อยากขอความเห็นจากผู้รู้กฎหมายที่ดินและกฎหมายแพ่งครับ โดยยังไม่ต้องการฟันธงฝ่ายใด เพียงอยากทราบว่าจากข้อเท็จจริงลักษณะนี้ น้ำหนักทางกฎหมายควรไปทาง “ภาระจำยอม” หรือ “ทางสาธารณประโยชน์โดยปริยาย” มากกว่ากัน

ข้อเท็จจริง

เดิมเจ้าของที่ดินรายเดียวมีที่ดินลักษณะเป็นแปลงยาว กว้างประมาณ 36 เมตร ยาวประมาณ 250 เมตร และเป็นทางตัน โดยด้านหน้าติดต่อกับถนนสาธารณะของเทศบาล

เจ้าของเดิมจัดแบ่งพื้นที่ออกเป็น 3 แนว คือ

ตรงกลางกันไว้เป็น แปลงถนนกว้างประมาณ 6 เมตร ยาวเต็มประมาณ 250 เมตร
ที่ดินฝั่งซ้ายกว้างประมาณ 15 เมตร
ที่ดินฝั่งขวากว้างประมาณ 15 เมตร

ที่ดินสองฝั่งถูกแบ่งตามแนวยาวเป็นล็อก ๆ ล็อกละประมาณ 25 เมตร รวมประมาณฝั่งละ 10 ล็อก แล้วทยอยขายแก่บุคคลต่าง ๆ

สิ่งสำคัญคือ แปลงถนนตรงกลางเป็นโฉนดแยกต่างหากหนึ่งแปลงตลอดแนวประมาณ 250 เมตร มิใช่เพียงแนวทางที่ชาวบ้านเดินผ่านอยู่ในโฉนดที่ดินแปลงอื่น

เจ้าของเดิมสร้างถนนคอนกรีตจากด้านหน้าเข้าไปประมาณ 150 เมตร ส่วนประมาณ 100 เมตรท้ายไม่ได้ทำผิวคอนกรีต จึงมีสภาพคล้ายที่ว่างหรือรกร้าง แต่จากข้อมูลที่มี ช่วงที่เป็นคอนกรีตและช่วงที่ยังไม่ได้ทำถนนอยู่ในโฉนดแปลงถนนใบเดียวกัน

บ้านที่ขายในระยะแรกอยู่ตามแนวถนนที่ทำเสร็จแล้ว ต่อมาผ่านไปประมาณ 25 ปี ที่ดินบางส่วนซึ่งเจ้าของเดิมยังไม่ได้ขายจึงถูกขายต่อให้บุคคลอื่น

การใช้ถนนตลอดเวลาประมาณ 25 ปี

ถนนดังกล่าวใช้เป็นทางเข้าออกของบ้านหลายหลังมาตลอด

ไม่มีประตูหมู่บ้าน ไม่มีไม้กั้น ไม่มี รปภ. ไม่มีป้าย “ถนนส่วนบุคคล” หรือป้ายห้ามบุคคลภายนอกเข้า และไม่ต้องขออนุญาตเจ้าของถนนเป็นครั้ง ๆ

คนส่งสินค้า รถรับส่ง บุคคลทั่วไป รถประชาสัมพันธ์ของเทศบาล รวมทั้งชาวบ้านภายนอกที่เข้ามากลับรถ สามารถเข้าออกได้ตามปกติ โดยไม่ปรากฏว่ามีการหวงห้าม

ระบบประกอบพื้นที่เดิม เช่น ท่อระบายน้ำ ไฟส่องสว่างถนน และการขอหม้อแปลงไฟฟ้า ถูกจัดทำหรือประสานโดยเจ้าของที่ดินเดิม ไม่ใช่โดยเทศบาล

มีข้อเท็จจริงอีกด้านหนึ่งว่า บริเวณปากทางซึ่งแปลงถนนกว้างประมาณ 6 เมตร เจ้าของเดิมทำกำแพงเตี้ยสูงประมาณ 1 เมตร หนาประมาณ 10 เซนติเมตร ขวางกินพื้นที่ประมาณ 2.50 เมตร ทำให้ช่องที่ใช้เข้าออกจริงเหลือประมาณ 3.50 เมตร คาดว่าทำมาตั้งแต่ช่วงเริ่มแบ่งขาย เพื่อกำหนดช่องทางเข้าออก

ข้อเท็จจริงข้อนี้จึงอาจมองได้ทั้งในแง่ว่า เจ้าของเดิมตั้งใจจัดระบบทางเข้าออกไว้โดยเฉพาะ หรือในอีกแง่หนึ่งว่าเจ้าของยังสงวนการควบคุมบางส่วนของแนวถนนไว้

เรื่องเอกสารสิทธิที่ยังต้องตรวจ

ขณะนี้ยังไม่ทราบว่า ด้านหลังโฉนดแปลงถนนมีการจดทะเบียน “ภาระจำยอม” ไว้หรือไม่ หรือไม่มีรายการดังกล่าว

หากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมไว้ ย่อมเป็นหลักฐานสำคัญประกอบการพิจารณาว่าแปลงถนนเป็นที่ดินเอกชนที่รับภาระเพื่อประโยชน์แก่แปลงที่แบ่งขาย

แต่หากไม่มีรายการภาระจำยอม ก็ยังมีคำถามต่อว่า จากพฤติการณ์การแบ่งแปลงและการใช้ทางต่อเนื่องเป็นเวลาประมาณ 25 ปี สิทธิในการใช้ทางได้เกิดเป็นภาระจำยอมในลักษณะอื่น หรือพฤติการณ์ทั้งหมดถึงขั้นเป็นการอุทิศให้ประชาชนใช้เป็นทางสาธารณประโยชน์โดยปริยายแล้วหรือไม่

