คำตอบ  กรณีตามคำถามขอเรียนว่า  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๕๔๐  วรรคหนึ่ง  บัญญัติห้ามมิให้เช่ากันเป็นเวลาเกินกว่า  ๓๐  ปี  ถ้ากำหนดเวลานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น  ๓๐  ปี  กำหนดเวลานี้เป็นข้อบังคับที่ใช้สำหรับการทำสัญญาเช่าแต่ละครั้ง  และการฝ่าฝืนมาตรานี้หาเป็นโมฆะไม่  เพียงแต่ให้ลดลงเหลือ  ๓๐  ปีเท่านั้น  นอกจากนี้ตามมาตรา  ๕๔๐  วรรคสอง  หากสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าเกิน  ๓๐  ปี  นับแต่วันต่อสัญญา  ซึ่งแนวทางปฏิบัติของกรมที่ดินยอมให้จดทะเบียนเช่าฉบับที่สองโดยมีเงื่อนเวลาอีกเพียงไม่เกิน  ๓๐  ปี  เท่านั้น  โดยถือเป็นสัญญาเช่าฉบับใหม่และไม่ถือเป็นการขยายสัญญาเช่าเดิม  ทั้งไม่เป็นการรวมระยะเวลาเช่าเดิม  แต่ต้องบันทึกถ้อยคำผู้เช่าและผู้ให้เช่ารับผิดชอบกันเองในเรื่องอายุสัญญาเช่า  ถ้าภายหลังปรากฏว่าการเช่าดังกล่าวบังคับกันไม่ครบตามสัญญา  คู่สัญญายอมรับผิดกันเองไม่เกี่ยวกับพนักงาน-เจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียน  สำหรับการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม  พ.ศ.  ๒๕๔๒  ใช้บังคับทั้งคนไทยและคนต่างด้าวด้วยเช่นกัน  โดยหากเป็นกรณีให้คนต่างด้าว  (ทั้งบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล)  เช่าที่ดินในระยะยาวไม่ว่าการเช่านั้นจะเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  หรือพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม  พ.ศ.  ๒๕๔๒  พนักงาน-เจ้าหน้าที่ต้องปฏิบัติตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการเช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  พ.ศ.  ๒๕๕๑   หรือระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์  ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม  พ.ศ.  ๒๕๔๒  พ.ศ.  ๒๕๕๒  แล้วแต่กรณีอีกด้วย 

อย่างไรก็ดี  กฎหมายไม่ได้ห้ามคนต่างด้าวจดทะเบียนเช่าที่ดิน  แต่หากการจดทะเบียนเช่าดังกล่าวเป็นไปเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ห้ามคนต่างด้าวถือครองที่ดิน  พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมรับจดทะเบียนไม่ได้  เช่นคนต่างด้าวซื้อที่ดินในนามตนเองไม่ได้จึงซื้อในนามคนไทย  และให้คนไทยจดทะเบียนเช่าให้แก่คนต่างด้าว  เป็นต้น  และผู้ที่เกี่ยวข้องก็อาจจะต้องรับความผิดตามประมวลกฎหมายอาญาอีกด้วย