ความหมาย ประเภท สาระสำคัญ แนวทางวินิจฉัย คำพิพากษาฎีกา ค่าธรรมเนียม



การจดทะเบียนภาระจำยอม

ความหมาย

          ภาระจำยอม  คือ  ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง  ซึ่งเมื่อก่อให้เกิดภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์ใดจะเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนถึงการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตน  หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น

กฎหมายและคำสั่งกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง 

        -  ..พ มาตรา  ๑๓๘๗  ถึง มาตรา  ๑๔๐๑
        -  คำสั่ง ที่ ๗/๒๕๐๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน  ๒๕๐๔ ได้วางแนวทางปฏิบัติมีสาระสำคัญ  ดังนี้
           ๑ ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ต้องตกลงอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นตาม ป..มาตรา ๑๓๘๗  เช่น  ยอมให้มีทางเดินทางน้ำหรือยอมให้ชายคาหน้าต่างของผู้อื่นรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตนหรือยอมที่จะไม่ปลูกตึก   บ้านโรงเรือนเพื่อที่จะไม่ปิดบังแสงสว่างหรือทางลมในที่ดินข้างเคียง  เป็นต้น  ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท  “ภาระจำยอม”  โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (..) และจัดทำบันทึกข้อตกลงและรายการจดทะเบียนประเภท  “ภาระจำยอม”  และถ้าคู่กรณีประสงค์จะจดไว้ในโฉนดเป็นสามยทรัพย์ด้วย  ก็ให้จดทะเบียนได้
           ในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน  ในบันทึกข้อตกลงต้องกำหนดกรรมหรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนแน่นอนมากที่สุดที่จะทำได้  เช่น ภาระจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วนจะต้องกำหนดขนาดกว้างยาวของทางและจากทิศไหนไปทิศไหนไว้ด้วย  ส่วนชื่อประเภทของนิติกรรมคงใช้ชื่อประเภทว่า  “ภาระจำยอม”
           กรณีที่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันเฉพาะส่วนของตนจะต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าได้รับความรับยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นๆ   มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วจึงดำเนินการจดทะเบียนในประเภท “ภาระจำยอมเฉพาะส่วน”
           หากมีกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เช่น ได้มาโดยอายุความ  ให้ผู้ได้มายื่นคำขอพร้อมหลักฐานแสดงการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่   เช่น   คำสั่งศาล  เป็นต้น  ถ้าเป็นกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมบางส่วน  เฉพาะส่วน ตามคำสั่งศาล ไม่จำต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ มาแสดง เพราะเป็นการปฏิบัติตามคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาล
           ในกรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์  หากคู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงเป็นภาระจำยอมอยู่ก็ดี  หรือตกลงกันให้หลุดพ้นจากภาระจำยอมก็ดี ให้อนุโลมปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง  ตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่  ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐  เรื่องวิธีจดแจ้งครอบจำนองและวิธีการปลอดจำนอง  โดยใช้ชื่อประเภทว่า  “ครอบภาระจำยอม  หรือ  ”ปลอดภาระจำยอม”  แล้วแต่กรณี
           กรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ให้ยกรายการที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ไปจดแจ้งในโฉนดแบ่งแยกด้วย  ถ้าเป็นกรณีที่มิได้จดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดสามยทรัพย์แต่คู่กรณีมีความประสงค์จะให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดแบ่งแยก  คู่กรณีต้องขอให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดสามยทรัพย์เดิมก่อน
           ในกรณีที่ภาระจำยอมแตะต้องส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และคู่กรณีได้ตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นหรือในกรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์  และปรากฏว่าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกใดก็ดี  ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว้เป็นหลักฐานให้ชัดเจนว่าคู่กรณีตกลงกันอย่างไร  แล้วจึงจดทะเบียนในประเภท”แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม”  ไว้ในแปลงภารยทรัพย์  แต่ถ้าแปลงสามยทรัพย์ได้จดทะเบียนรับประโยชน์ไว้ด้วยก็ให้จดทะเบียนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ด้วย
           เมื่อได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้ว  ถ้าคู่กรณีประสงค์จะเลิกภาระจำยอมต่อกัน ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว้  และจดทะเบียนในประเภท  “เลิกภาระจำยอม”
                 ถ้าเป็นกรณีภาระจำยอมสิ้นไปโดยพ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้  ถือว่าเป็นอันเลิกไปโดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอม
           ในกรณีที่ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกมาเป็นเจ้าของเดียวกัน  ถ้าเจ้าของมีความประสงค์จะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียน  ก็ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ขอจดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอม  และให้จดทะเบียนในประเภท  “เลิกภาระจำยอม“ 