การแสดงสิทธิของเจ้าของในช่วงหลัง

ในช่วงประมาณ 2–3 ปีที่ผ่านมา ยังปรากฏว่าเจ้าของเดิม ทายาท หรือผู้เกี่ยวข้องมีการแสดงสิทธิเกี่ยวกับที่ดินหรือประสานกับหน่วยงานราชการในบางเรื่อง

จึงมีข้อสงสัยว่า พฤติการณ์ในช่วง 2–3 ปีหลังดังกล่าวจะมีน้ำหนักเพียงใดในการพิจารณาสถานะของทาง หากสิทธิหรือสถานะอย่างหนึ่งอย่างใดได้เกิดขึ้นจากการแบ่งแปลงและการใช้ทางต่อเนื่องมาตลอดช่วงประมาณ 20–25 ปีก่อนหน้านั้นแล้ว

จึงอยากขอความเห็นในประเด็นต่อไปนี้
จากข้อเท็จจริงทั้งหมด ท่านให้น้ำหนักว่าแปลงถนนนี้เป็น ภาระจำยอม หรือ ทางสาธารณประโยชน์โดยปริยาย มากกว่ากัน เพราะเหตุใด
การที่เจ้าของเดิมเป็นผู้ แบ่งโฉนดแปลงถนนออกมาโดยเฉพาะตลอดแนว 250 เมตร เพื่อรองรับที่ดินสองฝั่งที่ตนแบ่งขาย มีน้ำหนักต่อการพิสูจน์เจตนาเพียงใด
การทำถนนคอนกรีตเพียงประมาณ 150 เมตร แต่โฉนดแปลงถนนยาวประมาณ 250 เมตร จะทำให้สิทธิหรือสถานะของทางจำกัดอยู่เพียงส่วนที่ทำผิวถนนแล้วหรือไม่ หรือควรพิจารณาเจตนาจากแปลงถนนทั้งโฉนดด้วย
การเปิดให้ประชาชนทั่วไปใช้มาเป็นเวลาประมาณ 25 ปีโดยไม่มีการหวงห้าม ไม่มีประตู และไม่ต้องขออนุญาตเป็นรายครั้ง มีน้ำหนักไปทาง การอุทิศเป็นทางสาธารณะโดยปริยาย เพียงใด หรือยังอาจถือเป็นเพียงถนนเอกชนที่มีภาระจำยอมแก่แปลงที่แบ่งขาย
กำแพงเตี้ยตรงปากทางซึ่งทำให้ช่องเข้าออกจริงเหลือประมาณ 3.50 เมตร มีน้ำหนักแสดงว่าเจ้าของยังสงวนสิทธิและควบคุมถนนอยู่หรือไม่ หรือเป็นเพียงการกำหนดช่องทางเข้าออกที่เจ้าของสร้างไว้พร้อมกับการแบ่งขายที่ดิน
หากด้านหลังโฉนดแปลงถนน มีรายการจดทะเบียนภาระจำยอม จะทำให้สถานะในทางภาระจำยอมชัดเจนเพียงใด และการเปิดให้บุคคลทั่วไปใช้ต่อเนื่องในภายหลังอาจทำให้เกิดสถานะทางสาธารณะเพิ่มเติมได้หรือไม่
หากด้านหลังโฉนด ไม่มีรายการภาระจำยอม การใช้ทางต่อเนื่องเป็นเวลาประมาณ 25 ปีควรนำไปพิจารณาในทางภาระจำยอมหรือการอุทิศเป็นทางสาธารณประโยชน์โดยปริยายมากกว่ากัน
หากเทศบาลไม่เคยเรียกเก็บภาษีที่ดินจากแปลงถนนดังกล่าวมาเป็นเวลานาน ควรตรวจเหตุแห่งการไม่เรียกเก็บหรือไม่ และหากปรากฏว่าเกิดจากการที่หน่วยงานถือพื้นที่ดังกล่าวเป็นทางสาธารณะ จะมีน้ำหนักเป็นพยานประกอบมากน้อยเพียงใด
การที่เจ้าของเดิม ทายาท หรือผู้เกี่ยวข้องเพิ่งมาแสดงสิทธิเกี่ยวกับพื้นที่ในช่วง 2–3 ปีที่ผ่านมา จะมีผลต่อสิทธิหรือสถานะที่อาจเกิดขึ้นจากพฤติการณ์ตลอดช่วงประมาณ 20–25 ปีก่อนหน้านั้นหรือไม่
หากจะตรวจเอกสารเพื่อให้ทราบข้อเท็จจริง ควรให้น้ำหนักกับเอกสารใดเป็นพิเศษ เช่น
(ก) โฉนดแปลงถนนด้านหน้า–หลังและสารบัญจดทะเบียน
(ข) รายการรังวัดและเอกสารแบ่งแยกครั้งแรก
(ค) สัญญาซื้อขายของผู้ซื้อรุ่นแรก
(ง) ประวัติการจัดเก็บภาษีของแปลงถนน
(จ) เอกสารเกี่ยวกับทางเข้าออกที่ใช้ประกอบการซื้อขายหรือสินเชื่อ
หรือมีเอกสารประเภทอื่นที่สำคัญกว่านี้

ขอความเห็นในเชิงหลักกฎหมายและแนวคำพิพากษาเป็นหลักครับ เพราะข้อเท็จจริงบางส่วนยังอยู่ระหว่างการตรวจสอบ