เรื่อง ขออนุเคราะห์หารือและโปรดชี้แนะประเด็นปัญหาเกี่ยวกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๒/๑, มาตรา ๓๘/๑, มาตรา ๓๘/๒ และมาตรา ๗๑
เรียน ผู้อำนวยการ
สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน

อ้างถึง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๒/๑ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีบัญชีนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อกิจการ ดังต่อไปนี้
(๑) พิจารณาอนุมัติงบดุล
(๒) พิจารณารายงานประจำปี
(๓) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี
(๔) พิจารณาเรื่องอื่น ๆ

มาตรา ๓๘/๑ ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือน โดยให้ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น
งบดุลตามวรรคหนึ่ง … และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบแล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายในหนึ่งยี่สิบวันนับแต่สิ้นปีทางบัญชี

มาตรา ๓๘/๒ ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน

มาตรา ๗๑ นิติบุคคลอาคารชุดใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา ๓๘/๑ มาตรา ๓๘/๒ และมาตรา ๓๘/๓ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท
ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดกระทำความผิดตามวรรคหนึ่ง ผู้จัดการต้องรับโทษตามที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งด้วย เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าตนมิได้มีส่วนในการกระทำความผิดนั้น

ข้อมูล ที่มาที่ไปของประเด็นปัญหา
นิติบุคคลอาคารชุด (ก) ได้มีการกำหนดแผนการประชุมใหญ่สามัญประจำปี ๒๕๖๓ ในวันอาทิตย์ที่ ๒๙ มีนาคม ๒๕๖๓ เพื่อพิจารณาดำเนินการเรื่องราวต่าง ๆ ตามที่ข้อบังคับและพระราชบัญญัติฯ กำหนดไว้ โดยมีการออกหนังสือเชิญประชุมใหญ่ฯ พร้อมทั้งเอกสารประกอบการประชุมตามวาระต่าง ๆ ล่วงหน้าให้แก่เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ด (๗) วัน เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

ต่อมา จากสถานการณ์จริงที่ปรากฏตามสื่อต่าง ๆ รวมทั้งมีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทั้งในภูมิภาคเอเชีย ยุโรป อเมริกา ออสเตรเลีย รวมทั้งพบประชาชนชาวไทย และนักท่องเที่ยวต่างชาติติดเชื้อไวรัสโควิด-19 เป็นจำนวนหนึ่ง กระทรวงสาธารณสุข และรัฐบาลไทยต่างระดมทีมแพทย์ผู้เชี่ยวชาญเพื่อช่วยกันคิดค้น ค้นคว้ายา หรือวัคซีนระงับเชื้อไวรัสที่กำลังระบาดไปทุกพื้นที่ ซึ่งยังไม่สามารถดำเนินการระงับการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ได้ จนต่อมารัฐบาลโดยพลเอกประยุทธ์ จันโอชา นายกรัฐมนตรี ได้ออกประกาศคำสั่งมาตราควบคุมไวรัสโควิด-19 ลงวันที่ ๓ มีนาคม ๒๕๖๓ ที่ผ่านมา โดยขอความร่วมมือมายังภาครัฐและเอกชน งดการเข้าร่วมกิจกรรม ชุมนุม ฯลฯ อันเป็นการสุ่มเสี่ยงหรืออาจจะติดเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้โดยไม่ตั้งใจ

