเสียก่อน

               ข้อ  ๑๓  ในกรณีที่มีเหตุอันควรสงสัยว่า  ผู้มอบอำนาจจะยังคงมีชีวิตอยู่หรือไม่และมีสติสัมปชัญญะสมบูรณ์หรือไม่  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนคู่กรณีหรือเรียกบุคคลซึ่งเกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำหรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องตามความจำเป็นตามมาตรา  ๗๔  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  ได้ให้อำนาจไว้  ทั้งนี้ให้บันทึกการสอบสวนไว้เป็นหลักฐาน

 

หมวด 
การหมายเหตุในกรณีที่มีการมอบอำนาจ

________________

               ข้อ  ๑๔  การทำหนังสือสัญญา  บันทึก  คำขอ  ให้ใส่ชื่อผู้รับมอบอำนาจต่อท้ายชื่อผู้มอบอำนาจไว้ในวงเล็บด้วย  การลงลายมือชื่อผู้รับมอบอำนาจให้บรรยายว่า  “แทนตามหนังสือมอบอำนาจ  ลงวันที่………เดือน……………………...….”

 

หมวด 
การเก็บหนังสือมอบอำนาจ

________________

               ข้อ  ๑๕  ให้เก็บหนังสือมอบอำนาจไว้ในสารบบ  แต่ถ้าเรื่องใดมีเหตุผลเป็นพิเศษว่า  ถ้าจะเก็บไว้ในสารบบจะไม่ปลอดภัยแล้ว  จะแยกเก็บไว้ต่างหากในที่ปลอดภัยก็ให้ทำได้โดยหมายเหตุให้ทราบในสารบบและทำบัญชีควบคุมไว้เป็นหลักฐาน
                            
การมอบอำนาจเกี่ยวกับที่ดินรวมหลายแปลง  ให้เก็บหนังสือมอบอำนาจในสารบบที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งและหมายเหตุไว้ในสารบบที่ดินแปลงอื่น    ว่าหนังสือมอบอำนาจเก็บไว้ในสารบบที่ดินแปลงหน้าสำรวจใด  ตำบลใด  เพื่อให้ค้นหาได้ง่าย

 

หมวด 
ข้อปฏิบัติสำหรับพนักงานเจ้าหน้าที่

________________

               ข้อ  ๑๖  ห้ามข้าราชการในสังกัดกรมที่ดินรับมอบอำนาจทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่ากรณีใด  เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้บังคับบัญชาเสียก่อน

               ข้อ  ๑๗  ห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่ออกไปทำการรับรองเกี่ยวกับลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจนอกสถานที่ทำการไม่ว่าในกรณีใด   เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้บังคับบัญชาเสียก่อน

               ข้อ  ๑๘  ห้ามเจ้าหน้าที่รับจัดทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้ขอ หากประชาชนมีปัญหาเกี่ยวกับการกรอกข้อความในแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจที่กรมที่ดินพิมพ์ขึ้น  เจ้าหน้าที่ก็ชอบที่จะให้คำแนะนำได้

 

หมวด
การขอให้ระงับหนังสือมอบอำนาจ

________________

               ข้อ  ๑๙  กรณีมีผู้มาขอให้ระงับการดำเนินการตามหนังสือมอบอำนาจที่ตนได้ลงชื่อมอบอำนาจไว้  ให้ผู้นั้นยื่นคำร้องต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และให้พนักงานเจ้าหน้าที่สั่งในคำร้องว่า  ไม่อาจดำเนินการให้ได้  และแจ้งให้ผู้ร้องติดต่อบอกเลิกการมอบอำนาจไปยังผู้รับมอบอำนาจ  และดำเนินการเพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือมอบอำนาจเอง  พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจจะรับคำร้องไว้พิจารณาได้  โดยให้บันทึกผู้ยื่นคำร้องรับทราบไว้เป็นหลักฐานในคำร้องและให้เก็บคำร้องไว้ในแฟ้มงานสารบรรณตามปกติไม่ต้องเก็บรวมไว้ในสารบบที่ดิน
                         
