เรียน เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน / สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ผมเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง มีความประสงค์ขอหารือข้อกฎหมายเกี่ยวกับอำนาจของคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในการแก้ไขเปลี่ยนแปลงระเบียบการจราจรภายในหมู่บ้าน ซึ่งได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่สมาชิกแล้ว โดยกรณีดังกล่าวมีประเด็นเกี่ยวกับการเปลี่ยนคณะกรรมการชุดใหม่ในระหว่างการประชุมครั้งเดียวกันด้วย

เพื่อให้เจ้าหน้าที่สามารถพิจารณาและให้คำแนะนำได้อย่างถูกต้อง จึงขอชี้แจงข้อเท็จจริงและประเด็นข้อหารือดังต่อไปนี้

ส่วนที่ 1 : ข้อเท็จจริงและลำดับเหตุการณ์

1. ลักษณะถนนและพื้นที่จอดรถภายในหมู่บ้าน

ถนนภายในหมู่บ้านเป็นถนนสองช่องทางเดินรถ มีทางเท้าทั้งสองฝั่ง โดยบริเวณหน้ารั้วบ้านมีพื้นที่ลักษณะเป็นส่วนเว้าบริเวณทางเข้าบ้าน ซึ่งสามารถใช้เป็นพื้นที่จอดรถโดยลดการยื่นล้ำเข้าไปในช่องทางเดินรถปกติ เมื่อเทียบกับการจอดรถริมถนนทั่วไป

การจอดรถริมถนนตามแนวปกติอาจทำให้ถนนแคบลง ส่งผลกระทบต่อความสะดวกในการสัญจร โดยเฉพาะกรณีที่มีรถวิ่งสวนทางกัน

ทั้งนี้ สถานะทางกฎหมายของพื้นที่ส่วนเว้าดังกล่าวตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรร เป็นประเด็นหนึ่งที่ผู้สอบถามประสงค์ขอคำชี้แจงจากกรมที่ดิน

2. การเสนอร่างระเบียบการจราจรโดยคณะกรรมการชุดเดิม

ที่ผ่านมา คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรชุดเดิมได้จัดทำร่างระเบียบการจราจรภายในหมู่บ้าน และนำเสนอร่างดังกล่าวเป็นวาระให้ที่ประชุมใหญ่สมาชิกพิจารณาและลงมติรับรอง

ร่างระเบียบการจราจรที่คณะกรรมการชุดเดิมนำเสนอนั้น มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจอดรถ โดยมีสาระสำคัญว่า

ในกรณีที่สมาชิกมีความจำเป็นต้องจอดรถนอกรั้วบ้าน อนุญาตให้จอดรถบริเวณพื้นที่ส่วนเว้าหน้ารั้วบ้านของตนเองได้ ตามข้อความดังนี้

\"กำหนดให้สมาชิกจอดรถภายในแปลงที่ดินจัดสรรของสมาชิกและส่วนเว้าหน้าบ้านของสมาชิกเอง โดยจอดให้ชิดแนวรั้วประตูบ้าน และในบริเวณพื้นที่จอดรถที่นิติบุคคลฯ เป็นผู้กำหนด และห้ามจอดในบริเวณพื้นที่ห้ามจอด, บริเวณทางเท้า, เส้นทางเข้า-ออกหน้าหมู่บ้าน, เส้นทางคับขัน, ทางโค้งถนน ทั้งนี้ กรณีเป็นบุคคลภายนอกเข้าพบหรือเยี่ยมเยียนสมาชิกในหมู่บ้าน สมาชิกผู้นั้นมีหน้าที่ต้องดูแลและควบคุมให้เป็นไปตามระเบียบของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร\"

ข้อกำหนดดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างการรักษาความสะดวกและความปลอดภัยในการสัญจรร่วมกัน กับการผ่อนปรนให้แก่สมาชิกที่มีความจำเป็นต้องจอดรถนอกรั้วบ้าน เช่น กรณีที่มีจำนวนรถยนต์มากกว่าพื้นที่จอดภายในบ้าน

โดยมุ่งให้การจอดรถในส่วนเว้าเป็นทางเลือกที่ลดการกีดขวางเส้นทางสัญจรให้น้อยที่สุด

3. ที่ประชุมใหญ่สมาชิกลงมติรับรองร่างระเบียบดังกล่าวแล้ว

ในการประชุมครั้งนั้น สมาชิกที่เข้าร่วมประชุมได้พิจารณาร่างระเบียบการจราจรที่คณะกรรมการชุดเดิมเสนอ และมีการลงคะแนนให้ความเห็นชอบรับรองร่างระเบียบดังกล่าว ซึ่งรวมถึงข้อกำหนดที่อนุญาตให้จอดรถบริเวณพื้นที่ส่วนเว้าหน้ารั้วบ้านของตนเอง

