ด้วย ผู้ประกอบการรายหนึ่งได้มีการดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดเพื่อพักอาศัยและพาณิชย์ เป็นจำนวน ๕ อาคาร ในพื้นที่ขอบรั้วเดียวกัน โดยมีการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลาง สาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกให้ใช้เป็นทรัพย์ส่วนกลางร่วมกันทั้ง ๕ อาคาร แต่ได้มีการขอจดทะเบียนเป็น “นิติบุคคลอาคารชุด” แยกรายอาคารเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ก (๑), ข (๒), ค (๓), ง (๔) และ จ (๕) ตามลำดับถูกต้องตามขั้นตอนที่กฎหมายบัญญัติไว้ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) โดยในข้อบังคับได้ระบุการจัดสรรและการดำเนินการบริหารจัดการแบบรวมทรัพย์ส่วนกลาง การรับ-การจ่าย ของการจัดการทรัพย์ส่วนกลางเป็นไปตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของพื้นที่แต่ละนิติบุคคลอาคารชุดฃต้องร่วมกันรับผิดชอบตามสัดส่วนที่กำหนดไว้ ส่วนการบริหารจัดการงานนิติบุคคลอาคารชุดแต่ละนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปตามลักษณะของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ ตามนโยบายของคณะกรรมการ และผู้จัดการ ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามอำนาจและหน้าที่ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับและพระราชบัญญัติฯ

อ้างถึง พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๘ (๗) มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
(๑), (๒), (๓) …
(๗) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง

ข้อมูล ที่มาที่ไปของประเด็นปัญหา
เจ้าของร่วมรายหนึ่งเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในนิติบุคคลอาคารชุด ก (๑) ชั้น ๑ เป็นห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ ปัจจุบันประกอบกิจการร้านซักอบรีดไว้เพื่อบริการเจ้าของร่วมภายในอาคาร ก (๑), ข (๒), ค (๓), ง (๔) และ จ (๕) แต่ด้วยพื้นที่อันเป็นทรัพย์ส้วนบุคคลเป็นพื้นที่จำกัด ไม่เพียงพอต่อการประกอบกิจการ จึงทำให้มีการนำวัสดุอุปกรณ์มาวางไว้ที่ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด ก (๑) ได้มีการแจ้งเตือนและชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรถึงเหตุแห่งที่เจ้าของร่วมรายนั้นกระทำละเมิด หรือจะนำทรัพย์ส่วนบุคคลมาวางหรือยึดเหนี่ยวบนพื้นที่ส่วนกลางมิได้ ถือเป็นการกระทำผิดต่อข้อบังคับและพระราชบัญญัติฯ ขอให้เจ้าของร่วมรายนั้นนำวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ของจากพื้นที่ส่วนกลาง แต่เจ้าของร่วมได้ร้องขอว่า หากนำออกไปแล้วนั้นเจ้าของร่วมจะประกอบกิจการไม่ได้เพราะไม่มีพื้นที่ให้ทำการตากผ้า ขอใหคณะกรรมการ และผู้จัดการพิจารณาหาแนวทางแก้ไข ช่วยเหลือ อีกทางหนึ่งด้วย

ต่อมาคณะกรรมการ และผู้จัดการ ได้มีการประชุมร่วมกันทั้ง ๕ นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหา และระดมความคิด ข้อเสนอแนะต่าง ๆ เพื่ออาจจะให้การช่วยเหลือเจ้าของร่วมรายนี้ จึงมีข้อเสนอแนะว่าพื้นที่ส่วนกลางด้านหลังอาคารสโมสรว่าง และเป็นพื้นที่ที่สามารถวางอุปกรณ์ใด ๆ ได้คงไม่กระทบต่อการพักอาศัย ของเจ้าของร่วมรายอื่น ๆ จึงเสนอให้เจ้าของร่วมรายนี้เช่าพื้นที่ส่วนกลาง และจัดสรรพื้นที่ให้สามารถประกอบกิจการได้เช่นเดิม ซึ่งการเช่านี้ก็มีผลตอบแทนเป็นรายเดือน สมมติค่าเช่าอัตรา ๑,๕๐๐ บาท (หนึ่งพันห้าร้อยบาทถ้วน) ต่อ เดือน เมื่อพิจารณาแล้วเป็นการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางอันมีผลตอบแทนเป็นเงินค่าเช่าพื้นที่ แต่ด้วยเจตนาที่จะแก้ไขปัญหาให้แก่เจ้าของร่วม และเพื่อให้เจ้าของร่วมรายนั้นได้ให้บริการแก่เจ้าของร่วมภายในอาคารชุดต่อไป จึงจำเป็นต้องนำประเด็นนี้เข้าสู่การประชุมใหญ่สามัญฯ เพื่อขอมติดำเนินการต่อไปตามมาตรา ๔๘ (๗) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑
ประเด็นปัญหา
(๑) การได้รับมติคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามมาตรา ๔๘ (๗) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ นั้น หมายถึง จำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดของนิติบุคคลอาคารชุด ก (๑) หรือไม่ หรือ
(๒) การได้รับมติคะเนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ของนิติบุคคลอาคารชุด ก (๑), ข (๒), ค (๓), ง (๔) และ จ (๕) นำมารวมกันไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดทั้ง ๕ นิติบุคคลอาคารชุดรวมกัน หรือ
(๓) อ้างถึงข้อ (๒) ในคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดต้องแบ่งแยกออกเป็นคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแต่ละนิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลอาคารชุดใดจะมากหรือน้อยกว่า โดยไม่ต้องคำนึงคำว่าไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ ให้นำเอามารวมกันแล้วได้ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ใช่หรือไม่
(๔) หรือใช่เกณฑ์แนวทางใดในการดำเนินการตามกฎหมาย เพราะเนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุด ก (๑), ข (๒), ค (๓), ง (๔) และ จ (๕) ไม่ได้มีการจดทะเบียนควบเป็นนิติบุคคลอาคารชุดเดียวกัน แต่แยกจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดของแต่ละอาคาร และมีคณะกรรมการ ผู้จัดการ ตามที่ข้อบังคับและพระราชบัญญัติฯ กำหนดไว้

ปัญหานี้ ข้าฯ ใคร่ขอแนวทาง ข้อเสนอแนะ คำวินิจฉัย หรืออื่น ๆ เพื่อเป็นแนวทางปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป รวมทั้งเพื่อเป็นวิทยาทานแก่ประชาชนทั่วไปที่ประสบกับปัญหานี้เช่นเดียวกับข้าฯ หวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะได้รับความอนุเคราะห์จากท่านเช่นเคย ขอขอบพระคุณยิ่ง