ประเภทการจดทะเบียน

. ภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมกรณีหนึ่งและกรณีเจ้าของ  อสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน  โดยกำหนดกรรมหรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนในบันทึกข้อตกลงเพื่อให้ทราบว่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมบางส่วน  อีกกรณีหนึ่ง
            ภาระจำยอมเฉพาะส่วน  หมายถึง  กรณีที่เจ้าของคนรวมคนหนึ่งหรือหลายคนในอสังหาริมทรัพย์  แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตน
            ภาระจำยอมบางส่วน  หมายถึง  กรณีที่ดินแปลงภารยทรัพย์มีชื่อเจ้าของคนเดียวจดทะเบียนให้ที่ดินของตนบางส่วน (ไม่หมดทั้งแปลง ตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินแปลงอื่น (ตามคำสั่งที่ ๗/๒๕๐๔  ให้ใช้ประเภท “ภาระจำยอม”  แต่เพื่อความชัดเจนของประเภทจดทะเบียนจึงควรจดทะเบียนเป็นประเภท“ภาระจำยอมบางส่วน”  โดยมีแผนที่ประกอบแสดงให้เห็นด้วยว่า ภาระจำยอมบางส่วนดังกล่าวอยู่ตรงไหนของที่ดิน  เพื่อหากต่อไปมีการแบ่งแยกจะได้ทราบได้ว่า  ภาระจำยอมนั้นติดอยู่ในที่ดินส่วนใดระหว่างแปลงแบ่งแยกหรือแปลงคงเหลือ)
            ปลอดภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์  และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไปบางแปลง  หรือแปลงคงเหลือหลุดพ้นจากภาระจำยอม
          แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์  และคู่กรณีตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นอีกกรณีหนึ่ง  หรือกรณีมีการแบ่งแยกสามยทรัพย์และภาระจำยอมนั้นไม่ใช้หรือไม่ได้ใช้เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกอีกกรณีหนึ่ง  โดยคู่กรณีมาขอเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในกรณีดังกล่าว
            เลิกภาระจำยอม  หมายถึง  กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้ว  ต่อมาคู่กรณีตกลงเลิกภาระจำยอมดังกล่าว 

สาระสำคัญ

            ภาระจำยอมก่อให้เกิดขึ้นโดยอายุความและโดยนิติกรรม  นอกจากนี้ยังมีภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
            -  ภาระจำยอมจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย  ๒  อสังหาริมทรัพย์  อสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า  ภารยทรัพย์  อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า  สามยทรัพย์
               -  คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นในเรื่องภาระจำยอมไว้ดังนี้
                  ๑ เจ้าของภารยทรัพย์กับเจ้าของสามยทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกัน ไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนภาระจำยอม  ทั้งนี้เพราะภาระจำยอมจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่สอง อสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปที่เป็นของเจ้าของต่างกัน  (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒//ว  ๒๕๘๓๖  ลงวันที่  ๑๑  ธันวาคม  ๒๕๒๓)
                วัดสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมที่ธรณีสงฆ์ได้โดยไม่ต้องขอความเห็นชอบจากกรมศาสนาก่อน  (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท ๐๖๑๐/ว  ๓๓๗๔๓  ลงวันที่  ๒๔  ธันวาคม  ๒๕๓๙)
               -  การที่ ส. . และ อ. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ขอจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินดังกล่าวบางส่วน  เป็นทางเดินของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่  ๑   อำเภอเดียวกัน  ซึ่งมีชื่อ  ส. . . และ  ศ.  เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ว่า  กรณีดังกล่าวถือได้ว่าที่ดินสองแปลงนั้นต่างเจ้าของกันสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้ได้  (เวียนโดยหนังสือ  ที่  มท  ๐๖๐๘/ว  ๑๕๙๑๕  ลงวันที่  ๑๙   พฤษภาคม  ๒๕๑๔)
               - กรณีที่ดินโฉนดที่ดินมีการจดทะเบียนภาระจำยอมบางส่วนไม่เต็มแปลง   โดยระบุแนวเขตทางภาระจำยอมไว้แน่นอน  ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์ยื่นขอจดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงดังกล่าว   กรมที่ดินพิจารณาเห็นว่า  ไม่ถือเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก จึงไม่ต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ให้ความยินยอมในการจดทะเบียนแบ่งแต่อย่างใด  ในการจดทะเบียนแบ่งแยก  ที่ดินแปลงแยกใดจะมีภาระจำยอมครอบติดอยู่หรือไม่มีภาระจำยอมครอบติดอยู่  จึงต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงประกอบกับหลักฐานที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้  พร้อมทั้งหมายเหตุว่าที่ดินแปลงแยกใดมีภาระจำยอมติดอยู่หรือไม่  (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๖๑๒//ว  ๑๖๖๘๑  ลงวันที่  ๖  สิงหาคม  ๒๕๒๓)
               -  มติคณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมายของกรมที่ดิน  ครั้งที่  ๙/๒๕๓๙  เมื่อวันที่  ๒๖  ธันวาคม  ๒๕๓๙  กรณีเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์จะขอออกใบแทนโฉนดที่ดินแปลงภารยทรัพย์เพื่อจดทะเบียนภาระจำยอมตามคำพิพากษาของศาล  เนื่องจากเจ้าของแปลงสามยทรัพย์ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาขอจดทะเบียนภาระจำยอมได้เพราะเจ้าของแปลงภารยทรัพย์ไม่ยอมนำส่งโฉนดที่ดินดังกล่าวให้  ว่า  “สิทธิจดทะเบียนตามคำพิพากษา”  ในกฎกระทรวง  ฉบับที่  ๔๓  ข้อ  ๑๗(นั้น  หมายถึง  “สิทธิจดทะเบียนเป็นเจ้าของที่ดิน”  ตามมาตรา  ๖๓  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  กฎหมายกำหนดให้เจ้าของมารับใบแทนไป  ฉะนั้น  คนที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินจึงมาขอรับใบแทนไม่ได้ 

แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับภาระจำยอม

            . การที่ที่ดินแปลงหนึ่งได้จดทะเบียนเป็นภารยทรัพย์ของที่ดินแปลงอื่นไว้แล้ว ต่อมาเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ประสงค์จะจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินแปลงอื่นใช้ประโยชน์ถนนภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้เป็นทางผ่านต่อไปอีก  เป็นการจดทะเบียนภาระจำยอมในลักษณะเดียวกัน  ไม่ถือว่าทำให้ประโยชน์แห่งภารยทรัพย์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามนัยมาตรา  ๑๓๙๐  แห่ง  ป..
          การจดทะเบียนรวมโฉนดที่ดินระหว่างภาระจำยอมเห็นว่า  การรวมภารยทรัพย์มิได้ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกแต่อย่างใด    เพราะเมื่อรวมโฉนดแล้วประโยชน์แห่งภาระจำยอม ที่ดินจดทะเบียนไว้ยังคงมีอยู่ตามเดิมไม่เปลี่ยนแปลง  และทางทะเบียนสามารถจดแจ้งให้ปรากฏในโฉนดที่ดินแปลงรวมได้ การรวมโฉนดที่ดินในกรณีโฉนดที่ดินเดิมมีการจดทะเบียนภาระจำยอมครอบติดอยู่  โดยมิได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินแต่ละโฉนดของตนที่นำมาขอรวมโฉนดและแบ่งแยกในนามเดิมตกอยู่ในบังคับภาระจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วน   จึงไม่ขัดต่อกฎหมายและหลักการทางทะเบียน  สามารถนำมารวมโฉนดได้และไม่ต้องให้เจ้าของสามยทรัพย์ให้คำยินยอม 
          ๓
แม้ภาระจำยอมจะตกติดไปกับภารยทรัพย์เสมอไม่ว่าภารยทรัพย์นั้นโอนไปยังผู้ใดก็ตามเทียบคำพิพากษาฎีกาที่  ๘๐๐/๒๕๐๒ แต่ถ้าเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน  เมื่อภารยทรัพย์ได้กลายสภาพเป็นทางสาธารณะ และได้มีการโอนที่ดินแปลงภารยทรัพย์ที่มีภาระจำยอมเรื่องทางเดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์นั้น  ไม่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันต้องห้ามตาม ป... มาตรา ๑๓๙๐  แต่อย่างใด  และเมื่อโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์แล้วภาระจำยอมในที่ดินแปลงดังกล่าวก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว (คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๔๐/๒๕๑๐) จึงจดทะเบียนโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอมเสียก่อน
          ๔
ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเหนือที่ดินแปลงภารยทรัพย์  ต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงภารยทรัพย์จึงจะให้ผลเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์  เมื่อที่ดินแปลงภารยทรัพย์โอนไปภาระจำยอมจึงตกติดไปกับที่ดินแปลงภารยทรัพย์นั้นด้วย  ส่วนที่ดินแปลงสามยทรัพย์นั้นไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยแต่อย่างใดตามคำสั่งกรมที่ดินที่ ๗/๒๕๐๔   ลงวันที่  ๒๙   มิถุนายน  ๒๕๐๔  การจดทะเบียนภาระจำยอมจะบันทึกการจดทะเบียนไว้ในที่ดินแปลงภารยทรัพย์เท่านั้น  แต่ถ้าคู่กรณีประสงค์จะให้จดบันทึกไว้ในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยก็ให้จดทะเบียนได้  ดังนั้น  เมื่อเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ประสงค์จะให้เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม  อันเป็นการล้างรายการจดทะเบียนภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ให้หมดสิ้นไป  แม้จะเป็นการขอจดทะเบียนแต่เพียงฝ่ายเดียว  ก็ควรจะรับจดทะเบียนให้ได้โดยใช้ประเภทการจดทะเบียนว่า  “เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม” 
          ๕.
  ที่ดินได้มีการจดทะเบียนจำนองไว้ก่อนแล้ว หากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลัง  แต่ผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอมพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมได้หรือไม่นั้น  เห็นว่า  แม้ว่าคำสั่งกรมที่ดินที่  ๙/๒๕๐๐  ลงวันที่  ๒๐  กันยายน  ๒๕๐๐  ได้วางทางปฏิบัติไว้ว่า  พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ได้ต่อเมื่อผู้รับจำนองให้ความยินยอมก็ตาม  แต่เมื่อการขอจดทะเบียนภาระจำยอมในกรณีนี้  มิใช่นิติกรรมที่ผู้ขอขอจดทะเบียนแล้วเป็นโมฆะกรรม  พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มิอาจระงับการขอจดทะเบียนตามมาตรา  ๗๓  แห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้  และการที่ผู้รับจำนองจะขอให้ลบภาระจำยอมที่จดทะเบียนภายหลังการจำนองได้ก็ต่อเมื่อการจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลังนั้นทำให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง  เมื่อขณะนี้ยังไม่อาจพิสูจน์ได้ว่าการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินดังกล่าวจะทำให้เสื่อมเสียสิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนองอย่างไร  และหากกรณีต้องลบภาระจำยอมที่จดภายหลังออกจากทะเบียนหาใช่เพราะนิติกรรมเป็นโมฆะไม่  พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องจดทะเบียนให้  แต่ก่อนจดทะเบียนให้แจ้งคู่กรณีทราบด้วยว่า  การจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลังการจำนองโดยผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอมนี้อาจถูกลบสิทธิจากทะเบียนตาม  ป..มาตรา  ๗๒๒  ได้  หากคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเองก็ให้บันทึกถ้อยคำไว้เป็นหลักฐานแล้วจดทะเบียนต่อไปได้
            ๖.  ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย  สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์  อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย  (ฎีกา  ๑๐๕๒/๓๔แม้ต่อมาที่ดินแปลงสามยทรัพย์จะโอนไปยังบุคคลอื่น   ผู้รับโอนที่ดินแปลงสามยทรัพย์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จากผู้โอน ในการจดทะเบียน  จึงต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์คนปัจจุบันเป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียน 
          ๗
.  กรณีผู้ขอจดทะเบียนภาระจำยอมตามคำพิพากษาศาลไม่สามารถนำโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินมาจดทะเบียนได้   ควรที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะใช้อำนาจตามนัยมาตรา ๗๔  แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เรียกโฉนดที่ดินจากผู้ยึดถือมาจดทะเบียน  เพราะถือว่ามีความจำเป็นที่จะต้องจดทะเบียนให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาล  และในหนังสือเรียกนั้นให้ระบุไปด้วยว่า  ถ้าฝ่าฝืนจะมีความผิดตามมาตรา ๑๐๙ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน  ต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองพันบาท หรือจำคุกไม่เกินสามเดือน  หรือทั้งปรับทั้งจำ  เมื่อครบกำหนดแล้วไม่ปฏิบัติตามก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งความต่อพนักงานสอบสวนเพื่อดำเนินคดีแก่ผู้ฝ่าฝืนต่อไป
    
              เพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาให้กับเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์  พนักงานเจ้าหน้าที่ควรดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอม  โดยบันทึกสาระสำคัญลงในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ตามคำสั่งที่  ๗/๒๕๐๔  ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๐๔ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่หมายเหตุลงในสารบัญจดทะเบียนของโฉนดที่ดินแปลงภารยทรัพย์ฉบับสำนักงานที่ดินว่า “ที่ดินแปลงนี้บางส่วนตกอยู่ในบังคับภาระจำยอมของโฉนดที่ดินเลขที่……….ตามคำพิพากษา………….ลงวันที่…………ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมลงไว้ในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ดังกล่าวแล้ว “  เสร็จแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ลงนามพร้อมวัน  เดือน ปี  กำกับไว้  หากเจ้าของที่ดินแปลงภารยทรัพย์มาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดิน ให้แจ้งคู่กรณีทราบเป็นลายลักษณ์อักษร  แล้วจึงดำเนินการจดทะเบียนต่อไปได้   

คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง  

        ๑.  คำพิพากษาฎีกาที่  ๑/๒๔๙๗  การที่โจทก์ใช้คูจำเลยเป็นที่สำหรับเก็บคูนั้น  ไม่ใช่เป็นทางสัญจรไปมา   การเอาเรือเข้าออกจากคูหาใช่เป็นการไปมาไม่   ทางสัญจรของโจทก์มีคลองบางขุนเทียนอยู่แล้ว   ภาระจำยอมนั้น  ประสงค์เพื่อประโยชน์อนุเคราะห์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นเพื่อให้ที่ดินทั้ง  ๒  ฝ่ายมีสภาพอยู่ได้โดยปกติสุข  แต่เรื่องนี้โจทก์ใช้คูเป็นที่เก็บเรือ  คูนั้นเป็นประโยชน์แก่เรือหาได้เป็นประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ไม่  จึงไม่ต้องด้วยลักษณะภาระจำยอมตามมาตรา  ๑๓๘๗
            ๒ คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๓๕/๒๔๘๕  แม้โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่ได้ใช้ทางเดินบนที่ดินของจำเลยด้วยตนเอง  เพียงแต่คนในที่ดินของโจทก์ใช้ทางเดินนั้นโดยไม่มีใครห้ามปราม  และไม่ต้องรับอนุญาตจากใครมาเกิน  ๑๐  ปี  ก็เกิดภาระจำยอมโดยทางอายุความได้สิทธิ
            ๓
คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๔๐/๒๕๑๐   ……….ทางเดินอาจกตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินรายอื่น  และก็อาจกลายสภาพเป็นทางสาธารณะได้  ซึ่งเมื่อเป็นทางเดินสาธารณะแล้ว  สิทธิในภาระจำยอมของเจ้าของที่ดินรายอื่นก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว
            ๔ สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมนั้น  กฎหมายบัญญัติเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์  หาได้มุ่งเพื่อประโยชน์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใดโดยเฉพาะไม่  ทั้งตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย
          .  คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๒๐๐/๒๕๓๕  …..คำว่าหมดประโยชน์ตาม  ป..มาตรา  ๑๔๐๐  หมายความว่า  ไม่สามารถจะใช้ประโยชน์ต่อไปได้ในขณะใดขณะหนึ่งเพราะหากกลับใช้ภาระจำยอมได้เมื่อใด  ภาระจำยอมนั้นก็กลับมีขึ้นมาอีกแต่ต้องยังไม่พ้นอายุความตามมาตรา  ๑๓๙๙  เมื่อทางภาระจำยอมยังมีสภาพเป็นทางอยู่  เจ้าของสามยทรัพย์จะใช้เมื่อใดก็ได้   การที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามายทรัพย์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่นและมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงดังกล่าวเข้าออกทางสาธารณะได้  ไม่มีผลกระทบถึงภาระจำยอมซึ่งเป็นทรัพยสิทธิระหว่างสามยทรัพย์และภารยทรัพย์  เพราะกฎหมายมุ่งถึงประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ  ฉะนั้นทางภาระจำยอมจึงยังไม่หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์  ยังไม่สิ้นไปตามมาตรา  ๑๔๐๐
          ๖
. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๖๗/๒๕๓๙  ป... มาตรา  ๑๓๘๗  อสังหาริมทรัพย์จะตกอยู่ในภาระจำยอมก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น  กรณีการใช้ทางในที่ดินของบุคคลหนึ่งจะตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้น  ไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่ตัวบ้านซึ่งเจ้าของบ้านอาศัยสิทธิปลูกอยู่บนที่ดินของบุคคลดังกล่าว  โจทก์ที่ ๒  เป็นเจ้าของบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ ๑ ให้กับบ้านโจทก์ที่ ๑ โจทก์ที่ ๒ ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่บ้านตั้งอยู่จึงไม่อาจอ้างการได้สิทธิทางภาระจำยอมโดยอายุความตามมาตรา ๑๔๐๑  ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์เท่านั้น…
          ๗
. คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๓๒๐/๒๕๓๙ โจทก์และจำเลยที่ ๑  จดทะเบียนภาระจำยอมโดยมีเงื่อนไขว่า  เจ้าของสามยทรัพย์จะเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้  เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์  และย่อมถือว่าประพฤติผิดสัญญา  จำเลยที่ ๒  และที่  ๓  ได้รับการให้ที่ดินสามยทรัพย์จากจำเลยที่  ๑  ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่  จำเลยที่  ๒  ได้นำที่ดินที่รับให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภาระจำยอมบนที่ดินของโจทก์ ส่วนจำเลยที่  ๓  ได้เปิดทางให้ผู้อื่นซึ่งมีบ้านอยู่ในที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภาระจำยอมโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะด้วย  เป็นการประพฤติผิดสัญญาและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์  โจทก์ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ รับโอนมาได้ 
          ๘
. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๐๔/๒๕๓๙  ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของสามยทรัพย์  การสื่อสารแห่งประเทศไทยจำเลยซึ่งเป็นเพียงผู้เช่าที่ดินของกระทรวงการคลังเป็นที่ตั้งที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขได้ใช้ทางพิพาทในที่ดินของโจทก์ขนส่งไปรษณียภัณฑ์เข้าออก  มิได้เป็นการใช้แทนหรือทำในนามหรือเพื่อประโยชน์ของกระทรวงการคลังอันจะก่อให้เกิดภาระจำยอมแก่สามยทรัพย์  แม้จะใช้มาเป็นเวลา  ๑๐  ปีเศษ  ก็ไม่ก่อให้เกิดภาระจำยอม  จำเลยจะอ้างสิทธิว่าได้ใช้ทางพิพาทจนได้ภาระจำยอมแก่กระทรวงการคลังเจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าแล้วไม่ได้
          ๙
. คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๓๑๔/๒๕๓๙  ที่ดินของจำเลยที่มีที่ดินของโจทก์เป็นทางภาระจำยอมอยู่แล้วแม้ต่อมาจะมีทางออกทางอื่นโดยมีถนนสาธารณะตัดผ่านที่ดินของจำเลยก็หาทำให้ทางภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์ที่มีอยู่แล้วสิ้นไปไม่ กรณียังมิใช่เป็นเรื่องภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ตาม .ป... มาตรา  ๑๔๐๐  ภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์จึงมิได้หมดประโยชน์แก่ที่ดินสามยทรัพย์ของจำเลย
          ๑๐
. คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๗๘/๒๕๔๑ ภาระจำยอมย่อมก่อให้เกิดขึ้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์  ผู้ที่จะฟ้องบังคับภาระจำยอมได้จึงต้องเป็นเจ้าสามยทรัพย์เท่านั้น  เมื่อปรากฏว่าขณะฟ้องคดีนี้  โจทก์ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสามยทรัพย์ให้บุคคลอื่นไปแล้ว  โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์  แม้ตามสัญญาให้ทางผ่านที่ดินระบุว่า  หากที่ดินของโจทก์ได้โอนไปยังบุคคลหนึ่งบุคคลใด  จ. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทเดิมยินยอมให้ใช้ทางนั้นเป็นทางผ่านสัญจรไปมาได้ก็ตาม  และบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินจากโจทก์จะมีสิทธิอย่างไรก็เป็นเรื่องที่บุคคลจะไปใช้สิทธินั้นเอง  เมื่อยังไม่ปรากฏชัดแจ้งว่ามีการไม่ชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก  โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจใช้สิทธิดังกล่าวแทนได้
          ๑๑
. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๔๘๒/๒๕๔๑  โจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความตามคำพิพากษาของศาล  โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยเจ้าของภารยทรัพย์ไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมที่โจทก์ได้มาแต่จำเลยเพิกเฉยถือได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์  โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์จึงฟ้องจำเลยในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ให้จดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมให้แก่โจทก์ได้
 
