ที่  มท  ๐๕๑๕/ว ๑๗๘๘๕                                                    กรมที่ดิน

                                                                                   ถนนพระพิพิธ  กทม.  ๑๐๒๐๐

 

                                                        ๑๗  มิถุนายน  ๒๕๔๘

 

เรื่อง  การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก    ที่จ่าย  กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน

เรียน  ผู้ว่าราชการจังหวัด  ทุกจังหวัด

อ้างถึง  หนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๗๑๐/ว ๒๕๐๑๓  ลงวันที่    พฤศจิกายน  ๒๕๓๔

สิ่งที่ส่งมาด้วย  .  ตัวอย่างวิธีการคำนวณภาษีเงินได้  จำนวน    ฉบับ

                   .  สำเนาหนังสือกรมสรรพากร  ที่  กค  ๐๗๑๑ (คด)/๗๕๗๗ 

                        ลงวันที่   ๒๐  พฤษภาคม  ๒๕๔๘                  

 

               ตามหนังสือที่อ้างถึง  กรมที่ดินได้แจ้งหลักเกณฑ์การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย  จากการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  มาเพื่อแจ้งให้เจ้าหน้าที่ที่ดินทราบและถือปฏิบัติว่า  กรณีสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกับที่ดินที่ใช้ในการปลูกสร้าง  ไม่ว่าการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  จะแยกทำนิติกรรมต่างหากจากกัน หรือไม่  การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะต้องคำนวณจากฐานราคาของทรัพย์สินแต่ละประเภท  และตามจำนวนปีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท  นั้น

               บัดนี้  มีปัญหาทางปฏิบัติในการคำนวณเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย  กรณีลูกหนี้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้อื่น เพื่อนำเงินได้ไปชำระหนี้แก่สถาบันการเงินเจ้าหนี้ผู้รับจำนอง  ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ได้ดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามหลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของสถาบันการเงินที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด  ซึ่งข้อเท็จจริงที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ขายได้มาไม่พร้อมกัน   และสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน  (สตง.)  ไม่เห็นด้วยกับวิธีการคำนวณภาษีของพนักงานเจ้าหน้าที่  ตัวอย่าง นาย  . ลูกหนี้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งจำนองไว้กับธนาคาร  เอ. ให้กับ  นาย  .  ในราคา  ๘๐,๐๐๐,๐๐๐  บาท  เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ธนาคาร เอ. จำนวน  ๖๘,๐๗๑,๖๓๗   บาท  ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้  พนักงานเจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน  ๙๖,๒๘๒,๐๐๐  บาท  สิ่งปลูกสร้างแยกเป็นโกดังเก็บของ  ,๕๖๐,๐๐๐ บาท  บ้านตึกสองชั้น  ๙๙๔,๕๖๐  บาท  รวมราคาประเมินทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่ากับ  ๑๐๔,๘๓๖,๕๖๐  บาท  ซึ่งกรณีลูกหนี้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้อื่นเพื่อนำเงินได้ไปชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงินเจ้าหนี้ผู้รับจำนองตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้นั้น  ตามมาตรา    แห่งพระราชกฤษฎีกา  ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร  (ฉบับที่  ๔๑๘)  .. ๒๕๔๗  กำหนดให้ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับจำนวนเงินเฉพาะส่วนที่นำไปชำระหนี้ซึ่งไม่เกินกว่าจำนวนหนี้ที่ค้างชำระ  ดังนั้น  กรณีตามตัวอย่างผู้มีเงินได้จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับจำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้  ๖๘,๐๗๑,๖๓๗  บาท  และต้องเสียภาษีเงินได้ในส่วนของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่เกินกว่าจำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้คือ  ๓๖,๗๖๔,๙๒๓  บาท  แต่เมื่อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันจึงต้องแยกคำนวณภาษี  โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ได้นำราคาประเมินทั้งหมดของสิ่งปลูกสร้างจำนวน  ,๕๕๔,๕๖๐  บาท  มาคำนวณภาษีเงินได้ก่อน  แล้วนำราคาประเมินทั้งหมดของสิ่งปลูกสร้าง จำนวน  ,๕๕๔,๕๖๐  บาท ไปหักออกจากราคาประเมินทุนทรัพย์ส่วนที่เกินกว่าจำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้ (๓๖,๗๖๔,๙๒๓ - ,๕๕๔,๕๖๐) = ๒๘,๒๑๐,๓๖๓   เป็นราคาประเมินของที่ดินที่นำไปคำนวณภาษี รวมภาษีเงินได้  (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)  ที่พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกเก็บไว้เป็นเงิน  ,๐๕๙,๒๘๓  บาท แต่สำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน  (สตง.)  ได้ให้ข้อทักท้วงเนื่องจากไม่เห็นด้วยกับวิธีการคำนวณภาษีของพนักงานเจ้าหน้าที่  โดยเห็นว่าการเรียกเก็บภาษีเงินได้ในข้อเท็จจริงของเรื่องนี้  ต้องแยกราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกจากกันเสียก่อน  โดยต้องหาว่าในราคาประเมินทุนทรัพย์ส่วนที่เกินกว่าจำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้  ๓๖,๗๖๔,๙๒๓  บาท  เป็นราคาประเมินที่ดินเท่าไร  สิ่งปลูกสร้างเท่าไร  โดยเฉลี่ยตามอัตราส่วนของราคาประเมินทุนทรัพย์  กล่าวคือใช้วิธีเทียบบัญญัติไตรยางค์ว่า  เมื่อราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันเท่ากับ  ๑๐๔,๘๓๖,๕๖๐  บาท  เป็นราคาประเมินที่ดิน  ๙๖,๒๘๒,๐๐๐  บาท  ถ้าราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันเท่ากับ  ๓๖,๗๖๔,๙๒๓  บาท  จะเป็นราคาประเมินที่ดินเท่าไร  ที่เหลือก็คือราคาประเมินของสิ่งปลูกสร้าง  รายละเอียดวิธีการคำนวณของ สตง. ปรากฏตามสิ่งที่ส่งมาด้วย   ซึ่งวิธีการคำนวณของ  สตง.  จะได้จำนวนภาษีเงินได้ที่ต้องเรียกเก็บมากกว่าวิธีการคำนวณของพนักงานเจ้าหน้าที่ 