   ในกรณีที่มีผู้แจ้งเป็นหนังสือมายังพนักงานเจ้าหน้าที่ขอให้ระงับการดำเนินการตามหนังสือมอบอำนาจ  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือแจ้งให้ผู้นั้นทราบโดยอนุโลมตามข้อความในวรรคหนึ่งพร้อมส่งหนังสือที่ขอให้ระงับการดำเนินการตามหนังสือมอบอำนาจคืน  โดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับภายในวันนั้น  หรือวันรุ่งขึ้นเป็นอย่างช้า

 

หมวด 
การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและการปิดอากรแสตมป์

________________

               ข้อ  ๒๐  ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมค่ามอบอำนาจตามที่กำหนดในกฎกระทรวง  ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  ..๒๔๙๗  โดยถือปฏิบัติดังนี้
                             (
เรื่องแบ่งกรรมสิทธิ์รวม  แบ่งขาย  หรือแบ่งอย่างอื่น  จะแบ่งเป็นกี่แปลงก็ตามถือเป็นเรื่องเดียว
                                   
เรื่องรวมโฉนดที่ดิน  จะนำโฉนดที่ดินกี่แปลงมารวมกันก็เป็นเรื่องที่ดินหลายแปลงรวมเข้าเป็นแปลงเดียว  จึงเป็นเรื่องเดียว  ถ้าขอรวมโฉนดที่ดินหลายแห่งเข้าด้วยกัน  แต่ละแห่งก็เป็นเรื่องหนึ่ง 
                                  
 เรื่องขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทเดียว  จะเป็นที่ดินกี่แปลงก็ถือเป็นเรื่องเดียว  เช่น  ขายที่ดินรวม    แปลง  ตามสัญญาฉบับเดียวกันถือเป็นเรื่องเดียว

                            ( บุคคลหลายคนมอบอำนาจมาทำการ  เป็นเรื่องของบุคคลที่มอบอำนาจมาทำการแต่ละบุคคล  เป็นคนละเรื่อง  ไม่ว่าจะมอบอำนาจในหนังสือมอบอำนาจฉบับเดียวกัน  หรือหลายฉบับเพราะเป็นกิจธุระของแต่ละบุคคล
                                   
กรณีผู้จัดการมรดกหลายคนมอบอำนาจมาทำการจดทะเบียนประเภทใดประเภทหนึ่ง  ถือว่าเป็นเรื่องของผู้จัดการมรดกที่มอบมาทำการแต่ละบุคคลเป็นคนละเรื่อง  ไม่ว่าจะมอบอำนาจในหนังสือมอบอำนาจฉบับเดียวกันหรือหลายฉบับ  ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมค่ามอบอำนาจเป็นรายบุคคลที่มอบอำนาจ
                               
    ผู้จัดการธนาคารสาขาผู้รับมอบอำนาจจากธนาคารสำนักงานใหญ่  มอบอำนาจช่วงให้เจ้าหน้าที่ของธนาคารสาขา  มาจดทะเบียนรับจำนองที่ดินจึงเป็นการรับจำนองแทนธนาคารสำนักงานใหญ่  การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมค่ามอบอำนาจให้เรียกเก็บเป็นเรื่องเดียว

                             () ผู้ไถ่ถอนมาจดทะเบียนไถ่ถอนฝ่ายเดียว  โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้รับจำนองว่าได้มีการชำระหนี้แล้วมาแสดง  แม้ผู้
ไถ่ถอนจะมีหนังสือมอบอำนาจของธนาคารแนบมาพร้อมทั้งเรื่องราวการจดทะเบียนไถ่ถอน
    กรณีเช่นนี้ไม่มีการรับมอบอำนาจที่จะเรียกเก็บค่า
ธรรมเนียมค่ามอบอำนาจ

                             () การมอบอำนาจให้รับหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เข้าลักษณะเป็นการมอบอำนาจให้รับสิ่งของแทนไม่ต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียม

               ข้อ  ๒๑  หนังสือมอบอำนาจต้องปิดอากรแสตมป์ให้ครบถ้วนตามประมวลรัษฎากร  ดังนี้
                             (
มอบอำนาจให้บุคคลเดียวหรือหลายคนกระทำการครั้งเดียวปิดอากรแสตมป์  ๑๐  บาท
                             (
มอบอำนาจให้บุคคลเดียวหรือหลายคนร่วมกันกระทำการมากกว่าครั้งเดียวปิดอากรแสตมป์  ๓๐  บาท
                             (
มอบอำนาจให้กระทำการมากกว่าครั้งเดียว  โดยให้บุคคลหลายคนต่างคนต่างกระทำกิจการแยกกันได้  คิดตามรายตัวบุคคลที่รับมอบอำนาจ  ปิดอากรแสตมป์คนละ  ๓๐ บาท
                             (
ถ้าผู้มอบอำนาจมีหลายคน  แต่มิได้เป็นผู้มีอำนาจร่วมกันแล้วมอบอำนาจในตราสารฉบับเดียวกัน  ต้องคิดตามรายตัวบุคคล 
ผู้มอบอำนาจคนหนึ่งเป็นหนึ่งเรื่องตาม
  ()()  และ  ( แล้วแต่กรณี
                             (
สัญญาตัวแทนมอบอำนาจเฉพาะการปิดอากรแสตมป์  ๑๐  บาท  มอบอำนาจทั่วไป  ปิดอากรแสตมป์  ๓๐ บาท
                             (
การมอบอำนาจให้รับหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแทนตลอดจนให้ถ้อยคำต่าง ๆ  ต่อเจ้าหน้าที่  เฉพาะการมอบอำนาจให้รับหนังสือแสดงสิทธิแทนเข้าลักษณะเป็นการมอบอำนาจให้รับสิ่งของแทนไม่ต้องปิดอากรแสตมป์  ส่วนการมอบอำนาจให้ถ้อยคำต่าง    ต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่เข้าลักษณะเป็นการมอบอำนาจให้บุคคลคนเดียวหรือหลายคนกระทำการครั้งเดียวปิดอากรแสตมป์
  ๑๐  บาท

 

                                                                                                       ประกาศ     วันที่  ๑๙  พฤษภาคม  .. ๒๕๔๗

                                                                                                                    (ลงชื่อ)   นายบัญญัติ  จันทน์เสนะ

                                                                                                                              นายบัญญัติ  จันทน์เสนะ

                                                                                                                                     อธิบดีกรมที่ดิน

 

การสอบสวนสิทธิและความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรม

               ก่อนทำการจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนสิทธิและความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรม  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  กฎกระทรวงฉบับที่    (..๒๕๔๗ ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน   ดังนั้น  ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่มีการมอบอำนาจมา    พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนถึงสิทธิและความสามารถของตัวการและตัวแทน 
ตลอดถึงความสมบูรณ์ของการมอบอำนาจด้วย  ซึ่งแยกเป็น    กรณี  คือ

               ความสามารถของตัวการและตัวแทน
                     (
ความสามารถของตัวการ  จะต้องเป็นผู้มีอำนาจหรือความสามารถในอันที่จะกระทำการตามที่ตนจะมอบหมายนั้นได้ด้วยตัวเอง
                     (
ความสามารถของตัวแทน  การกระทำของตัวแทนกฎหมายถือเสมือนหนึ่งว่าเป็นการกระทำของตัวการเอง  และหากตัวการคนใดใช้บุคคลผู้ไร้ความสามารถเป็นตัวแทนท่านว่าตัวการคนนั้นย่อมต้องผูกพันในกิจการที่ตัวแทนกระทำ  (มาตรา  ๗๙๙  แห่ง  ...)  บุคคลที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะก็เป็นผู้รับมอบอำนาจได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๙๘/๒๕๐๖

               ขอบเขตอำนาจของตัวแทน
                     (
ตัวแทนได้รับมอบอำนาจเฉพาะการ  มีอำนาจหน้าที่จะกระทำการเฉพาะสิ่งเฉพาะอย่างตามที่ได้รับมอบหมายเท่านั้น  (มาตรา  ๘๐๐  แห่ง  ...)
                     (
ตัวแทนได้รับมอบอำนาจทั่วไปตามมาตรา  ๘๐๑  แห่ง  ... มีอำนาจที่จะกระทำกิจใด   ในทางจัดการแทนตัวการได้ทุกอย่าง  เว้นแต่
                           