               คดีก่อนโจทก์ฟ้อง  ส. เจ้าของภารยทรัพย์ที่จำเลยรับโอนต่อมา  โดยจำเลยมิได้เป็นคู่ความในคดีนั้นก็ตาม  แต่เมื่อคดีก่อนศาลมีคำพิพากษาว่าโจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมในทางพิพาท ตาม ป..มาตรา  ๑๔๐๑  ประกอบมาตรา  ๑๓๘๒  จึงเป็นกรณีที่โจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมอันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม  ตาม  ป... มาตรา  ๑๒๙๙ วรรคสอง เป็นทรัพยสิทธิคนละประเภทกับกรรมสิทธ์ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์มีอำนาจในอสังหาริมทรัพย์ของตน และภาระจำยอมเป็นทรัพย์ที่กฎหมายบัญญัติเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์  มิได้มุ่งเพื่อประโยชน์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใดโดยเฉพาะ  ภาระจำยอมจึงย่อมตกติดไปกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์และภารยทรัพย์  แม้จะมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไปให้แก่บุคคลอื่น  ภาระจำยอมก็หาได้หมดสิ้นไปไม่  เว้นแต่กรณีจะต้องตามบทบัญญัติของกฎหมายเท่านั้น  ดังนั้น  ไม่ว่าจำเลยจะโอนทรัพย์ที่พิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ก็ตามก็ไม่อาจจะยกขึ้นต่อสู้กับสิทธิภาระจำยอมของโจทก์ได้  คำพิพากษาศาลดังกล่าวจึงผูกพันจำเลยด้วยในฐานะที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์
          ๑๒
คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๙๑–๒๐๙๒/๒๕๔๒   ภารระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี  ดังที่บัญญัติไว้ใน ป...มาตรา ๑๓๙๗  หรือมาตรา ๑๓๙๙ ดังนั้น  แม้ผู้ร้องจะมิได้เป็นคู่ความในคดีและรับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์จากจำเลยโดยเสียค่าตอบแทนและสุจริต  ผู้ร้องจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้น ต้องสิ้นไปเพราะเหตุที่มิได้จดทะเบียนภาระจำยอมหาได้ไม่…………………………….
          ๑๓
คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๔๔๒/๒๕๔๒   โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยถือวิสาสะ  แม้ใช้เป็นเวลานานเท่าใดก็ไม่ได้ภาระจำยอมในทางพิพาท
          ๑๔.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๕๑๕-๓๕๑๕/๒๕๔๒  ภาระจำยอมในเรื่องทางเดินเป็นทรัพย์สิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น  เมื่อโจทก์เป็นเพียงผู้อาศัย  มิใช่เจ้าของที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์โจทก์จึงไม่มีสิทธินำคดีมาฟ้องในเรื่องทางภาระจำยอมดังกล่าว
          ๑๕. คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๕๖๕/๒๕๔๓  จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์โดยมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ในส่วนที่เหลือจากการขาย  ต่อมาจำเลยจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแต่ยังไม่จดทะเบียนภาระจำยอม แต่ได้ทำหนังสือยืนยันว่าจะจดทะเบียนภาระจำยอมของโจทก์ภายหลัง  จำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตาม ที่ดินของจำเลยจึงตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโจทก์
          ๑๖.  คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๙๖๘/๒๕๔๓  ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้  โจทก์จึงซื้อที่ดินจากจำเลยโดยมีข้อตกลงว่า  จำเลยจะต้องจัดให้โจทก์ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินทุกแปลงที่เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะ  จำเลยก็ได้แบ่งแยกที่ดินจนเหลือเป็นรูปถนนจดที่ดินของโจทก์ และจดที่ดินทั้งสี่แปลงที่โจทก์ซื้อจากจำเลยเพิ่มเติม  ซึ่งโจทก์อาจใช้เป็นถนนขนาดให้รถยนต์เข้าออกได้หมด  ข้อตกลงเช่นนี้แม้จะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ในระหว่างคู่กรณี
          ๑๗.  คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๕๖๓/๒๕๔๓  ไม่มีกฎหมายใดห้ามการจดทะเบียนภาระจำยอมตามประกาศคณะปฏิวัติ  ฉบับที่ ๒๘๖ ทั้งการที่โจทก์ฟ้องบังคับให้จดทะเบียนภาระจำยอมเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมอย่างหนึ่งตาม ป...มาตรา ๑๓๙๑
          ๑๘.  คำพิพากษาฎีกาที่  ๔๓๐๐/๒๕๔๓  เมื่อการดำเนินการขายที่ดินของห้างหุ้นส่วนจำกัด  น.เป็นการจัดสรรที่ดิน  ทางเท้า  ท่อระบายน้ำใต้ทางเท้า  และถนนคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคในที่ดินพิพาทย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๒๘๖  ข้อ ๓๐ วรรคหนึ่ง  แม้จำเลยจะซื้อที่ดินพิพาทมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลในคดีที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด น. ถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมนั้นสิ้นไป
