เรียนถามว่ากรณี นางสาว ก. ได้กู้ยืมเงินจากนายเอ ซึ่งเป็นคนต่างด้าว และได้จดทะเบียนจำนองบ้านและที่ดินของตนเพื่อเป็นหลักประกันหนี้เงินกู้กับนายเอ ณ สำนักงานที่ดินฯ ต่อมา เมื่อหนี้เงินกู้ถึงกำหนดชำระแล้ว แต่นางสาว ก. ไม่สามารถชำระหนี้เงินกู้ให้กับนายเอได้ นายเอจึงฟ้องบังคับจำนอง ในชั้นศาล นางสาว ก. ไม่มีประเด็นต่อสู้เพราะจำนนต่อพยานเอกสาร จึงทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลมีใจความโดยสรุปว่า นางสาว ก. จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์จำนองบ้านและที่ดิน (โดยปลอดจำนอง) ให้กับผู้รับมอบอำนาจในการดำเนินคดี (ซึ่งเป็นคนไทย) ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับจำนองต่างด้าวแทนการชำระหนี้เพื่อจำหน่าย และเมื่อผู้รับมอบอำนาจในการดำเนินคดีสามารถขายทรัพย์จำนองบ้านและที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว จะได้นำเอาเงินสุทธิที่ได้จากการขายทรัพย์จำนองบ้านและที่ดินโอนไปให้กับผู้รับจำนองต่างด้าวซึ่งอยู่ในต่างประเทศต่อไป จึงเรียนถามว่า

1. การทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาล มีใจความสรุปว่า นางสาว ก. (จำเลย/ผู้จำนอง) จะโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์จำนองบ้านและที่ดิน ให้กับผู้รับมอบอำนาจ (คนไทย) ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับจำนองต่างด้าว จะขัดต่อประมวลกฎหมายที่ดินหรือไม่อย่างไร

2. หากการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์จำนองบ้านและที่ดินตามความในข้อ 1 ไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายที่ดิน ประเภทของนิติกรรมดังกล่าวจะเรียกว่า ?โอนชำระหนี้จำนอง? หรือเรียกเป็นนิติกรรมประเภทอื่นอย่างไร นอกจากนี้ จะมีกำหนดระยะเวลาการโอนขายกรรมสิทธิ์ทรัพย์จำนองบ้านและที่ดินเพื่อนำเงินสุทธิที่ได้จากการขายทรัพย์จำนองบ้านและที่ดินชำระหนี้ให้กับโจทก์ ซึ่งเป็นผู้รับจำนองต่างด้าวในต่างประเทศหรือไม่อย่างไร