ในนามภาคเอกชนตระหนักดีว่าประกาศคำสั่งนั้น มิใช่ตัวบทกฎหมายบังคับห้าม แต่เมื่อพิเคราะห์เจตนาของรัฐบาลแล้ว ก็พบว่าเชื้อไวรัสโควิด-19 ยังไม่สามารถควบคุมและระงับได้ การจัดให้มีการประชุมใหญ่ฯ ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของการจัดกิจกรรมชุมนุมอย่างหนึ่งของภาคเอกชน อันเป็นการดำเนินการภายใต้กรอบอำนาจและหน้าที่ของข้อบังคับและพระราชบัญญัติฯ แต่การจัดให้มีการประชุมใหญ่ฯ ก็เป็นการสุ่มเสี่ยงหลายประการที่อาจจะก่อให้เกิดการแพร่เชื้อไวรัสโควิด-19 ได้ อ้างอิงเหตุผลประกอบ ยกตัวอย่างเช่น เจ้าของร่วมที่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในนิติบุคคลอาคารชุด (ก) รายหนึ่งรายใดอาจจะเดินทางไปเข้าร่วมกิจกรรม หรือเดินทางไปในพื้นที่เสี่ยง หรือเดินทางกลับเข้ามาในประเทศไทย และได้เข้าร่วมการประชุมใหญ่สามัญฯ ตามกำหนดการและหนังสือเชิญประชุมใหญ่ฯ ที่จัดส่งให้เจ้าของร่วมทุกรายได้รับทราบนั้น นิติบุคคลอาคารชุด (ก) เองเป็นเพียงหน่วยงานเอกชนหนึ่งซึ่งไม่ได้มีเครื่องมือเครื่องใช้ทางการแพทย์ที่มีผู้เชี่ยวชาญคอบปฏิบัติหน้าที่ตลอดเวลาตั้งแต่ก่อนเริ่มเข้าสู่การประชุมเพื่อตรวจสอบความพร้อมทางร่างกาย หรือค้นหาว่าเจ้าของร่วมรายนั้นมีเชื้อไวรัสโควิด-19 หรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจัดประชุมใหญ่สามัญฯ ของอาคารชุดทั่วไปมักจัดให้ห้องหรือสถานที่ที่มีของนิติบุคคลอาคารชุดอยู่แล้ว อาทิเช่น ห้องออกกำลังกาย ห้องสันทนาการ เป็นต้น ซึ่งภายในห้องเป็นห้องปิดกั้น มีเครื่องปรับอากาศ พัดลม เป็นต้น การไอ จาม หรือระบบทางเดินหายใจของเจ้าของร่วมย่อมมีการหายใจร่วมกัน โดยเฉพาะเครื่องปรับอากาศซึ่งมีการวิเคราะห์ผลทางการออกมาจากนายแพทย์ผู้เชี่ยวชาญของประเทศไทย ร่วมกับทีมแพทย์ต่างประเทศว่า เชื้อไวรัส-19 เป็นโมเลกุลขนาดเล็กเครื่องปรับอากาศไม่สามารถฟอกหรือกำจัดเชื้อออกไปได้ ก็อาจจะเป็นการแพร่เชื้อไวรัสโควิด-19 อีกทางหนึ่ง

ดังนั้น คณะกรรมการ และผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (ก) จึงมีการประชุมและมีมติร่วมกันโดยเอกฉันท์ โดยตระหนักถึงความปลอดภัยส่วนรวมในชีวิตของเจ้าของร่วมทุกราย จึงมีการให้นิติบุคคลอาคารชุด (ก) ทำหนังสือแจ้งขอเลื่อนการประชุมใหญ่สามัญฯ ออกไปก่อนจนกว่าสถานการณ์จะเข้าสู่ภาวะปกติ หรือหากทีมแพทย์ กระทรวงสาธารณสุข หรือรัฐบาลสามารถควบคุม หาทางรักษาการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้เร็ววัน หรือภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวัน (๑๒๐) ตามกำหนดของนิติบุคคลอาคารชุด (ก) ๆ ก็จะจัดให้มีการประชุมใหญ่ฯ ตามกำหนดการเดิม

