ด้วย ผู้ซื้อบ้านจัดสรรจำนวนมาก ได้ประสบปัญหาและเล็งเห็นถึงข้อจำกัดทางกฎหมายในการบริหารจัดการโครงการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย (บ้านจัดสรร) ซึ่งมีลักษณะเป็น \"ชุมชนลักษณะพิเศษ\" ที่ต้องอาศัยการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ แต่ผู้จัดสรรที่ดิน/ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ยังขาดความรู้ความเข้าใจในด้านการพัฒนาชุมชนและการจัดการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคในฐานะที่ตนเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ ตลอดจนการปล่อยปละละเลยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีความคุ้นชินกับการขาดระเบียบวินัยในการใช้สอยพื้นที่ส่วนกลาง เช่น การจราจร และการจอดรถ เป็นต้น ซึ่งหากปล่อยไว้จะส่งผลกระทบต่อความสงบเรียบร้อยและการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในอนาคต

ในการนี้ เพื่อให้การบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และอนุบัญญัติเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ และเป็นการวางรากฐานการบริหารจัดการชุมชนให้มีความยั่งยืน ช่องสื่อสาธารณะ M Property Channel (Youtube & Tiktok) จึงขอหารือข้อกฎหมายในประเด็นสำคัญ ดังต่อไปนี้

ข้อเท็จจริงและประเด็นปัญหา
ลักษณะชุมชนพิเศษของโครงการจัดสรรที่ดิน: โครงการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความหนาแน่นและมีรูปแบบการใช้ชีวิตร่วมกันเสมือนชุมชนขนาดใหญ่ แต่ขาดกลไกการควบคุมการใช้สอยสาธารณูปโภคที่ชัดเจนในชั้นเริ่มต้น

ปัญหาการไร้ระเบียบและการขาดองค์ความรู้ของผู้จัดสรร: ผู้จัดสรรที่ดินมักขาดความตระหนักรู้และองค์ความรู้ในการจัดการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งตนยังคงมีฐานะเป็นเจ้าของในฐานะภารยทรัพย์ตามกฎหมาย ส่งผลให้ไม่มีการวางระเบียบหรือบังคับใช้กติกาการอยู่ร่วมกัน จนทำให้ผู้ซื้อที่ดินเกิดความคุ้นชินกับความไร้ระเบียบ

ประเด็นข้อหารือ
ประเด็นที่ 1:

ผู้จัดสรรที่ดินจะมีอำนาจทางกฎหมายในการจัดการและวางระเบียบการใช้สอยทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคสำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (อาทิ การกำหนดระเบียบการจราจร การจอดรถ และการใช้พื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ) ในระหว่างที่โครงการยังดำเนินการอยู่หรือยังไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มากน้อยเพียงใด และมีแนวทางปฏิบัติอย่างไรเพื่อให้ผู้ซื้อเกิดความคุ้นชินอันเป็นการวางรากฐานสู่การเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ยั่งยืนและอยู่ร่วมกันด้วยความผาสุก

ประเดนิที่ 2:

ผู้จัดสรรที่ดินสามารถกำหนด \"ระเบียบการพักอาศัยและการใช้สาธารณูปโภคร่วมกันของผู้ซื้อ\" โดยระบุไว้โดยชัดแจ้งในโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ยื่นขออนุญาตต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือสามารถกำหนดระเบียบดังกล่าวโดยใช้เป็นข้อกำหนดหรือเอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรได้หรือไม่ เพียงใด และมีขั้นตอนทางกฎหมายอย่างไรจึงจะสามารถผูกพันผู้ซื้อทุกรายได้อย่างชอบด้วยกฎหมาย

ประเด็นที่ 3:

การที่ผู้จัดสรรที่ดินละเลยไม่วางระเบียบข้อบังคับในระยะเริ่มต้น จนทำให้เกิดความคุ้นชินกับความไร้ระเบียบของผู้ซื้อ จะกลายเป็นภาระอันหนักอึ้งหรือสร้างปัญหาข้อพิพาททางกฎหมายและความขัดแย้งที่รุนแรงต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เมื่อต้องมารับโอนทรัพย์สินและจัดตั้งเป็น \"นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร\" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือไม่ อย่างไร และกรมที่ดิน , กระทรวงมหาดไทย หรือทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องมีแนวทางในการแก้ไขปัญหาในเชิงรุกอย่างไร