ผมเพิ่งซื้อบ้านมือสอง(ในหมู่บ้านจัดสรร)มาได้2 ปี อยู่บนที่ 3 แปลงติดกัน (โฉนด 3 ใบ)

หมู่บ้านนี้สร้างมา ประมาณ 20-30 ปีแล้ว ในซอยบ้านมีบ้านอยู่ด้วยกัน 5 หลัง, บ้านผมอยู่หลังที่ 5, ต่อจากบ้านผม เป็นอีกหมู่บ้านนึง หลังบ้านก็ติดกับที่ของคนอื่นที่ใช้กำแพงหลังบ้านร่วมกันเป็นแนวยาวทั้งซอย ทุกบ้านมีกำแพงขอบเขตชัดเจนมาตั้งแต่แรก รวมถึงหมู่บ้านข้างๆที่กำแพงติดกันกับบ้านผมด้วยครับ (ใช้กำแพงร่วมกัน)

บนโฉนดบ้านผม (ออกตามมาตรา 58 ตรี ตามที่ระบุบนหลังโฉนด) มุมสุดหลังบ้านฝั่งที่ติดกับหลังบ้านและหมู่บ้านข้างๆมีเลขหลักเขตบอก แต่ที่ติดกับบ้านข้างๆหลังที่ 4 ทั้งมุมหน้าบ้านและหลังบ้าน กับมุมหน้าบ้านที่ติดกับอีกหมู่บ้านข้างๆที่ติดกันไม่มีหมุดเลขหลักเขตเขียนไว้บนโฉนด ผมเลยเข้าไปดูในเวปของกรมที่ดินเพื่อตรวจสอบโฉนด พบว่า ที่ดินถูกแบ่งเป็นแปลงๆ ตามแต่ละบ้านในซอยที่มีทั้งหมด 5 หลัง (หลังละ 3 แปลง) เลขที่โฉนดก็เรียงๆกันไป ขนาดแปลงละเท่าๆกัน ยกเว้นบ้านหลังที่ 2 ที่บ้านเป็นของธนาคาร ที่แปลงของเค้าเล็กกว่าแปลงอื่นๆและเลขโฉนดก็เปลี่ยนเป็นเลขอื่นที่ไม่เรียงตามกัน ผมเดินดูตามหน้าบ้านในซอยบ้านผม พบว่าหน้าบ้านผมฝั่งที่ติดกับหมู่บ้านข้างๆ มีหมุดหลักเขตตรงกำเเพง (ไม่มีเลขหลักเขตระบุบนโฉนด) เข้าใจว่าหมู่บ้านข้างๆคงให้กรมที่ดินมาสอบเขต รังวัด แล้วปักหมุดทีหลัง ซึ่งอันนี้ไม่มีปัญหาค่ับ เพราะหมุดปักตรงแนวกำแพงที่ใช้ร่วมกัน แต่บ้านอื่นในซอยบ้านผมไม่มีหมุดหลักเขตที่หน้าบ้านไหนเลย ยกเว้นบ้านหลังที่ 2 ที่เป็นของธนาคาร โดยหมุดปักเขตที่กรมที่ดินปักไว้ก็ตามแนวกำแพงบ้านที่ติดและใช้ร่วมกันกับข้างบ้านคือบ้านที่ 1 และบ้านที่ 3 ผมเข้าใจว่า บ้านหลังที่ 2 ธนาคารคงให้กรมที่ดินมารังวัดแล้วตอกหมุดหลักเขตจึงได้เลขที่โฉนดใหม่ ผมก็ดูรายละเอียดโฉนดของบ้านหลังที่ 2 ที่เป็นของธนาคารในเวปไซต์ของกรมที่ดินต่อ พบว่า ขนาดของที่จริงที่ระบุบนโฉนดปัจจุบันเล็กกว่าในโฉนดเดิมไป 6 ตรว (โฉนดปัจจุบันระบุขนาดที่น้อยลงแปลงละ 2 ตรว ทั้งหมด 3 แปลง) ผมเข้าใจว่า หลังอื่นในซอยบ้านผม ถ้าเรียกกรมที่ดินมารังวัด ขนาดที่ดินในโฉนดใหม่หลังรังวัดก็คงเล็กลงถ้าถือแนวเขตกรรมสิทธิ์ตามแนวกำแพงข้างบ้านที่ใช้ร่วมกัน เหมือนกับบ้านหลังที่ 2 ของธนาคาร