          ๑๙.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๐๔/๒๕๔๔  แม้โจทก์ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ในที่ดิน เมื่อคำนวณถึงวันที่จำเลยปิดกั้นทางพิพาทเป็นทางผ่านเข้าออกยังไม่ครบ ๑๐ ปีก็ตาม แต่เมื่อโจทก์อาศัยอยู่ในที่ดินของโจทก์มานาน  ๒๐ ปีแล้ว แสดงว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกตั้งแต่อาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าวจนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน  เมื่อนับระยะเวลาทั้งสองตอนติดต่อกันแล้วเกินกว่า ๑๐ ปี ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความแก่โจทก์ตาม ป...มาตรา ๑๔๐๑
          ๒๐.  คำพิพากษาฎีกาที่  ๕๘๗/๒๕๔๔  เมื่อนับตั้งแต่ปีที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจนถึงปี  ๒๕๓๓  ซึ่งจำเลยเปิดทางพิพาทแล้วยังไม่ถึง  ๑๐  ปี  ทางพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความในส่วนนี้
          ๒๑.   คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๐๕-๖๐๖/๒๕๔๔  บิดาจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้โจทก์โดยรับรองว่าจะจัดให้มีทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะได้  ซึ่งเป็นข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อขายที่มีลักษณะคล้ายภาระจำยอมอันเป็นทรัพยสิทธิ เมื่อโจทก์ไม่จดทะเบียนการได้มาจึงไม่บริบูรณ์ตาม  ป...  มาตรา  ๑๒๙๙  วรรคแรก  แต่ใช้ได้ในระหว่างคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิ  การที่โจทก์ใช้ทางพิพาทเดินผ่านที่ดินที่จำเลยรับมรดกจากบิดาเกิน ๑๐ ปี  แม้เดิมโจทก์จะเข้าใจว่าเดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาดังกล่าวแต่เมื่อโจทก์มีเจตนาถือเอาทางพิพาทเป็นทางเดินผ่าน  ถือได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาใช้เป็นทางเข้าออกของโจทก์  ทางพิพาทจึงตกเป็นทางภาระจำยอม……………
          ๒๒คำพิพากษาฎีกาที่  ๗๘๙/๒๕๔๔  ปัญหาว่าสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำข้อ ๑๐ ที่ว่า “ผู้จะขายตกลงสร้างถนนคอนกรีตพร้อมท่อระบายน้ำ  ประปา  และไฟฟ้ามาจดที่ดินที่จะซื้อจะขายพร้อมอนุญาตให้ที่ดินที่จะซื้อจะขายใช้ถนนและสาธารณูปโภคของโครงการหมู่บ้าน  สเป็นทางเข้าออกสู่ถนนแจ้งวัฒนะ”  เป็นข้อสัญญาที่บังคับให้จดทะเบียนภาระจำยอมได้หรือไม่นั้น  ข้อสรุปของสัญญามีว่า “ผู้จะขายที่ดินตกลงให้ที่ดินที่จะซื้อจะขายใช้ถนนสาธารณูปโภค…..” เป็นการให้สิทธิแก่ที่ดินที่จะซื้อจะขายเหนืออสังหาริมทรัพย์อื่นอันเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องยอมรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จะซื้อจะขาย  จึงเป็นสัญญาก่อให้เกิดภาระจำยอม  โจทก์ย่อมบังคับให้จดทะเบียนได้
          ๒๓
คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๙๓๔/๒๕๔๔  โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยเข้าใจว่าทางดังกล่าวเป็นทางสาธารณะ  ยังถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิผ่านทางพิพาทโดยการครอบครองดังที่บัญญัติไว้ใน ป... มาตรา ๑๔๐๑ ประกอบด้วยมาตรา ๑๓๘๒  แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทเกินกว่า ๑๐ ปี  ทางพิพาทก็ไม่เป็นภาระจำยอมเพื่อที่ดินของโจทก์
          ๒๔ คำพิพากษาฎีกาที่  ๘๗๒๗/๒๕๔๔  ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นอันเรียกว่าสามยทรัพย์  การที่จำเลยเป็นเจ้าของตึกแถวซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่อยู่ติดทางพิพาทเพื่อประโยชน์ส่วนตัวของจำเลยโดยเฉพาะ มิได้เกี่ยวกับประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่จำเลยเป็นเจ้าของ  ภาระจำยอมจึงไม่อาจเกิดมีขึ้นได้
          ๒๕ คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๐๕๙/๒๕๔๕  การได้ภาระจำยอมโดยอายุความนั้น ป...มาตรา ๑๔๐๑ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิดังกล่าวไว้ในลักษณะ ๓ แห่ง บรรพ ๔  มาใช้บังคับโดยอนุโลม ซึ่งต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินภารยทรัพย์นั้นโดยความสงบและเปิดเผย  และด้วยเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวตามมาตรา ๑๔๐๑  ประกอบด้วยมาตรา ๑๓๘๒  ซึ่งกฎหมายมุ่งประสงค์ให้ถือเอาการใช้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์เป็นสำคัญ  โดยไม่ได้คำนึงว่าภารยทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้ใดหรือเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องรู้ตัวว่าใครเป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น  ดังนั้น  แม้โจทก์จะใช้ประโยชน์ในทางพิพาทกว้าง ๒ เมตร  ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินมีโฉนดของจำเลยรวมไปกับทางสาธารณะกว้าง  ๒ เมตร  โดยเข้าใจว่า  เป็นทางสาธารณะทั้งหมด  ต้องถือว่าโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะจะให้ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวแล้ว  เมื่อใช้ติดต่อกันเกินกว่า  ๑๐ ปี  โดยความสงบและโดยเปิดเผย  โจทก์จึงได้ภาระจำยอมในทางพิพาท