ภายหลังการประชุม ได้มีการจัดทำรายงานการประชุมเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุว่าที่ประชุมสมาชิกได้ลงมติรับรองระเบียบการจราจรดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว (อ้างตามรายงานการประชุม มีผู้อนุมัติ 123 คะแนนเสียง, ไม่อนุมัติ 13 คะแนนเสียง, งดออกเสียง 11 คะแนนเสียง, ไม่ส่งใบคะแนน 7 คะแนนเสียง)

จึงมีทั้งการเสนอร่างระเบียบเข้าสู่ที่ประชุม การลงคะแนนรับรองจากสมาชิก และรายงานการประชุมที่บันทึกผลการรับรองไว้เป็นหลักฐาน

4. การลาออกของคณะกรรมการชุดเดิมและการเลือกตั้งคณะกรรมการชุดใหม่ในการประชุมครั้งเดียวกัน

ประเด็นสำคัญเพิ่มเติมคือ ในการประชุมใหญ่สมาชิกครั้งเดียวกันนี้ คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรชุดเดิม ซึ่งเป็นผู้เสนอร่างระเบียบการจราจรดังกล่าว ได้ลาออกจากตำแหน่งทั้งคณะ และมีการเลือกตั้งคณะกรรมการชุดใหม่เข้ามาปฏิบัติหน้าที่แทน

ดังนั้น ภายในคราวการประชุมเดียวกันจึงมีทั้ง

การพิจารณาและลงมติรับรองร่างระเบียบการจราจรที่เสนอโดยคณะกรรมการชุดเดิม

การลาออกของคณะกรรมการชุดเดิมทั้งคณะ

การเลือกตั้งคณะกรรมการชุดใหม่เพื่อเข้ามาบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป

โดยรายงานการประชุมที่จัดทำขึ้นภายหลังได้บันทึกการรับรองระเบียบการจราจรของสมาชิกไว้แล้ว

5. คณะกรรมการชุดใหม่แก้ไขเนื้อหาระเบียบที่ผ่านมติ และนำไปประกาศบังคับใช้

หลังจากคณะกรรมการชุดใหม่เข้ารับหน้าที่ ได้มีการแก้ไขเนื้อหาของระเบียบการจราจรที่สมาชิกเคยลงมติรับรอง โดยเปลี่ยนแปลงสาระสำคัญเกี่ยวกับการจอดรถดังนี้

ระเบียบที่ผ่านมติสมาชิกเดิม: อนุญาตให้สมาชิกที่มีความจำเป็นจอดรถบริเวณพื้นที่ส่วนเว้าหน้ารั้วบ้านของตนเองได้

ระเบียบที่คณะกรรมการชุดใหม่ประกาศใช้: ห้ามจอดรถบริเวณพื้นที่ส่วนเว้าหน้ารั้วบ้านดังกล่าว

คณะกรรมการชุดใหม่ให้เหตุผลว่า มติที่ประชุมสมาชิกซึ่งอนุญาตให้จอดรถบริเวณส่วนเว้าหน้ารั้วบ้านนั้นเป็นมติที่ขัดต่อกฎหมาย จึงไม่สามารถนำมาบังคับใช้ได้

อย่างไรก็ตาม เท่าที่ผู้สอบถามทราบ การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดดังกล่าวไม่ได้ผ่านการนำเสนอให้ที่ประชุมใหญ่สมาชิกพิจารณาและลงมติรับรองใหม่ แต่เป็นการแก้ไขและประกาศใช้โดยคณะกรรมการชุดใหม่

จึงเกิดข้อสงสัยว่า คณะกรรมการชุดใหม่มีอำนาจในการแก้ไขสาระสำคัญของร่างระเบียบที่ที่ประชุมใหญ่สมาชิกลงมติรับรองแล้วได้เองหรือไม่ และการเปลี่ยนตัวบุคคลที่ดำรงตำแหน่งกรรมการในการประชุมครั้งเดียวกัน ส่งผลต่อความสมบูรณ์หรือผลผูกพันของมติที่ประชุมใหญ่ที่ได้ลงมติรับรองไว้ก่อนหน้านั้นหรือไม่

6. การดำเนินการบังคับใช้ระเบียบใหม่กับสมาชิก

ภายหลังการประกาศใช้ระเบียบที่แก้ไขโดยคณะกรรมการชุดใหม่ มีการมอบหมายให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรถ่ายภาพรถยนต์ที่จอดบริเวณส่วนเว้าหน้ารั้วบ้านของสมาชิก โดยถือว่าการจอดรถดังกล่าวเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนระเบียบของหมู่บ้าน

