พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 “สาธารณูปโภค” หมายความว่า สิ่งอำนวยประโยชน์ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสัญญาหรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต ดังนั้น สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดินจึงเป็นสิ่งที่จำเป็นในการอยู่อาศัยที่ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องจัดให้มีขึ้นตามกฎหมาย ได้แก่ ถนนภายในโครงการ สวน ระบบระบายน้ำ เป็นต้น โดยผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถจัดเก็บค่าใช้บริการจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ และ “บริการสาธารณะ” หมายความว่า การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23 (4) ดังนั้น บริการสาธารณะจึงแตกต่างจากสาธารณูปโภคที่กฎหมายไม่บังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มี แต่เป็นความสมัครใจของผู้จัดสรรที่ดินเองที่จะจัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อเป็นการให้บริการหรืออำนวยความสะดวกแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถนำไปใช้ในการโฆษณาเพื่อส่งเสริมการขายได้ มาตรา 44 วรรคท้าย แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 กำหนดว่า “เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม (1) หรือวรรคสามแล้ว ให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดแจ้งในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ภายในระยะเวลาสามสิบวันนับแต่วันที่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากไม่ได้โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาให้ถือว่าสูญหายและให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกใบแทน เพื่อดำเนินการดังกล่าวต่อไป” ดังนั้น สาธารณูปโภคจึงตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยผลของกฎหมายนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ส่วนแปลงบริการสาธารณะกฎหมายมิได้กำหนดให้ ผู้จัดสรรที่ดินต้องโอนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแต่อย่างใด กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินมีความประสงค์จะโอนบริการสาธารณะให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถเลือกว่าจะรับหรือไม่รับก็ได้ ทั้งนี้ หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเห็นว่าบริการสาธารณะดังกล่าวมีสภาพไม่สมบูรณ์จะให้ผู้จัดสรรที่ดินซ่อมแซมให้สมบูรณ์ก่อนโอนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถือเป็นเรื่องข้อตกลงระหว่างเอกชนกับเอกชน