ในแบบสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด ที่กระทรวงกำหนด ข้อ 8. ความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง ระบุว่า

"8.1 ผู้จะขายต้องรับผิดเพื่อความเสียหายใดๆที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ของอาคารชุดหรือห้องชุด ในกรณีดังต่อไปนี้
8.1.1 กรณีที่เป็นโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็น อสังหาริมทรัพย์ ในระยะเวลาไม่น้อยกว่าห้าปีนับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด
8.1.2 กรณีส่วนควบอื่นนอกจากกรณีตามข้อ 8.1.1 ในระยะเวลาไม่น้อยกว่าสอง ปีนับแต่วัน จดทะเบียนอาคารชุด"
(อ้างอิง http://www.dol.go.th/lo/sst/mt05173tv17301.pdf)

พรบอาคารชุด บัญญัติว่า
"มาตรา 6/2 สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและ
อาคารตามมาตรา 6 กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด

สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญา
ที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ

มาตรา 63 ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 6/1
วรรคหนึ่ง หรือมาตรา 6/2 วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท”
(อ้างอิง http://nam.dol.go.th/DocLib5/พระราชบัญญัติ/commandment-condo4-2551.pdf)

โครงการที่ผมซื้อไปนั้น บริษัทเจ้าของโครงการได้จัดทำ สัญญาจะซื้อจะขายข้อ 8 เป็นไปตามแบบ
แต่กลับจัดทำบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย โดยมีข้อความว่า

a) "วัสดุปูหลังคา บันได ลิฟต์ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบสุขาภิบาล ระบบดับเพลิงและป้องกันอัคคีภัย ระบบบำบัดน้ำเสีย ชุดประตู หน้าต่าง วัสดุปูพื้น ผนัง ฝ้าเพดาน เคาน์เตอร์ห้องน้ำ วัสดุตกแต่งผนัง สีทาภายในและภายนอก ผู้จะขายรับประกันภายในระยะเวลา 2 ปี"

b) "ชุดประตู ชุดหน้าต่าง วัสดุปูพื้น ผนัง ฝ้าเพดาน เคาท์เตอร์ห้องน้ำ ฉากกั้นห้องน้ำ วัสดุตกแต่งผนังอาคาร สีทาภายในและภายนอกอาคารชุด/ห้องชุด รับประกันภายในระยะเวลา 1 ปี"

c) "ชุดดวงโคม สวิตซ์ปิด-เปิด เต้ารับ สุขภัณฑ์ ชักโครก สายชำระ ฝักบัว อ่างล้างหน้า โถปัสสาวะ วาลว์เปิด-ปิด มาตรวัดประปา รับประกันภายในระยะเวลา 1 ปี"

ผมอยากทราบว่า

1. วัสดุข้อ a), b), c) ถูกจัดเป็น "อุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งต้องกำหนดระยะประกันไม่น้อยกว่า 5 ปี หรือไม่

2. ถ้าหากใช่ ข้อความในทำบันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายนี้ แม้มีการเซ็นต์ของผู้ซื้อแล้ว แต่ถ้าขัดกับแบบสัญญามาตรฐานจะสามารถบังคับใช้ได้หรือไม่

3. การกระทำของบริษัทเจ้าของโครงการที่จัดทำบันทึกแนบท้ายสัญญาที่ขัดกับแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อนี้ ต้องมีโทษทางอาญาตามมาตรา 63 แห่ง พรบ อาคารชุด หรือไม่ครับ