ขายหรือจำนองอสังหาริมทรัพย์
                  
         ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์กว่าสามปีขึ้นไป
                  
         ให้
                           
ประนีประนอมยอมความ
                  
         ยื่นฟ้องต่อศาล
                  
         มอบข้อพิพาทให้อนุญาโตตุลาการพิจารณา
                  
         หากตัวแทนรับมอบอำนาจทั่วไปจะกระทำกิจการทั้ง อย่างดังกล่าว จะต้องได้รับมอบอำนาจเฉพาะการจากตัวการก่อน  เพราะเป็นเรื่องเกี่ยวกับการจำหน่ายสิทธิอันสำคัญของตัวการ

                    การระงับสิ้นไปของสัญญาตัวแทน

                    สัญญาตัวแทนอาจระงับสิ้นไปได้    ทาง  คือ
                   
โดยการกระทำของคู่สัญญาเอง
                          (
ตัวการและตัวแทนตกลงเลิกสัญญากันเอง
                          (
ตัวแทนบอกเลิกการเป็นตัวแทน  (มาตรา  ๘๒๖  แห่ง  ...)
                          (
ตัวการถอนอำนาจตัวแทน  (มาตรา  ๘๒๖  แห่ง  ...)

                    โดยผลการของกฎหมาย
                         (
เมื่อสิ้นกำหนดเวลาของสัญญาตัวแทน
                         (
เมื่อตัวแทนกระทำกิจการเสร็จตามที่มอบหมาย
                         (
เมื่อวัตถุประสงค์ของกิจการที่ให้ไปทำนั้นกลายเป็นพ้นวิสัยหรือผิดกฎหมาย
                         (
เมื่อตัวการหรือตัวแทนตาย  ตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือล้มละลาย  (มาตรา  ๘๒๖  แห่ง  ...)

                แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับการมอบอำนาจ

               ( การมอบอำนาจตาม  .. ไม่ได้บังคับไว้ว่าจะต้องเขียนหรือใช้แบบฟอร์มอย่างไร  แต่การทำหนังสือมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  หรือกิจการอื่น   เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติไว้ตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือกิจการอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  .. ๒๕๔๗  ข้อ   แล้ว  ซึ่งการระบุข้อความในหนังสือมอบอำนาจไม่มีรูปแบบที่ตายตัว  ผู้มอบอำนาจอาจระบุข้อความแตกต่างกันไป  ข้อความดังกล่าวอาจไม่ตรงตามบทกฎหมาย  แต่ถ้าอ่านแล้วสามารถเข้าใจได้ชัดเจนว่า ผู้มอบอำนาจประสงค์จะมอบอำนาจให้ผู้ใดทำอะไร  เพียงใด  ก็ใช้ได้แล้ว

               ( การลงลายมือชื่อของผู้มอบอำนาจในหนังสือมอบอำนาจตามมาตรา    แห่ง  .. กฎหมายมิได้บังคับว่าจะต้องลงลายมือชื่อเป็นภาษาใดโดยเฉพาะ  ประกอบกับได้มีคำพิพากษาฎีกา  ที่  ๖๘/๒๔๗๗  วินิจฉัยไว้แล้วว่าการลงลายมือชื่อเป็นภาษาจีน  นับว่าเป็นลายมือชื่อตามมาตรา   แห่ง  .. ดังนั้น  เมื่อผู้มอบอำนาจได้ลงลายมือชื่อของตนในหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวเป็นภาษาอื่นเช่นลงลายมือชื่อเป็นภาษาอังกฤษ  ก็ต้องถือว่าเป็นการลงลายมือชื่อของตนตามกฎหมายแล้ว

