1. มาตรา 16 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ “การออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินตามมาตรา 14 (1) ให้คณะกรรมการกำหนดหลักเกณฑ์การจัดทำแผนผัง โครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์เกี่ยวกับการสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภคและการผังเมือง ตลอดจนการอื่นที่จำเป็นใน การจัดสรรที่ดินให้เหมาะสมกับสภาพท้องที่ของจังหวัดนั้น โดยให้กำหนดเงื่อนไขในสิ่งต่อไปนี้ด้วย คือ (1) ขนาดความกว้างและความยาวต่ำสุด หรือเนื้อที่จำนวนน้อยที่สุดของที่ดินแปลงย่อยที่จะจัดสรรได้(2) ระบบและมาตรฐานของถนนประเภทต่าง ๆ ทางเดินและทางเท้าในที่ดินจัดสรรทั้งหมด รวมทั้งการต่อเชื่อมกับถนนหรือทางสายนอกที่ดินจัดสรร(3) ระบบการระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย และการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล(4) ระบบและมาตรฐานของสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่จำเป็นต่อการรักษาสภาพแวดล้อม การส่งเสริมสภาพความเป็นอยู่ และการบริหารชุมชน” ดังนั้น แผนผัง โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจึงต้องเป็นไปตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน คำว่า “มีสภาพใช้งานได้ตามปกติโดยไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิม” จึงหมายความว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการให้มีสภาพใช้งานได้ตามปกติตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ส่วนคำว่า “เทียบเท่า” นั้น หมายความว่า การปรับปรุงหรือแก้ไข หากจำเป็น ต้องใช้วัสดุอื่นทดแทน จะต้องมีลักษณะหรือประโยชน์ในการใช้สอยที่ไม่ด้อยไปกว่าข้อกำหนดเดิมตามแผนผังฯ ที่ได้รับอนุญาต และต้องไม่ต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐานที่กฎหมายกำหนดไว้ ตลอดจนจะกระทำการใด ๆ อันเป็นการลดทอนประสิทธิภาพของสาธารณูปโภคภายในโครงการตามที่ได้รับอนุญาตมิได้ 2. กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 เป็นกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ริเริ่มดําเนินการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพยสินอันเป็นสาธารณูปโภคไปจัดการและดูแลบํารุงรักษาภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้จัดสรรที่ดินมิได้ปฏิบัติหน้าที่ในการบํารุงรักษาสาธารณูปโภค โดยกําหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจํานวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจํานวนแปลงย่อยที่ได้จําหน่ายไปแล้วตามแผนผังโครงการสามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปดูแลแทนผู้จัดสรรที่ดินได้ เว้นแต่เมื่อมีเหตุที่ทําให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถรวมตัวกันให้ถึงตามจํานวนดังกล่าวได้ ก็ให้ใช้วิธีการจัดประชุมเพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยใช้เสียงข้างมากของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่เข้าร่วมประชุมได้ และเมื่อได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบเงินค่าบํารุงรักษาสาธารณูปโภคตามจํานวนเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกําหนดด้วย ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถดำเนินการได้ โดยไม่จำเป็นต้องแจ้งความประสงค์ไปยังผู้จัดสรรที่ดินก่อน ซึ่งสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ที่โครงการจัดสรรที่ดินนั้นตั้งอยู่จะดำเนินการแจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบต่อไป 3. ตามมาตรา 44 (2) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 กำหนดว่า “ผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการอุทิศทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์หรือได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” กรณีดังกล่าวต้องเป็นกรณีที่ได้ผ่านการดำเนินการแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 180 วัน แล้วไม่สามารถจัดตั้งฯ ได้ ตามมาตรา 44 (1) จึงจะสามารถดำเนินการอุทิศทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้ ซึ่งอยู่ระหว่างดำเนินการกำหนดแนวทางปฏิบัติ 4. หากคำถามของท่านหมายถึงการดำเนินการตามมาตรา 44 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 แบ่งการดำเนินการของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ตามลำดับ ดังนี้(1) ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวบรวมรายชื่อหรือจัดประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วยจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่จำหน่ายได้ตามแผนผัง โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน เพื่อมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งการนับคะแนนเสียงใช้ 1 แปลง ต่อ 1 เสียง ตัวอย่างเช่น โครงการมีแปลงจำหน่ายตามแผนผังฯ จำนวน 100 แปลง จำหน่ายไปแล้ว จำนวน 70 แปลง คะแนนเสียงที่จะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ต้องมีคะแนนเสียง จำนวน 36 แปลง (2) ในกรณีตามข้อ (1) หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีไม่ครบ จำนวน 36 แปลง ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดประชุมอีกครั้ง ในครั้งหลังนี้ไม่นับองค์ประชุม เช่น มาประชุมอีกครั้ง จำนวน 40 แปลง หากที่ประชุมมีเสียงข้างมากคือ เกินกึ่งหนึ่งของผู้เข้าร่วมประชุม คือ จำนวน 21 แปลง ก็สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้