นอกจากนี้ ยังมีการออกหนังสือแจ้งเตือนให้สมาชิกยุติการจอดรถบริเวณดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการกดดันให้สมาชิกปฏิบัติตามระเบียบที่คณะกรรมการชุดใหม่ประกาศใช้

จึงเกิดข้อโต้แย้งจากสมาชิกเกี่ยวกับความชอบด้วยกฎหมายของระเบียบใหม่ และอำนาจของคณะกรรมการในการนำระเบียบดังกล่าวมาใช้ดำเนินการกับสมาชิก

ส่วนที่ 2 : ประเด็นข้อกฎหมายที่ประสงค์ขอคำชี้แจงจากกรมที่ดิน

จากข้อเท็จจริงข้างต้น ผู้สอบถามมีความประสงค์ขอความอนุเคราะห์จากกรมที่ดินในการชี้แจงข้อกฎหมายเกี่ยวกับความชอบด้วยกฎหมายของมติที่ประชุมใหญ่ ขอบเขตอำนาจของคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้อง โดยมีประเด็นข้อหารือดังต่อไปนี้

ประเด็นที่ 1 : ความชอบด้วยกฎหมายของมติที่ประชุมใหญ่เกี่ยวกับการจอดรถ

1.1 การที่ที่ประชุมใหญ่สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีมติรับรองระเบียบการจราจร ซึ่งอนุญาตให้สมาชิกที่มีความจำเป็นสามารถจอดรถบริเวณพื้นที่ส่วนเว้าหน้ารั้วบ้านของตนเอง เพื่อลดการกีดขวางถนนส่วนกลาง สามารถกระทำได้โดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ โดยเฉพาะหากพื้นที่ดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของถนนหรือสาธารณูปโภคภายในโครงการ

1.2 มีกฎหมายหรือข้อกำหนดใดที่ห้ามการจอดรถบริเวณพื้นที่ส่วนเว้าหน้ารั้วบ้านภายในหมู่บ้านจัดสรรโดยเฉพาะหรือไม่ และการพิจารณาว่าพื้นที่ดังกล่าวสามารถใช้จอดรถได้หรือไม่ ต้องพิจารณาจากสถานะของพื้นที่ตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรร หรือหลักเกณฑ์ทางกฎหมายใดบ้าง

ประเด็นที่ 2 : ผลผูกพันของมติที่ประชุมใหญ่ และอำนาจของคณะกรรมการชุดใหม่

2.1 ในกรณีที่คณะกรรมการชุดเดิมได้เสนอร่างระเบียบการจราจรต่อที่ประชุมใหญ่ และสมาชิกได้ลงมติรับรองร่างดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว แต่ในการประชุมครั้งเดียวกัน คณะกรรมการชุดเดิมได้ลาออกทั้งคณะและมีการเลือกตั้งคณะกรรมการชุดใหม่เข้ามาแทน ขอสอบถามว่า มติที่ประชุมใหญ่ซึ่งได้รับการรับรองไว้แล้ว ยังคงมีผลผูกพันนิติบุคคลและคณะกรรมการชุดใหม่หรือไม่ และการเปลี่ยนคณะกรรมการมีผลต่อความสมบูรณ์ของมติดังกล่าวอย่างไร

2.2 คณะกรรมการชุดใหม่มีอำนาจแก้ไขสาระสำคัญของระเบียบที่ผ่านมติที่ประชุมใหญ่แล้ว จากเดิมที่ \"อนุญาตให้จอดรถบริเวณพื้นที่ส่วนเว้าหน้ารั้วบ้าน\" เป็น \"ห้ามจอดรถบริเวณดังกล่าว\" และประกาศบังคับใช้โดยไม่ผ่านการรับรองจากที่ประชุมใหญ่สมาชิกอีกครั้งได้หรือไม่ หากไม่สามารถกระทำได้ จะต้องดำเนินการตามกระบวนการและหลักเกณฑ์การลงมติอย่างไรจึงจะถูกต้องตามกฎหมาย

2.3 ในกรณีที่คณะกรรมการชุดใหม่อ้างว่ามติที่ประชุมใหญ่เดิมเป็นมติที่ขัดต่อกฎหมาย จึงไม่สามารถนำมาบังคับใช้ได้ ขอสอบถามว่า คณะกรรมการมีอำนาจวินิจฉัยและยกเลิกผลของมติที่ประชุมใหญ่ได้เองหรือไม่ หรือจำเป็นต้องดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมายอื่นก่อน และหากมติเดิมขัดต่อกฎหมายจริง ควรดำเนินการแก้ไขอย่างไร