               กรมที่ดินจึงได้ส่งเรื่องหารือไปยังกรมสรรพากรตามข้อทักท้วงของ  สตง.  และกรมสรรพากรพิจารณาแล้วมีความเห็นตามสิ่งที่ส่งมาด้วย    ว่าการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อนำเงินได้นั้นไปชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงิน  ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ได้ดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามหลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศกำหนด  กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันตามข้อเท็จจริงข้างต้น  ให้แยกคำนวณภาษี  โดยเฉลี่ยตามอัตราส่วนของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันตามวิธีการคำนวณของ  สตง.  เนื่องจากจะได้สัดส่วนของราคาประเมินที่ดิน  โกดัง-เก็บของและตึกสองชั้นที่ถูกต้องชัดเจนและเป็นธรรม   

               จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบและแจ้งให้เจ้าหน้าที่ที่ดินทราบและถือปฏิบัติ  เมื่อมีกรณีตามข้อเท็จจริงดังกล่าวเกิดขึ้นจะได้คำนวณเรียกเก็บภาษีเงินได้ได้อย่างถูกต้องต่อไป

 

                                                     ขอแสดงความนับถือ

                                      (ลงชื่อ)   ว่าที่ ร.ต.ขันธ์ชัย  วิจักขณะ

                                                      (ขันธ์ชัย  วิจักขณะ)

                                                         อธิบดีกรมที่ดิน

สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน  โทร.    ๒๒๒๒  ๖๑๙๖ 

โทรสาร    ๒๒๒๑  ๓๘๗๓  โทร. (มท) ๕๐๘๐๑–๑๒  ต่อ ๒๒๕

 

ตัวอย่างวิธีการคำนวณราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

 

ตัวอย่าง   นาย  .  ลูกหนี้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งจำนองไว้กับธนาคาร  เอ.  ให้กับ  นาย  .  ในราคา  ๘๐,๐๐๐,๐๐๐  บาท  เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ธนาคาร  เอ. จำนวน  ๖๘,๐๗๑,๖๓๗  บาท  ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ได้ดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามหลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด พนักงานเจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน  ๙๖,๒๘๒,๐๐๐  บาท  สิ่งปลูกสร้างแยกเป็นโกดังเก็บของ  ,๕๖๐,๐๐๐  บาท  บ้านตึกสองชั้น  ๙๙๔,๕๖๐  บาท  รวมราคาประเมินทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่ากับ  ๑๐๔,๘๓๖,๕๖๐  บาท  ซึ่งกรณีลูกหนี้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้อื่นเพื่อนำเงินได้ไปชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงินเจ้าหนี้ผู้รับจำนองตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้นั้น  ตามมาตรา    แห่งพระราชกฤษฎีกา  ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร  (ฉบับที่  ๔๑๘)  .. ๒๕๔๗  กำหนดให้ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับจำนวนเงินเฉพาะส่วนที่นำไปชำระหนี้ซึ่งไม่เกินกว่าจำนวนหนี้ที่ค้างชำระ  ราคาประเมินที่เกินกว่าจำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้ ๓๖,๗๖๔,๙๒๓  บาท  ต้องเสียภาษีเงินได้ตามปกติ  เมื่อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน จึงต้องแยกราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกจากกันเสียก่อน  โดยต้องหาว่าในราคาประเมินทุนทรัพย์ส่วนที่เกินกว่าจำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้  ๓๖,๗๖๔,๙๒๓  บาท  เป็นราคาประเมินที่ดินเท่าไร สิ่งปลูกสร้างเท่าไร  โดยเฉลี่ยตามอัตราส่วนของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกัน  กล่าวคือใช้วิธีเทียบบัญญัติไตรยางค์ว่า  เมื่อราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันเท่ากับ  ๑๐๔,๘๓๖,๕๖๐ บาท เป็นราคาประเมินที่ดิน  ๙๖,๒๘๒,๐๐๐  บาท  ถ้าราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันเท่ากับ  ๓๖,๗๖๔,๙๒๓  บาท  จะเป็นราคาประเมินที่ดินเท่าไร  ที่เหลือก็คือราคาประเมินของสิ่งปลูกสร้าง