ผมอยากยื่นตรวจสอบขอบเขต รังวัดที่ดินแล้วให้กรมที่ดินตอกหมุดเขต ออกโฉนดใหม่ให้เป็นที่แน่นอนไป ที่ๆติดกับอีกหมู่บ้านนึงหรือหลังบ้าน ไม่ห่วงครับ เพราะหมู่บ้านข้างๆปักหมุดตรงกำแพงที่ใช้ร่วมกันถูกต้อง หลังบ้านก็ใช้แนวหมุดหลังบ้านจากบ้านหลังที่ 2 ที่รังวัดไปแล้วได้ แต่เกรงว่าข้างบ้านคือหลังที่ 4 จะไม่ยอมตกลงเขตครอบครองตามแนวกำแพงบ้านที่ใช้ร่วมกันน่ะครับ เพราะถ้าใช้แนวกำแพงบ้านทุกหลัง (ที่สร้างมาแบ่งเขต ก่อสร้างบ้านตั้งแต่เริ่มโครงการเมื่อ 20-30 ปีที่แล้ว) ของเบ้านหลังที่ 4 ก็น่าจะหายไป 6 ตรว (3 แปลง แปลงละ 2 ตรว) เหมือนกันกับบ้านหลังที่ 2 ที่เป็นของธนาคาร

รบกวนถามเป็นข้อๆนะครับ

1. ถ้าผมยื่นขอตรวจสอบแนวเขต รังวัด เพื่อตอกหมุด ออกโฉนดใหม่ จนทจะรังวัดจากแนวกำแพงบ้านที่มีอยู่เดิมไหมคับ หรือตามภาพถ่ายดาวเทียม พิกัด ตามโฉนดที่ออกตามมาตรา 58 ตรี ?

2. ถ้า จนทที่ดิน เรียกข้างบ้านหลังที่ 4 มาตกลงเขตแดนตามแนวกำแพงบ้านที่ใช้ร่วมกัน (กำแพงสร้างมานานตั้งแต่สร้างบ้านในหมู่บ้าน 20-30 ปี) แล้วถ้าข้างบ้านคัดค้าน ไม่ตกลง เพราะอาจจะรู้ว่าที่ดินจะหายไป 6 ตรว, จนทรังวัดที่ดิน มีอำนาจตัดสินเขตแดนตามหลักฐานแนวกำแพง ตอกหมุดก่อนแล้วให้ข้างบ้านหลังที่ 4ไปยื่นเรื่องฟ้องร้องตามหลังภายใน XX วัน ไหมครับ?

3. ข้างบ้านหลังที่ 4 สามารถอ้างกฎหมายข้อไหนในการยึดขนาดแปลงตามโฉนดที่ออกตามมาตรา 58 ตรี โดยไม่ถือตามแนวกำแพงบ้าน ร้องเรียนให้ทุบและย้ายกำแพงเข้ามาในส่วนพื้นที่บ้านของผมไหมครับ? คือถ้าต้องขยับกำแพงเข้ามาในพื้นที่ของผม ผมต้องทุบส่วนต่อเติมเดิมที่มีอยู่แล้วออกด้วย แล้วกำแพงใหม่จะเข้ามาเกือบติดตัวบ้านเลยคับ

4. ผมเพิ่งซื้อบ้านมาแค่ 2 ปี ควรอยู่เฉยๆ ให้ครบ 10 ปี ค่อยยื่นเรื่องขอตรวจสอบแนวเขต รังวัดไหมครับ จะได้อ้างกรรมสิทธิ์ว่า ครอบครองพื้นที่มาเกิน 10 ปี? หรือว่าในกรณีนี้ไม่จำเป็นต้องรอ 10 ปี เพราะซื้อบ้านที่สร้างมานานกว่า 20 ปี ที่ขอบเขตบ้านถูกกำหนดเเละสร้างมาตั้งเเต่เเรก ?

5. กับสถานการณ์แบบนี้ ผมควรไปเตรียมหาทนายที่ทำเรื่องที่ดินโดยเฉพาะไหมครับ หรือ จนทรังวัด หรือฝ่ายอื่นของกรมที่ดินสามารถตัดสินเรื่องเขตแดนกรณีนี้ โดยอ้างข้อกฎหมายข้อไหนไหมครับ?

ขอบคุณครับ