2.4 หากคณะกรรมการชุดใหม่ประกาศใช้ระเบียบที่มีสาระสำคัญแตกต่างจากร่างที่ได้รับมติรับรอง โดยไม่มีมติที่ประชุมใหญ่ครั้งใหม่รองรับ ระเบียบดังกล่าวจะมีผลผูกพันสมาชิกหรือไม่ และในระหว่างที่ยังไม่มีการดำเนินการแก้ไขหรือรับรองระเบียบอย่างถูกต้อง สมาชิกควรถือปฏิบัติตามระเบียบฉบับใด

ประเด็นที่ 3 : ความชอบด้วยกฎหมายของการบังคับใช้ระเบียบและการดำเนินการกับสมาชิก

3.1 หากระเบียบห้ามจอดรถฉบับใหม่มีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับอำนาจในการออกระเบียบและไม่ได้รับการรับรองจากที่ประชุมใหญ่ คณะกรรมการสามารถนำระเบียบดังกล่าวมาใช้เป็นฐานในการกล่าวหาว่าสมาชิกกระทำผิด ออกหนังสือแจ้งเตือน หรือกำหนดมาตรการลงโทษสมาชิกได้หรือไม่ และต้องมีอำนาจตามกฎหมายหรือข้อบังคับใดรองรับ

3.2 คณะกรรมการหรือเจ้าหน้าที่นิติบุคคลมีอำนาจบันทึกภาพรถยนต์และหมายเลขทะเบียนของสมาชิกที่จอดบริเวณพื้นที่ส่วนเว้าหน้ารั้วบ้าน เพื่อใช้เป็นหลักฐานการฝ่าฝืนระเบียบภายใต้เงื่อนไขใด และต้องคำนึงถึงสิทธิของสมาชิกหรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องอย่างไร หากประเด็นนี้อยู่นอกเหนืออำนาจหน้าที่ของกรมที่ดิน ขอความอนุเคราะห์แนะนำหน่วยงานที่มีอำนาจพิจารณา

ประเด็นที่ 4 : แนวทางการดำเนินการของสมาชิกเพื่อให้ได้รับการตรวจสอบและคุ้มครองสิทธิ

4.1 หากสมาชิกเห็นว่าคณะกรรมการแก้ไขระเบียบที่ผ่านมติที่ประชุมใหญ่โดยไม่ถูกต้อง หรือดำเนินการเกินขอบเขตอำนาจ สมาชิกสามารถยื่นคำร้องเพื่อขอให้ตรวจสอบความชอบด้วยกฎหมายของการดำเนินการดังกล่าวต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือหน่วยงานใดได้บ้าง และในระหว่างการตรวจสอบ สมาชิกสามารถขอให้ชะลอการบังคับใช้ระเบียบหรือมาตรการลงโทษได้ด้วยวิธีใด

4.2 หากข้อพิพาทดังกล่าวจำเป็นต้องใช้สิทธิทางศาล ขอทราบถึงกระบวนการและข้อจำกัดด้านระยะเวลาที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะความแตกต่างระหว่างการคัดค้านหรือขอเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ กับการโต้แย้งประกาศของคณะกรรมการที่ออกภายหลังโดยไม่ได้ผ่านมติที่ประชุมใหญ่สมาชิก

จึงใคร่ขอความอนุเคราะห์จากกรมที่ดินช่วยพิจารณาชี้แจงข้อกฎหมายตามประเด็นข้อหารือในส่วนที่ 2 โดยหากเป็นไปได้ ขอความกรุณา ตอบแยกตามประเด็น พร้อมระบุบทบัญญัติกฎหมาย กฎกระทรวง ระเบียบ หรือแนวคำวินิจฉัยที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้สมาชิกและคณะกรรมการสามารถนำคำชี้แจงไปใช้เป็นแนวทางในการปฏิบัติและแก้ไขปัญหาได้อย่างถูกต้อง

ทั้งนี้ ผู้สอบถามมิได้มีเจตนาคัดค้านการจัดระเบียบจราจรหรือมาตรการด้านความปลอดภัยภายในหมู่บ้าน แต่มีความประสงค์ให้การกำหนดและบังคับใช้ระเบียบเป็นไปตามกฎหมาย เคารพกระบวนการลงมติของสมาชิก และคำนึงถึงสิทธิและประโยชน์ของสมาชิกทุกฝ่ายอย่างเป็นธรรม

จึงเรียนมาเพื่อขอความอนุเคราะห์ในการให้คำชี้แจงและคำแนะนำ

ขอขอบพระคุณเป็นอย่างสูง