วิธีการคำนวณ

               .  ค่าเฉลี่ยของราคาประเมินที่ดินที่นำมาคำนวณเรียกเก็บภาษีเงินได้

                   ราคาประเมินทุนทรัพย์ส่วนที่เกินฯ x ราคาประเมินของที่ดิน =  ราคาประเมินที่ดินที่นำมา

                          ราคาประเมินรวมของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด          คำนวณเรียกเก็บภาษีเงินได้

                                ๓๖,๗๖๔,๙๒๓ x  ๙๖,๒๘๒,๐๐๐                    =   ๓๓,๗๖๔,๙๔๑  บาท

                                           ๑๐๔,๘๓๖,๕๖๐

               .  ค่าเฉลี่ยของราคาประเมินโกดังเก็บของที่นำมาคำนวณเรียกเก็บภาษีเงินได้

     ราคาประเมินทุนทรัพย์ส่วนที่เกินฯ x ราคาประเมินของโกดังเก็บของ = ราคาประเมินโกดังเก็บของ

              ราคาประเมินรวมของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด                      ที่นำมาคำนวณเรียกเก็บ                                                                                     ภาษีเงินได้

                 ๓๖,๗๖๔,๙๒๓ x  ,๕๖๐,๐๐๐                             =   ,๖๕๑,๒๐๒  บาท

                                           ๑๐๔,๘๓๖,๕๖๐

               .  ค่าเฉลี่ยของราคาประเมินบ้านตึกสองชั้นที่นำมาคำนวณเรียกเก็บภาษีเงินได้

                    ราคาประเมินทุนทรัพย์ส่วนที่เกินฯ x ราคาประเมินของบ้านตึกสองชั้น = ราคาประเมินบ้านตึก

                               ราคาประเมินรวมของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด                   สองชั้นที่นำมาคำนวณ

                                                                                                                       ภาษีเงินได้ 

                                      ๓๖,๗๖๔,๙๒๓ x  ๙๙๔,๕๖๐                                 =   ๓๔๘,๗๘๑  บาท

                                         ๑๐๔,๘๓๖,๕๖๐                                                                     

-----------------------------------------------------------------

 

                                                  (สำเนา)

ที่ กค ๐๗๑๑(คด)/ ๗๕๗๗                                                       กรมสรรพากร

                                                                                      สำนักงานสรรพากรภาค ๓

                                                                                      ถนนเจ้าฟ้า แขวงชนะสงคราม

                                                                                                          เขตพระนคร กท ๑๐๒๐๐

                                                                                   ๒๐ พฤษภาคม ๒๕๔๘

เรื่อง          ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย กรณีการคำนวณราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เรียน         อธิบดีกรมที่ดิน

อ้างถึง        หนังสอที่ มท ๐๕๑๕/๓๕๗๑๙ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๔๗

                   ตามหนังสือที่อ้างถึง กรมที่ดินได้หารือเกี่ยวกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมหัก ณ ที่จ่าย กรณีการคำนวณราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ราย นายวันชัย โสภณธนกิจ ความละเอียดแจ้งแล้ว นั้น

                   กรมสรรพากรขอเรียนว่า การขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อนำเงินได้นั้นไปชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ที่เป็นสถานบันการเงิน ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ได้ดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามหลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศกำหนด กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันให้แยกคำนวณภาษี โดยเฉลี่ยตามอัตราส่วนของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันตามวิธีคำนวณของสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน เนื่องจากจะได้สัดส่วนของราคาประเมินที่ดินโกดังเก็บของและตึกสองชั้นที่ถูกต้องชัดเจนและเป็นธรรม

                                                                                      ขอแสดงความนับถือ

                                                                                   (ลงชื่อ)    อรรณพ บังครื้น

                                                                                      (นายอรรณพ บังครื้น)

                                                         สรรพากรภาค ๓ ปฏิบัติราชการแทน

                                                                                             อธิบดีกรมสรรพากร

ส่วนกฎหมายฯ ฝ่ายกฎหมายและคดีฯ

โทร. ๒๘๑๕๙๕๑ (สุจิตรา)

โทรสาร ๒๘๒๙๓๒๙

กลับหน้าหลัก...