เรียน กรมที่ดิน

ขอสอบถามแนวทางปฏิบัติกรณีหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งอยู่ระหว่างศึกษาการจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยปัจจุบันยังมีงานสาธารณูปโภค งานชำรุดบกพร่อง (DEFECT) และงานคงค้างบางรายการที่ผู้จัดสรรที่ดินยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ

ลูกบ้านจึงมีแนวคิดว่า หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อาจจัดทำ MOU กับผู้จัดสรรที่ดิน เพื่อกำหนดรายการงานคงค้าง ผู้รับผิดชอบ และระยะเวลาดำเนินการให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้การจัดตั้งนิติบุคคลกระทบต่อสิทธิในการติดตามงานเดิม

จึงขอสอบถามกรมที่ดินเพื่อให้เกิดความชัดเจน ดังนี้

ปัจจุบันการดำเนินการเกี่ยวกับ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การโอน/รับมอบสาธารณูปโภค และเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ต้องถือปฏิบัติตามกฎหมายหรือระเบียบฉบับใดเป็นหลัก ภายหลัง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 มีผลใช้บังคับแล้ว
ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค พ.ศ. 2559 ยังมีผลใช้บังคับอยู่หรือไม่ และต้องนำมาใช้ร่วมกับ พ.ร.บ.ฉบับแก้ไข พ.ศ. 2568 อย่างไร
หากมีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว สาธารณูปโภคจะตกเป็นของนิติบุคคลโดยผลของกฎหมายทันทีหรือไม่ หรือยังมีขั้นตอนการส่งมอบ/รับมอบโฉนดหรือเอกสาร และการส่งมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ต้องดำเนินการเพิ่มเติม
หากนิติบุคคล ยังไม่รับมอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และ/หรือยังไม่มีการส่งมอบเอกสารหรือโฉนดที่เกี่ยวข้อง ผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง
กรณีมี งาน DEFECT งานซ่อมเดิม และงานสาธารณูปโภคที่ยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จก่อนวันจัดตั้งนิติบุคคล การจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลจะทำให้หน้าที่หรือความรับผิดของผู้จัดสรรที่ดินในงานดังกล่าวสิ้นสุดลงหรือไม่
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและผู้จัดสรรที่ดินสามารถทำ MOU กำหนดให้ผู้จัดสรรยังคงดำเนินการแก้ไข DEFECT และงานคงค้างตามรายการและระยะเวลาที่ตกลงกันภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลได้หรือไม่ และมีข้อจำกัดตามกฎหมายประการใด
หากแนวทางข้างต้นสามารถดำเนินการได้ ควรกำหนดหรือจัดทำเอกสารใดเพิ่มเติม เพื่อรักษาสิทธิของลูกบ้านและนิติบุคคลในการติดตามงานคงค้างจากผู้จัดสรรที่ดิน

จึงขอความกรุณากรมที่ดินช่วยระบุข้อกฎหมาย มาตรา ระเบียบ หรือแนวทางปฏิบัติฉบับปัจจุบันที่เกี่ยวข้องประกอบคำตอบด้วย เพื่อให้ลูกบ้านสามารถนำไปดำเนินการได้อย่างถูกต้อง และไม่เกิดความเข้าใจคลาดเคลื่อนระหว่างระเบียบ พ.ศ. 2559 กับ พ.ร.บ.ฉบับแก้ไข พ.ศ. 2568

ขอบพระคุณครับ