               ( กรณีที่หนังสือมอบอำนาจ  ผู้มอบอำนาจได้มอบอำนาจไว้นานแล้ว  หรือผู้มอบอำนาจเป็นผู้สูงอายุ  หรือกรณีที่มีเหตุควรสงสัยว่าผู้มอบอำนาจจะยังคงมีชีวิตอยู่หรือไม่นั้น  กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติไว้ตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือกิจการอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์  .. ๒๕๔๗  ข้อ  ๑๓  แล้ว  ซึ่งเป็นเรื่องที่พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องใช้ดุลยพินิจแล้วแต่ละกรณี    ไป  เช่น  หากผู้มอบอำนาจมีอายุมากถึง  ๙๐  ปี  และมอบอำนาจไว้นานเป็นปีแล้ว  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ต้องพิจารณาสอบสวนให้ได้ก่อนว่าผู้มอบยังมีชีวิตอยู่และยังมีความประสงค์จะทำนิติกรรมที่มอบอำนาจอยู่หรือไม่  ถ้าไม่อาจสอบสวนพยานหลักฐานที่น่าเชื่อถือได้ ก็อาจต้องขอให้ผู้มอบทำการมอบอำนาจมาใหม่  ซึ่งกรณีเช่นนี้ต้องใช้ดุลยพินิจไปตามข้อเท็จจริงของแต่ละเรื่องแต่ละกรณี  ไม่อาจจะวางแนวทางให้พนักงานเจ้าหน้าที่ใช้ดุลยพินิจเหมือนกันไปในทุกกรณีได้

               ( กรณีที่มีการมอบอำนาจในหนังสือมอบอำนาจฉบับเดียวกันหลายเรื่องนั้น เนื่องจากการมอบอำนาจเป็นการตั้งตัวแทนและไม่มีกฎหมายห้ามมิให้มอบอำนาจในหนังสือมอบอำนาจฉบับเดียวกันหลายเรื่อง ดังนั้น หากมีการมอบอำนาจมาหลายเรื่องในหนังสือมอบอำนาจฉบับเดียวกัน และมีข้อความชัดเจนเพียงพอ  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ชอบที่จะดำเนินการให้ได้

               ( กรณีผู้มอบอำนาจหรือตัวการตาย
                    
 -  กรณีผู้มอบอำนาจได้เสียชีวิตไปก่อนที่ผู้รับมอบอำนาจมาขอจดทะเบียนขายที่ดินแปลงพิพาท  สัญญาตัวแทนย่อมระงับสิ้นไปตามมาตรา  ๘๒๖  วรรคสอง  แห่ง  .. แม้ผู้รับมอบอำนาจจะทราบหรือไม่ก็ตาม  ประกอบกับหลักฐานภาพถ่ายในงานศพและพยานบุคคลที่ไปร่วมงานศพของผู้มอบ  ซึ่งมาให้ถ้อยคำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่น่าเชื่อได้ว่า  ผู้ซื้อในฐานะตัวการได้ทราบถึงการตายของผู้มอบ  ก่อนที่จะมีการจดทะเบียน
ขายแล้ว
  จึงไม่ต้องตามมาตรา  ๘๓๑  แห่ง  .. เมื่อสัญญาตัวแทนระงับ  ผู้รับมอบอำนาจจึงไม่มีอำนาจหน้าที่จะกระทำการขายที่ดินแทนได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๕๑๖ ๙๒๖/๒๕๓๐   ทั้งการขายที่ดินไม่ใช่เป็นการเพื่อปกปักรักษาประโยชน์ของตัวการตาม  .. มาตรา  ๘๒๘ 
 