          ๒๖ คำพิพากษาฎีกาที่  ๔๙๐๓/๒๕๔๕  เมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ทางภาระจำยอม  จำเลยนำเสาคอนกรีตไปปักไว้และทำคานบนเสาเพื่อขัดขวางไม่ให้โจทก์ใช้ทางภาระจำยอม  จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์
          ๒๗ คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๒๐๘/๒๕๔๕  จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า  จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า-ออกจากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์  เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย  แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภาระจำยอมโดยบริบูรณ์  เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป...มาตรา ๑๒๙๙  วรรคหนึ่ง  แต่บทมาตรานี้หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่  สัญญาดังกล่าวจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภาระจำยอม  ภาระจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตาม ป... มาตรา  ๑๓๙๗   หรือมาตรา  ๑๓๙๙  เมื่อภาระจำยอมยังไม่สิ้นไป  โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้
          ๒๘ คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๗๓/๒๕๔๖  เมื่อที่ดินโฉนดเลขที่  ๑๕๒๖๗  ซึ่งมีสิทธิภาระจำยอมเกี่ยวกับทางเดินบางส่วนในที่ดินโฉนดเลขที่   ๒๒๕๖๐๙  และ  ๑๕๒๖๙  ถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่า  ไม่มีการหาผลประโยชน์ใด ๆ บนที่ดิน  ความจำเป็นที่จะต้องเดินผ่านทางภาระจำยอมพิพาทไปสู่ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๒๖๗  จึงไม่มีตามไปด้วย  เมื่อทางภาระจำยอมไม่เคยใช้มาเกิน ๑๐ ปีแล้ว  ภาระจำยอมจึงสิ้นไปตาม ป... มาตรา ๑๓๙๙
          ๒๙ คำพิพากษาฎีกาที่  ๑๐๒๓/๒๕๔๖  การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่  ๑๐  แปลงขึ้นไป  โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ  ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน  ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๒๘๖  ข้อ ๑ และข้อ ๓๐ โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภาระจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตาม ป...มาตรา ๑๓๘๗  เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภาระจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย  โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ ……………………..
          ๓๐คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๗๔๘/๒๕๔๖  โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์  โจทก์ย่อมมีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมซึ่งกว้าง ๔ เมตร  เข้าออกสู่ถนนสาธารณะตรงจุดใด บริเวณใดในเวลาใดก็ได้  การที่จำเลย….ทำประตูเหล็กปิดกั้นรถยนต์ที่จะผ่านเข้าออก……..โจทก์เข้าออกไม่สะดวกเพราะโจทก์จะต้องคอยขออนุญาตจำเลยเปิดประตู  ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทางภาระจำยอมได้เต็มตามสิทธิ  ถือได้ว่าจำเลยกระทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก  ตาม ป...มาตรา ๑๓๙๐  จำเลยไม่มีสิทธิที่จะเช่นนั้น…………
          ๓๑คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๕๔๗/๒๕๔๖  จำเลยยังใช้ทางเดินภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์เดินผ่านออกไปสู่ทางสาธารณะอยู่เมื่อมีการขัดขวางโดยบริษัท ช. ผู้ขายที่ดินให้โจทก์ปิดกั้นทางภาระจำยอม  จำเลยกับพวก ก็ใช้สิทธิฟ้องให้บริษัทดังกล่าวเปิดทางภาระจำยอม  จนในที่สุดศาลฎีกาพิพากษาให้ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมและให้รื้อสิ่งก่อสร้างที่กระทำลงบนทางภาระจำยอม  ซึ่งอยู่ระหว่างการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี   อันเป็นข้อแสดงว่าจำเลยยังต้องการใช้ทางภาระจำยอมและตามรูปการทางภาระจำยอมนั้นก็สามารถใช้ได้อยู่ 

