กระผมได้ซื้อที่ดิน มีเอกสารสิทธิ์เป็น นส 3 มาหนึ่งแปลง เมื่อปี 2554 ระบุเนื้อที่ 7ไร่ 3 งาน 98 ตรว โดยเอกสารสิทธิ์ นส 3 นี้ออก ไว้เมื่อปี 2506
เมื่อปี 2506 ยังไม่มีการตัดถนนผ่านย่านที่ที่ดินอยู่ ต่อมาปี251X มีถนนตัดผ่าน
การเปลี่ยนผู้ถือสิทธิ์บนที่ดิน เป็นดังนี้
เจ้าของเดิมถือเอกสารสิทธิ์เป็น นส 3 โดยแบ่งแยกที่ดินมาจากผืนเดิมเมื่อปี 2506
มีการนำเอกสารสิทธิ์ นส3 ไปจำนองเพื่อค้ำประกันเงินกู้
และไม่ชำระหนี้ตามกำหนด ทำให้เป็นคดีความ และสุดท้าย ศาลสั่ง ยกที่ดินให้เจ้าหนี้ไป
กระผมได้ไปซื้อที่ดินนี้ต่อมาจากเจ้าหนี้ เมื่อปี2554
กระผมตั้งใจจะทำประโยชน์บนท่ดินให้มากที่สุด จึงตัดสินใจนำเอกสาร นส 3 ไปขอออกเป็นโฉนด
ปรากฎว่า มีปัญหามากมาย ยังไม่สามารถออกโฉนดได้จนถึงทุกวันนี้
ปัญหาแรกคือ กระผมไม่ทราบแนวเขตที่แท้จริงที่แน่นอน จึงใช้วิธีอ้างอิงจากเอกสารโฉนดที่ดินแปลงข้างเคียงที่ระบุว่าติดกับ นส3 ของกระผม และสอบถามแนวเขตที่ดินจากเจ้าของที่ดืนข้างเคียง
ปัญหาที่สอง คือ ผลการรังวัดที่ดินเพื่ออกโฉนด ได้ที่ดินมากกว่าเนื้อที่ที่ระบุไว้ใน นส 3
ปัญหาที่สาม คือ รูปที่ดินและทิศของที่ดินที่รังวัดใหม่ ไม่เหมือนกับรูปที่ดินใน เอกสาร นส3
ปัญหาที่สี่ คือ ได้ทำการรังวัดหลายรอบเพื่อให้ได้รูปคล้ายของเดิม แต่ทิศของที่ดินที่วัดใหม่ก็ไม่ตรงกับทิศของที่ดินที่ระบุใน นส3
ทำให้ฝ่ายช่างรังวัดไม่กล้าเสนอขั้นต่อไป

อยากถามว่า
1. ปี 2506 ช่างรังวัดมีเข็มทิศไหมครับ เป็นไปได้ไหมช่างรังวัดลงทิศไว้ไม่ถูกต้อง
2. ถ้าที่ดินข้างเคียงถูกต้องตามเอกสาร และสามารถสอบสวนจนพบรอยต่อการถือครองของแต่ละด้าน แต่ทิศทางและรูปที่ดินที่วัดได้ไม่เหมือนใน นส3 ช่างรังวัดจะดำเนินการอย่างไรได้บ้าง เพื่ออกโฉนด แบบถูกต้องตามหลักกฏหมายและขั้นตอนวิธีของทางกรมที่ดิน
3. นโยบายการออกสำรวจที่ดินทั่วประเทศ จะมีการออกสำรวจของจังหวัดอยุธยาไหมครับ
ขอบคุณครับ