การจดทะเบียนขายดังกล่าวจึงเป็นการจดทะเบียนที่ไม่ชอบจะต้องเพิกถอน
                      - 
ในขณะจดทะเบียนจำนองที่ดินของนาย    ซึ่งเป็นผู้มอบอำนาจให้นาย    เป็นตัวแทนมาจดทะเบียนจำนองได้ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้ว  สัญญาตัวแทนระหว่างนาย    ผู้มอบอำนาจกับ  นาย    ผู้รับมอบอำนาจ ย่อมระงับสิ้นไปนับแต่นาย    ผู้มอบอำนาจถึงแก่กรรม  ตามนัยมาตรา  ๘๒๖  วรรคสอง  แห่ง  .. เมื่อสัญญาตัวแทนระงับ  นาย    ผู้รับมอบอำนาจจึงไม่มีอำนาจที่จะจดทะเบียนจำนองที่ดินแทนนาย    ได้  (คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๕๑๖ , ๙๒๖/๒๕๓๐ ทั้งการจำนองที่ดินมิได้เป็นการปกปักรักษาผลประโยชน์ของตัวการตามมาตรา  ๘๒๘  แห่ง  .. นอกจากนี้ในการจดทะเบียนจำนองรายนี้  นาย    ผู้รับจำนองเป็นผู้รับมอบอำนาจจากนาย    ให้เป็นผู้จดทะเบียนจำนองด้วย  นาย    จึงได้กระทำการสองฐานะ  กล่าวคือ  อยู่ในฐานะผู้รับจำนองและอยู่ในฐานะผู้รับมอบหรือตัวแทนด้วย  กรณีของเรื่องนี้ย่อมถือได้ว่า  นาย    ไม่ใช่บุคคลภายนอก  จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา  ๘๓๑  แห่ง  .. การจดทะเบียนจำนองเป็นการจดทะเบียนที่ไม่ชอบ  สมควรเพิกถอนตามนัยมาตรา  ๖๑  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  (เป็นกรณีที่ยังไม่ได้ใช้ใบมอบอำนาจ  ผู้มอบตายก่อน)
                      -  
นาย ผู้รับมอบอำนาจได้ยื่นคำขอรังวัดและได้นำทำการรังวัดแบ่งในนามเดิม  ขณะนั้นนาง    ผู้มอบอำนาจ ยังคงมีชีวิตอยู่  ถือได้ว่าการที่ผู้รับมอบอำนาจได้ดำเนินการเพื่อให้มีการรังวัดแบ่งแยกในนามเดิมถูกต้องตามที่ได้รับมอบอำนาจ  และเป็นไปตามเจตนาของนาง แล้ว ส่วนในวันที่พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนแบ่งในนามเดิม นาง  ผู้มอบอำนาจจะเสียชีวิตไปแล้ว ก็ยังคงต้องถือว่าผู้รับมอบอำนาจยังคงมีอำนาจจัดการตามสมควรเพื่อปกปักรักษาประโยชน์ของผู้ตายต่อไป ตามนัยของ .. มาตรา ๘๒๖  และมาตรา ๒๔  วรรคสาม    แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง  ..๒๕๓๙  ดังนั้น จึงไม่มีเหตุที่จะต้องเพิกถอนรายการจดทะเบียนแบ่งในนามเดิมนี้แต่อย่างใด  (เป็นกรณีที่ใช้ใบมอบอำนาจแล้ว  ผู้มอบตายภายหลัง)

                    ข้อควรระวัง

               ในกรณีที่เจ้าของที่ดินได้มอบอำนาจให้บุคคลอื่นเป็นผู้ดำเนินการแทนเพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในประเภทที่ไม่อาจดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในวันเดียวกันได้ เช่น การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นซึ่งต้องจดทะเบียน   ที่ว่าการ
อำเภอหรือ
กิ่งอำเภอ  การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาทางมรดก  เฉพาะในกรณีที่ต้องประกาศ  ตลอดจนการขอรังวัดและจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินในประเภทต่าง ซึ่งต้องใช้หนังสือมอบอำนาจฉบับเดียวกับที่ใช้ยื่นคำขอ  ก่อนที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมเรื่องนั้น
 ควรให้ผู้รับมอบอำนาจรับรองไว้อีกครั้งหนึ่งว่า  ผู้มอบอำนาจยังคงมีเจตนาตามความประสงค์เดิมในหนังสือมอบอำนาจ  และผู้มอบอำนาจยังคงมีชีวิตอยู่ไม่ตกเป็นผู้ไร้ความสามารถหรือเป็นคนล้มละลายไว้เป็นหลักฐาน  หากปรากฏว่าผู้มอบอำนาจเปลี่ยนเจตนาไปแล้วก็ดี  หรือ  ถึงแก่กรรม  หรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถ  หรือศาลสั่งให้เป็นคนล้มละลายไปแล้วก็ดี  ผู้รับมอบอำนาจจะดำเนินการต่อไปตามหนังสือมอบอำนาจอีกไม่ได้ 

                  

 

          ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
                                    สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
                                            พฤศจิกายน  ๒๕๔๗

 

______________

 

 กลับไปต้นเอกสาร...

กลับสู่หน้าหลัก...