ประเด็นปัญหาที่ขอความอนุเคราะห์ชี้แนะ
(๑) นิติบุคคลอาคารชุด (ก) ได้ดำเนินการ และปฏิบัติตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติฯ ว่าด้วยการจัดให้มีการประชุมใหญ่ฯ ภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวัน (๑๒๐) ตามมาตรา ๔๒/๑ พร้อมทั้งมีการออกหนังสือนัดหมายการประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม ตามมาตรา ๔๒/๓ ไปให้เจ้าของร่วมรับทราบเรียบร้อยแล้ว แต่เมื่อใกล้ถึงวันประชุมใหญ่ฯ เกิดมีเหตุอันจำเป็น หรือเหตุการณ์ใด ๆ อันอาจจะเป็นอันตรายต่อชีวิตของเจ้าของร่วม จึงทำให้นิติบุคคลอาคารชุด (ก) ต้องเลื่อนการประชุมใหญ่ฯ ออกไปจากกำหนดการเดิม โดยไม่มีกำหนด จะถือว่านิติบุคคลอาคารชุด (ก) มีความผิดตามมาตรา ๔๒/๑ ประกอบนัยมาตรา ๓๘/๑ หรือไม่
(๒) ตามมาตรา ๓๘/๑ กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุด “จัดทำ” งบดุลแสดงสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด พร้อมทั้งจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบแล้วนำเสนอเพื่อพิจารณาอนุมัติในที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด (ก) ได้มีการ “จัดทำงบดุล” และ “จัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ” เรียบร้อยแล้ว พร้อมทั้งส่งรายละเอียดให้เจ้าของร่วมรับทราบและพิจารณา ตามมาตรา ๓๘/๑ วรรคหนึ่ง แต่ไม่สามารถนำเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ฯ อนุมัติได้ตามความในวรรคสอง ถือว่านิติบุคคลอาคารชุด (ก) มีเจตนากระทำความผิดตามมาตรา ๓๘/๑ ประกอบมาตรา ๗๑ หรือไม่
(๓) ความตามมาตรา ๓๘/๒ นิติบุคคลอาคารชุด (ก) ได้มีการจัดทำรายงานประจำปี และงบดุล นำส่งให้เจ้าของร่วมรับทราบรายละเอียดล้วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน ซึ่งได้ดำเนินการไปตามมาตรา ๔๒/๓ แต่ไม่ได้มีการเสนอต่อที่ประชุมใหญ่ฯ จะถือว่านิติบุคคลอาคารชุด (ก) มีเจตนากระทำความผิดตามมาตรา ๓๘/๒ ประกอบมาตรา ๗๑ หรือไม่
(๔) นิติบุคคลอาคารชุด (ก) ได้มีการติดประกาศ และรายละเอียดของวาระการประชุม และเอกสารประกอบการประชุมตามวาระให้เจ้าของร่วมได้รับทราบ และพิจารณารายละเอียดทั้งบอรด์ประชาสัมพันธ์ และทางสื่ออิเล็กทรอนิกส์ (Line) กลุ่มเจ้าของร่วม โดยเจ้าของร่วมสามารถสแกน QR Cord รายละเอียดต่าง ๆ เพื่อนำไปพิจารณาได้ก่อน ส่วนการประชุมใหญ่ฯ หากเข้าสู่ภาวะปกติก็จะจัดให้มีการประชุมใหญ่ฯ เพื่อพิจารณารายละเอียดตามเอกสารที่นำส่งให้เจ้าของร่วมรับทราบล่วงหน้า การดำเนินการเช่นนี้ถือว่า นิติบุคคลอาคารชุด (ก) มีเจตนากระทำความผิดตามมาตรา ๔๒/๑, มาตรา ๓๘/๑, มาตรา ๓๘/๒ ประกอบมาตรา ๗๑ หรือไม่
(๕) การกระทำของนิติบุคคลอาคาร (ก) โดยคณะกรรมการ และผู้จัดการ ถือเป็นความผิดอันมีเจตนาละเว้น หรือไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติฯ หรือไม่ ทั้งที่ ตระหนักถึงความปลอดภัยในชีวิตของส่วนรวม อันมีผลกระทบต่อปัจจัยภายนอกซึ่งเป็นภัยคุกคามต่อชีวิตของประชาชนทั่วไป

ปัญหานี้ ข้าฯ ใคร่ขอแนวทาง ข้อเสนอแนะ คำวินิจฉัย หรืออื่น ๆ เพื่อเป็นแนวทางปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป รวมทั้งเพื่อเป็นวิทยาทานแก่ประชาชนทั่วไปที่ประสบกับปัญหานี้เช่นเดียวกับข้าฯ หวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะได้รับความอนุเคราะห์จากท่านเช่นเคย ขอขอบพระคุณยิ่ง