ค่าธรรมเนียม

          การจดทะเบียนภาระจำยอมโดยไม่มีค่าตอบแทน   เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์  คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ  ๕๐  บาท  ตามกฎกระทรวง  ฉบับที่  ๔๗  (.๒๕๔๑ ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ..๒๔๙๗  ข้อ  ๒  ()  (
          ๒ การจดทะเบียนภาระจำยอมที่มีค่าตอบแทน   เป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว  ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม   และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน  ในอัตราร้อยละ  ๑  ตามนัยกฎกระทรวง  ฉบับที่  ๔๗  (.๒๕๔๑ ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.๒๔๙๗  ข้อ  ๒   ()  ()
 

อากรแสตมป์

          การจดทะเบียนภาระจำยอมโดยมีค่าตอบแทน  พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทนตามประมวลรัษฎากร  ตามลักษณะตราสาร  ๒๘. ()  ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์  (ตามหนังสือสรรพากร  ด่วนมาก  ที่  กค  ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔  ลงวันที่  ๒๙  มิถุนายน  ๒๕๔๑  ซึ่งเวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน  ที่  มท  ๐๗๑๐/ว  ๒๔๔๑๗  ลงวันที่  ๑๑  กันยายน  ๒๕๔๑)

 

 

ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
             สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
            ธันวาคม  ๒๕๔๗

 

_________________

อ่านต่อ...

กลับไปต้นเอกสาร...