ด้วยอาคารชุดบ้านรับลม เขาใหญ่ นครราชสีมา ได้จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว เมื่อเดือนกันยายน 2557 และจะต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก ภายใน 6 เดือน แต่เนื่องด้วยสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ระหว่างเจ้าของร่วม กับเจ้าของโครงการ เป็นดังต่อไปนี้
1. อาคารมีห้องชุดทั้งหมด 42 ห้อง แบ่งเป็น โอนกรรมสิทธิ์แล้ว 6 ห้อง และกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการ 36 ห้อง สามารถแยกสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ได้ดังนี้
1.1 คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งหมด 6,000 ตารางเมตร แบ่งเป็น ส่วนที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว 1,000 ตารางเมตร และส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ โครงการ 5,000 ตารางเมตร
1.2 คิดเป็น % สัดส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมน้อยกว่า 20% และที่เหลือทั้งหมดเป็นของเจ้าของโครงการ
1.3 คิดเป็นสัดส่วนคะแนนเสียง เจ้าของร่วม 6 เสียง บวก เจ้าของโครงการ 1 เสียง ( 6 + 1 = 7 )

ทั้งนี้ อ้างถึง พรบ.อาคารชุด ฉบับ พศ. 2522 และ พศ.2551
มาตรา 42 ให้มีการประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด เรียกว่า ประชุมใหญ่ภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต่อจากนั้นให้มีการประชุมใหญ่ปีละ 1 ครั้งเป็นอย่างน้อย
มาตรา 43 การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1/4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม
ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม
มาตรา 45 ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่นๆ รวมกัน
****************

ปัญหานี้ คือ
1. คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมเมื่อนับรวมกับคะแนนเสียงของเจ้าของโครงการแล้ว คะแนนรวมทั้งหมดยังไม่ถึงหนึ่งในสี่ (25%) จึงทำให้ไม่สามารถเปิดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกได้ นิติบุคคลฯ จะต้องดำเนินการเพื่อแก้ปัญหานี้อย่างไร ? และหากนำ พรบ. อาคารชุด มาตรา 45 วรรคสอง มาบังคับใช้ คะแนนเสียงในส่วนของเจ้าของโครงการเท่ากับ 1 คะแนนใช่หรือไม่ ?
2. หากจะนำ พรบ. อาคารชุด มาตรา 43 วรรคสอง มาใช้ในการเรียกประชุมวิสามัญ จะส่งผลต่อความไม่เป็นธรรมกับเจ้าของร่วมที่ถือกรรมสิทธิ์เพียง 6 ห้องหรือไม่ ?
3. หากนิติบุคคลฯ ไม่สามารถเปิดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกได้สำเร็จ และไม่มีการเรียกประชุมวิสามัญแล้วนั้น จะขัดต่อ พรบ.อาคารชุด มาตรา 42 หรือไม่ ?
4. จากข้อ 3 หากขัดต่อพรบ. อาคารชุด มาตรา 42 จะมีแนวทางในการแก้ไขปัญหานี้อย่างไร ? หรือสามารถนำ พรบ.อาคารชุด มาตราใหนมาพิจารณาในการดำเนินการเพื่อมิให้ขัดต่อ พรบ.อาคารชุด มาตรา 42 ?


ขอแสดงความนับถือ
ยุพิน ฮะเฮง