คำตอบ  กรณีตามคำถามขอเรียนว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ กำหนดไว้ว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะ แต่หากการซื้อขายดังกล่าวมีการส่งมอบการครอบครองที่ดิน และผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดินดังกล่าวโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของเกิน ๑๐ ปี ผู้ครอบครองย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประกอบกับกฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๘ (๑) ได้วางแนวทางการในการจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าผู้ได้มาต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมด้วยคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลอันถึงที่สุด แสดงว่าตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว ดังนั้น หากผู้ขายที่ดินให้กับท่านต้องการที่จะจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก็จะต้องนำคดีขึ้นสู่ศาลเพื่อให้ศาลพิจารณาและวินิจฉัยว่าผู้ขายเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เสียก่อน จากนั้นผู้ขายจึงนำคำสั่งหรือคำพิพากษาศาลดังกล่าวมายื่นคำขอจดทะเบียน แล้วจึงจดทะเบียนขายให้กับท่านต่อไป อย่างไรก็ดี หากท่านสามารถตกลงกับทายาทที่มีสิทธิรับมรดกของผู้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินดังกล่าวได้ ท่านชอบที่จะให้ทายาทของผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เสียชีวิต ไปดำเนินการจดทะเบียนรับมรดกในโฉนดที่ดินให้เสร็จสิ้นเสียก่อน ทายาทของผู้เสียชีวิตที่มีชื่อในโฉนดที่ดินถึงจะดำเนินการจดทะเบียนขายให้กับท่านได้
หากท่านต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมสามารถโทรศัพท์สอบถามได้ที่สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน  กรมที่ดิน  โทรศัพท์หมายเลข  ๐  ๒๑๔๑  ๕๗๖๓ – ๔